開征物業稅研究——基于香港差餉稅制評估征收管理的啟示

吳蔚捷

（ 集美大學 工商管理學院，福建 廈門 361021 ）

房地產業是國民經濟的基礎產業，間接或直接地影響建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數十個行業。我國現行的房地產保有環節稅主要是房產稅和城鎮土地使用稅。房產稅的計稅依據是房產的計稅價值或房產的租金收入；城鎮土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。計稅依據不統一，稅負不公平，不利于土地資源的合理利用。2003年，中共中央十六屆三中全會明確提出了“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”這是我國首次正式提出擬征收物業稅。物業稅的計稅依據是房地產評估價值，它改革了現行房地產稅的計稅依據，以房地產評稅來確定物業稅計稅依據，能客觀地反映房地產價值和納稅人的承受能力，解決現行房地產稅計稅依據不合理的問題。但物業稅的開征遇到許多困難。這主要在于如何評估房地產計稅價值，以及如何確定物業稅的計稅依據。

一、房地產評稅概述

房地產評稅是通過評稅方式確定房地產稅的稅基。世界上很多國家和地區都采用評稅方法來確定房地產稅計稅依據，如美國、英國、我國的香港等。

（一）房地產評稅程序

房地產評稅的一般程序包括：（1）數據收集與管理；（2）房地產分類；（3）評稅分區；（4）確定評稅方法，建立評稅模型；（5）評稅模型檢驗與校準；（6）計稅價值計算；（7）評稅結果復核；（8）將評稅結果通知納稅人；（9）評稅資料歸檔。

（二）房地產評稅方法

房地產評稅的估價方法主要包括批量評稅和個案評稅兩種方法。批量評稅是以成本法、市場比較法和收益還原法等估價方法為理論基礎，運用數理統計原理建立評稅模型，有系統地評估不同類別房地產在評稅時點的價值；個案評稅是對不宜通過批量評稅確定計稅價值的特殊房地產，由專業人員依據評稅規則要求，選用適合的評稅方法所進行的評稅活動。其中，批量評稅是主要的房地產評稅方法。

計算機輔助批量評稅系統（Computer-assisted Mass Appraisal，簡稱CAMA）是采用計算機處理技術，應用統一程序、統一標準按照統計學原理以及房地產評稅程序和方法，對大量的房地產進行計稅依據評估的技術平臺。

二、CAMA在香港差餉中的應用

我國香港地區的差餉（Property Rates）是由香港差餉物業估價署征收和管理的房地產保有稅，自1845年開征以來走過了160多年的發展歷程。香港差餉稅制具有簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的特點。這也是我國新一輪稅制改革所遵循的原則。香港差餉稅制對我國內地物業稅的開征起到重要的啟示作用。

（一）香港差餉簡介

差餉是香港稅制的主要稅種之一，是對物業[1]征收的一種間接稅。它是按照物業的應課差餉租值乘以征收率征收的。應課差餉租值是假設物業在指定的估價依據日期空置出租時，估計可取得的合理年租而計算。2012－2013財政年度，差餉征收率為5 %，估價依據日期則為2011年10月1日。差餉收入成為政府一般收入的一部分，用以維持各項公共服務，包括警隊、消防、教育、醫療衛生等。

早在20世紀80年代初，香港地區就開始應用計算機批量評稅系統對多層住宅、寫字樓和工廠等房地產的差餉估價和數據進行管理。目前香港地區已普遍采用計算機批量評稅系統進行差餉相關管理。

（二）指標估價法[2]

在批量評稅之前，應廣泛收集真實、完整、全面的租金資料，在剔除異常數據后，對剩下的租金資料進行整理分析。估價人員在一幢大廈中挑選一個典型物業單位作為“指標估價”（Reference Assessment），然后根據足以影響租值的因素，建立大廈內其他物業單元與指標估價的數學關系。根據精密的租金分析和復回歸分析的結果厘定指標估價的基本率（每平方米月租）后，電腦可自動計算出各物業單位的估值，從而得出各物業單位的全年初步應課差餉租值（Provisional Ratable Value）。這一方法適用于評估物業屬性和估價特性較為相近的物業。可利用此方法估價的物業包括住宅、辦公室、分層工廠大廈、工貿樓宇以及一組獨立、半獨立或連接的房屋。

