我國房地產的產業(yè)關聯(lián)與房地產泡沫危機下產業(yè)結構轉型的必要性

【摘 要】房地產業(yè)與國民經濟眾多產業(yè)相互依存、相互影響， 而促進或抑制房地產業(yè)的政策給其他相關產業(yè)乃至整個宏觀經濟所造成的影響則取決于關聯(lián)程度，即房地產與其他產業(yè)間的關聯(lián)程度。本文將利用投入產出方法對房地產業(yè)與其他產業(yè)之間進行量化分析，從而對房地產與其他產業(yè)相互之間的影響進行研究，并通過借鑒日本上世紀80年代至90年代出現(xiàn)的嚴重的房地產泡沫，并由于房地產業(yè)對其他的產業(yè)的影響，以至于對整個國民經濟的影響，使得我們提出了在當前我國面臨房地產泡沫危機的形勢下產業(yè)結構轉型的必要性。

【關鍵詞】房地產；產業(yè)結構；產業(yè)關聯(lián)

一、我國房地產的相關產業(yè)的產業(yè)關聯(lián)分析

根據(jù)產業(yè)關聯(lián)普遍定義也同樣適用于房地產產業(yè)和相關產業(yè)之間的關聯(lián)，這種關聯(lián)分為兩種：第一種是后向關聯(lián)，也就是說房地產產業(yè)與向本產業(yè)供給生產要素的產業(yè)的關聯(lián)，房地產產業(yè)對相關產業(yè)主要是以需求拉動作用為主；第二種是前向關聯(lián)，是指房地產產業(yè)和需求本產業(yè)產品或者服務的關聯(lián)，主要是供給推動的作用。

1.分析方法和數(shù)據(jù)來源。將投入產出分析作為基本研究方法，分別計算完全消耗系數(shù)和直接消耗系數(shù)，通過對房地產產業(yè)的后向關聯(lián)，也將就是對相關產業(yè)的拉動作用的觀察，來研究房地產產業(yè)的前向關聯(lián)。數(shù)據(jù)主要來自于中國2002年投入產出表（123部門），例如房地產價格指數(shù)、固定資產投資價格指數(shù)、居民消費價格指數(shù)中的分類指數(shù)、消費品零售價格指數(shù)、農產品收購價格指數(shù)、CPI中交通類指數(shù)、工業(yè)品出廠價格指數(shù)等；還有部分數(shù)據(jù)來自于中國統(tǒng)計年鑒。

2.實證分析與結論。（1）對房地產消耗系數(shù)比較大的產業(yè)影響較大，這些產業(yè)因房地產業(yè)的拉動作用發(fā)展迅速，而在房地產市場處于萎靡時期，這些產業(yè)的發(fā)展將會由于需求的減少遭受一定程度的抑制。通過計算直接消耗系數(shù)，其中，中國房地產直接消耗系數(shù)比較大的產業(yè)是：金融保險業(yè)、建筑業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、房地產業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、電氣、機械及器材制造業(yè)、交通運輸設備制造業(yè)、通用、專用設備制造業(yè)，其直接消耗系數(shù)分別是0.0670，0.0359，0.0320，0.0124，0.0099，0.0096，0.0076，0.0071，0.0065，0.0060。完全消耗系數(shù)比較大的產業(yè)是：金融保險業(yè)、金屬冶煉及壓延工業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、建筑業(yè)、化學工業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、批發(fā)和零售貿易業(yè)、通用，專用設備制造業(yè)住宿業(yè)和餐飲業(yè)通信設備，計算機及其他電子設備制造業(yè)其完全系數(shù)分別為0.0828，0.0436，0.0401，0.0396，0.0342，0.0256，

0.0229，0.0219，0.0201，0.01920。從房地產的直接消耗系數(shù)來看，金融保險業(yè)對房地產業(yè)產值的增加所起的直接帶動作用最大，其次是建筑業(yè)，再次是租賃和商務服務業(yè)。房地產每百元產值中，需要直接消耗金融保險業(yè)6.7元，這說明房地產業(yè)極大的依賴于金融業(yè)，金融業(yè)的當前狀況發(fā)展形勢將直接影響房地產房地產的當前狀況和未來走勢。

（2）房地產分配系數(shù)可以定量考察國民經濟各個產業(yè)對房地產業(yè)的依賴程度，同時分析研究房地產業(yè)對國民經濟各產業(yè)供給推動能力。通過計算直接分配系數(shù)，得出中國房地產直接分配系數(shù)比較大的產業(yè)是：公共管理和社會組織、批發(fā)和零售貿易業(yè)、金融保險業(yè)、其他社會服務業(yè)、房地產業(yè)、石油加工，煉焦及核燃料加工業(yè)、信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、住宿業(yè)和餐飲業(yè)、化學工業(yè)，其直接分配系數(shù)分別為0.1002，0.0450，0.0418，0.0167，0.0096，0.0072，0.0071，0.0070，0.0069，0.0048。通過計算完全分配系數(shù)，得出中國房地產完全分配系數(shù)比較大的產業(yè)是：公共管理和社會組織、批發(fā)和零售貿易業(yè)、金融保險業(yè)、建筑業(yè)、化學工業(yè)、通信設備， 計算機及其他電子設備制造業(yè)、其他社會服務業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)、農業(yè)、通用，專用設備制造業(yè)其完全分配系數(shù)分別為0.1103，90.0646，0.0493，0.0359，0.03090，0.0228，0.0226，0.0195，0.0184，0.0174。從直接分配系數(shù)來看公共管理和社會組織在房地產每百元產值要占用10元，是非常高的，說明我國房地產市場需求結構不合理，從得出的房地產完全分配系數(shù)來看，公共管理和社會組織、批發(fā)和零售貿易業(yè)、金融保險業(yè)、建筑業(yè)以及化學工業(yè)等與我國房地產業(yè)前向關聯(lián)程度較強。

二、我國房地產與相關產業(yè)影響

從以上數(shù)據(jù)可知房地產產業(yè)對以下產業(yè)起到拉動需求的效果，即金融保險業(yè)、化學工業(yè)、租賃和商務服務業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延工業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)。房地產業(yè)對如下產業(yè)主要產生供給推動作用，即社會組織和批發(fā)和零售貿易業(yè)、公共管理、建筑業(yè)以及化學工業(yè)、金融保險業(yè)等。通知，總的研究顯示，與房地產產業(yè)相關的產業(yè)有60個之多，正因為房地產所關聯(lián)的產業(yè)眾多，房地產業(yè)的波動通常會對眾多相關產業(yè)產生較大影響，甚至會影響宏觀經濟的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展。在當前我國房地產長期過熱后在房價調控政策下出現(xiàn)的房價增長速度放慢甚至房價下降以及長期的結構性問題，我國的房地產泡沫有破滅的危機。而房地產泡沫一旦破滅，將會對其之前分析過的相關產業(yè)產生嚴重的甚至致命性的打擊，并由此嚴重打擊我國整個宏觀經濟。我們的鄰國日本就曾在上世紀80至90年代出現(xiàn)過嚴重的房地產泡沫，并最終破裂，嚴重打擊了日本經濟。現(xiàn)在，以日本為例，淺析房地產泡沫破裂的危害性及嚴重性。

三、日本房地產泡沫形成及破滅過程并對我國的重要借鑒

20世紀末期，日本發(fā)生房地產泡沫。二戰(zhàn)后，由于受到美國“馬歇爾計劃”實施的的經濟援助，日本在戰(zhàn)后至70年代末一直處于高速經濟發(fā)展。但伴隨著其經濟體迅速發(fā)展壯大，房地產泡沫也愈來愈大，已成為一顆日本經濟的定時炸彈。根據(jù)日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1985年東京的商業(yè)用地價格指數(shù)為120.1（以1980年為基期100），到了1988年，迅速漲到了334.2，短短三年就暴漲了2倍多。其中較嚴重的東京中央?yún)^(qū)的地段價格更是漲了3倍。1990年，日本東京的土地總價格也可以和全美國總土地價格相持平，1992年房地產泡沫破裂，日本房價、地價接連下降13年，2007年日本房價大約和1979年的水平相當；2009年商業(yè)用地價格更是達到自1974年開始匯集數(shù)據(jù)以來的最低標準。可以看出，從20世紀 90年代初，泡沫終于開始崩潰，由于股價和房價大幅下跌的影響對實體經濟帶來了沉重性打擊，對日本的政治、經濟、社會造成了巨大影響和破壞，從這以后日本進入了20多年的蕭條期，到現(xiàn)在也沒有從蕭條中走出來。其中導致日本房地產泡沫形成的一個重要原因就是泡沫形成在于日本的產業(yè)結構失衡，經濟結構扭曲。