指標估價法共有三個重要步驟：（1）選擇指標估價和指標范圍；（2）制定指標估價與指標范圍內個別物業單位的調整率，從而決定計算初步應課差餉租值的數學公式；（3）估算指標估價的基本率（每平方米月租）。物業單位的初步應課差餉租值可利用以下公式計算：初步應課差餉租值 = 基本價值×（1±綜合調整℅±面積調整℅±樓層調整℅±附設值調整℅）﹢停車位價值

基本價值 = 物業單位的樓面面積×基本率（每平方米月租）

上述公式中，“綜合調整℅”（Composite Adjustments）項目，是指綜合了有關物業單位所有相對于指標估價的正數或負數調整百分率，包括景觀、朝向、環境等足以影響物業價格的因素；“面積調整℅”（Quantity Allowance）項目，反映了物業單位面積大小對基本率（每平方米月租）的影響。一般而言，面積較大的物業，其基本率會低于面積較小的同類物業；“樓層調整℅（Floor Level）”項目：設有電梯的高層物業單位是正的樓層調整百分率，相反，沒有設電梯的高層物業單位是負的樓層調整百分率，以此反映沒有電梯直達高層的不便；“附設值調整℅”（Ancillary Value）項目，指不包括在主物業樓面面積內，如閣樓、天臺、天井等額外樓面面積的價值；“停車位價值”項目是與主物業單位一并估價的停車位價值。

（三）多元回歸分析

只要有充足的租金資料，便可為以指標估價法評估的物業類別（如住宅、辦公室和工業樓宇）建立回歸模型，以此方法可為大量指標估價估算其基本率（每平方米月租）。其回歸分析模型為：

上述公式中，Y為因變量，代表基本率（每平方米月租）；X1、X2、……、Xn為自變量，通常表示面積、樓齡、景觀、電梯、樓宇級別等；b0為常數項；b1、b2、……、bn為自變量系數；e為隨機擾動項。

（四）應用實例

1．選擇指標估價和指標范圍

指標范圍通常包括一幢大廈內相似的物業單位。指標估價的選擇方法通常有兩種：（1）人工方式；（2）統計方法構造的虛擬物業單位。這一方法基于大量的房產市場數據。而這一指標估價必須具備的屬性有：（1）具有代表性的典型物業單位；（2）無需作綜合調整且極少有附設價值。因此一般我們會選取中心區域的物業單位作為指標估價。

2．估價

該例大廈評估單位調整估價情況見表1。

表1 評估單位調整估價表

三、香港差餉稅對我國內地物業稅的啟示

（一）以應繳稅租值作為物業稅的計稅依據

由于房地產有買賣和租賃兩種交易方式，房地產有兩種價格：一是本身的價格，經濟學上稱為源泉價格，即交換代價的價格；另一個使用的價格，經濟學上稱為服務價格，即租金。我國內地的物業稅可借鑒香港的差餉稅，對于征稅范圍內的不動產，采用評稅法，評估其應繳稅租值，作為計稅依據。

1．以房地產評稅法確認計稅依據可使稅收收入隨經濟增長和社會發展而增長。隨著經濟的增長，區域環境和基礎設施條件的改善以及地方政府公共服務水平的提高，房地產價值會呈現增值的趨勢。實行房地產評稅制度，房地產增值了，稅收收入也會相應增加。見表2。