1988年在日元升值之后，日本曾經的主要經濟增長方式出口導向型增長方式被迫需要改變，日元的相對價值逐漸升高，直接影響了日本的出口量和國際競爭力，同時企業(yè)獲利將減少，投資量也下降。為了有效地解決貨幣升值帶來的壓力，日本政府采取刺激內需的方式進行改革。1986 年和1987年的“前川報告”正式確立了擴大內需的基本方針政策：擴大政府的公共投資，擴建公共工程；調整產業(yè)與產業(yè)之間的結構，增加企業(yè)的設備投資，加快對外的直接投資；改變居民消費結構和方式，最大限度的減少儲蓄金額。在新的經濟形勢下，大部分的日本企業(yè)放棄投資機器設備，轉向大規(guī)模的購買土地等這類不動產，使得土地價格飆升。投資者認為日本人多地少，因此土地的需求不會減少，地價就不會下降，只要買進土地就會獲利，從而形成了房產價格會持續(xù)上漲的強烈預期。受這種預期驅使，企業(yè)大規(guī)模投資房地產，恰好政府看到了房地產這一新增長點，放寬土地政策鼓勵企業(yè)開放房地產，同時日本金融機構紛紛給房地產公司和建筑公司發(fā)放貸款，各金融機構由于對利益的追逐，無限制地為房地產行業(yè)提供信貸，無形中助長了房地產泡沫的形成。

可見這是對我國極其具有借鑒意義的，因為這一點與我國目前存在的產業(yè)結構非常類似：我國正處于城市化加速過程，城市化水平的增長率達到每年1%～2%，在城市化進程中較大數(shù)目的土地會被應用于城市化的建設，這勢必對地價和房價造成巨大影響。同時公眾出于對土地價格的剛性的預期：由于土地的非可再生性質導致的地價會跟隨經濟的持續(xù)繁榮和公眾不斷增加的需求而變得越來越高，并且會維持高價難以下降。另外，由于房地產商與政府有著密切的往來關系，政府與房地產商及銀行都有合作，大量資產投入房地產市場，暗箱操作和政治尋租發(fā)生的可能性較高。從而無法實現(xiàn)土地的優(yōu)化配置抑制經濟發(fā)展甚至帶來經濟的畸形發(fā)展。此外，由于土地轉讓可以給地方政府帶來相當多的財政收入，并且由于我國對地方政府官員的政績考核制度與當?shù)刎斦彰芮邢嚓P，因此地方政府也在不同程度上推動房地產的發(fā)展。

當前我國在房地產熱的形勢下，帶動了各種相關產業(yè)的發(fā)展以及另一些其他產業(yè)為房地產的發(fā)展服務而發(fā)展。各種相關聯(lián)的產業(yè)例如金融業(yè)、建筑業(yè)、金屬冶煉及壓延工業(yè)、化學工業(yè)、交通運輸及倉儲業(yè)也蓬勃發(fā)展起來。

通過以上日本房地產泡沫破裂的分析，發(fā)現(xiàn)我國目前這一產業(yè)結構形態(tài)是極其危險的。

四、總結

通過以上分析研究，發(fā)現(xiàn)房地產通過產業(yè)關聯(lián)的關聯(lián)效應，把房地產熱帶給了各相關產業(yè)，然而通過以日本為鑒，在當前我國房地產泡沫日益膨脹并有破滅的危險下，這些相關產業(yè)也面臨危機，一旦破裂，整個國民經濟體系將會受到沉重打擊，因此我國當前有必要加緊產業(yè)結構轉型，這一必要性也日益顯現(xiàn)。

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