表2 2008-2009年度至2012-2013年度香港應課差餉租值總值

2．物業稅評稅制度是發展的趨勢。很多發達國家在房地產保有環節均實行評估征稅制度，眾多發展中國家也在致力于相關研究和實踐。

3．有人認為，我國私房出租分布面廣、流動性強、隱蔽性相對較強，稅務部門難以監管，以租金作為計稅依據征稅，勢必導致稅款的流失。筆者認為，對納稅人不申報或不如實申報租金收入的，應按照《稅收征收管理法》及其實施細則的規定實行核定征收。采用評稅法后，稅務機關可對租金收入明顯低于計稅租金標準的又無正當理由的以評估的應繳稅租值計征稅款。以應繳稅租值作為物業稅的計稅依據，能推進房源信息登記，稅源管控工作，強化職能部門管理，規范租賃市場。

4．房地產租金波動比價值波動溫和，可盡量避免稅基過度波動對納稅人及征稅機關帶來的困擾。

5．以房地產應繳稅租值作為計稅依據，能從根本上解決現行房產稅“從價計征”與“從租計征”兩種計稅方式并存所產生的稅負不公的問題。以應繳稅租值作為計稅依據也有利于自有與租賃房地產之間的稅負公平，促進房地產租賃市場的健康發展。

（二）社會保障性住房采用成本法評稅

香港的差餉，對于所有類別的房屋，包括私人及公營房屋，都是按相同基準評估應課差餉租值。在確保公平的基礎上，所有物業的差餉都根據市值租金來征收。內地的社會保障性住房是否也可以效仿香港的差餉與商品房按相同基準評稅？筆者認為，商品房具有完全產權，而社會保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的，只有部分產權或沒有產權的住房，在出租、轉租、轉借、調換、轉讓、抵押等方面都受到限制。因此，社會保障性住房宜采用成本法評稅。成本法是通過先求取估價對象在估價時點的重新構建價格再扣除折舊的方式，來確定估價對象的客觀合理價值的方法。此處的重新構建價格既包括房地產開發商的建設耗費，還包括房地產開發商應該獲得的正常利潤。

（三）因地制宜制定稅收優惠政策

近年來，香港特別行政區政府根據經濟形勢推行差餉寬減措施。2008年4月至2013年3月，香港經濟從低谷至穩步回暖，政府采取寬減措施，對每個評估差餉物業以每季設定上限來實施寬減。稅收優惠政策的制定，應遵循即適度又有針對性的原則。首先，目前我國保障性住房主要供應中低收入住房困難家庭，對于改善民生，促進社會和諧穩定具有重要意義。對于保障性住房應給予低稅率、寬限期等減免稅政策。其次，新加坡對業主自住的房地產征收較低的稅率，而香港對于業主自住或出租，都繳納相同的差餉。因此，應充分考慮非自住與基本生活性房產的稅收差別問題，對業主自住房地產征收較低稅率。最后，由于社會的多元性及地區經濟發展的不平衡性，應由地方政府制定相應的優惠政策。

（四）依托信息技術，實現信息共享

評稅工作的難點在于數據收集。數據來源渠道主要有房地產管理部門、建設管理部門、城市規劃部門、房地產中介機構等。應通過計算機聯網，各職能監管部門實現信息共享，采集并核實有效數據。

納稅人的稅收遵從度有賴于信息的公開透明。這意味著納稅人應能便捷地查詢了解到自己的納稅情況。香港差餉納稅人可于每年4月至5月期間在差餉物業估價署及其網站、物業所在地區民政事務處查閱估價冊與地租登記冊，并可從差餉物業估價署、土地注冊處及其網站了解到如《香港物業報告》等技術知識。香港差餉物業估價署每年以普通郵件方式，寄出“臨時估價通知書”和“首次征收差餉及/地租通知書”。差餉納稅人接到評稅結果通知書后，如有不同意見可于“臨時估價通知書”送達日期后28天內，向估價署署長遞交反對通知書。評稅結果通知書寄送給納稅人，不但可以再次檢驗評稅結果，提高評稅質量，而且還賦予了納稅人申訴的機會和權利。

[1] 國家稅務總局地方稅務司．房地產評稅理論與方法[M]．北京：中國稅務出版社，2006．

[2] 彭贊榮．香港差餉稅制評估、征收及管理[M]．香港：香港特別行政區政府差餉物業估價署，2006．