市場經濟環境下加強物業合同管理的思考

【摘 要】物業合同管理是物業服務企業發展中的重要一環，企業領導層要樹立強烈的法律意識，重視物業合同管理工作，通過建立合同管理機構，健全合同管理制度，強化合同執行的跟蹤管理，推進合同管理信息化，提高合同管理人員素質，提高物業合同管理水平。

【關鍵詞】市場經濟；物業合同管理；物業服務企業

合同管理與履約成為物業服務企業發展中的重要一環，這不僅關乎企業的誠信經營，對品牌建設也有舉足輕重的作用。越來越多的物業服務企業已經意識到這一點，加強物業合同管理成為企業管理的一項重要內容。

一、加強物業合同管理的必要性

市場經濟是法制經濟、契約經濟、合同經濟。合同是平等民事主體間的一種協議，是由雙方自愿并依法訂立并受其約束的平等當事人間有關權利義務的書面文書。它是企業與外界進行經濟交往的主要手段，也是社會經濟運行的主要媒介。物業合同是一種新型的民事合同。物業合同管理就是物業服務企業對物業合同的訂立、履行、變更、解除、轉讓、終止等行為的審查、監督、控制的總稱，是物業服務企業管理機構和管理人員運用科學管理方法實現合同管理目標的活動過程。加強物業合同管理具有重要意義。首先，物業合同管理是實現物業服務企業正常經營活動的基本保障。物業服務企業作為市場經濟中的一個獨立經濟實體，是依法、依合同進行管理服務的，與業主間的經濟關系都是通過合同來締結，合同是實現其正常經營活動的基本保障。沒有有效的合同管理，物業服務企業將無法進行正常的經營活動。其次，加強物業合同管理有利于防范、化解企業風險。物業合同風險包括合同無效、權利殘缺、主體不合格、條款有瑕疵等風險。通過加強合同管理，使物業合同處于有利的受控狀態，則能有效地防范、化解風險。再次，加強物業合同管理是建設法制經濟的內在要求。市場經濟是信用經濟，也是法制經濟。物業服務企業作為市場活動主體，必須嚴格遵守市場規則，自覺履行合同義務，維護市場秩序。加強物業合同管理對于物業管理經營服務中確立行為的合法性、有效性，督促企業全面履行合約，規范企業物業管理，提升品牌形象，增強市場競爭能力，實現企業的可持續發展具有不可忽視的現實意義。

二、加強物業合同管理的舉措

（1）高度重視物業合同管理，建立合同管理機構，統一合同審核和管理。物業服務企業領導層要樹立強烈的法律意識，重視誠信和合同管理工作，充分發揮合同在服務工作中的重要紐帶作用，強化和規范合同管理。為了對物業合同進行合理有效的管理，首先應建立完備精干的合同管理機構，承擔合同的綜合管理，并完善企業專兼職合同管理人員工作網絡，這是保證合同管理有效性的重要組織機構基礎。（2）建立健全物業合同管理制度。合同管理制度是用來規范合同管理行為的規則、條文，要確保物業合同管理規范化、科學化、法律化，使物業合同管理工作有章可循，必須制定切實可行的物業合同管理制度，強化制度管理。物業合同管理制度的主要內容應包括：物業合同的歸口管理制度，物業合同簽訂、審批、會簽、審查制度，物業合同保管及登記制度，法人授權委托辦法，物業合同示范文本管理及合同專用章管理制度，物業合同糾紛協商處理及訴訟制度，物業合同業務人員責任追究及獎懲制度等。建立和健全物業服務企業的合同管理制度，必須根據我國的《合同法》及《物業管理條例》等相關法規，同時結合企業的實際情況。（3）加強檢查和監督，重視合同履行。物業合同一旦簽訂，物業服務企業應堅持做到自覺遵守合同約定，嚴格履行合同條款。合同利益屬于物業服務企業的整體利益，具體落實一般是某個部門或責任人，合同行為是否到位不僅要靠自覺性，更要有外在的監督機制。因此，在合同行為實踐過程中，應有必要的檢查和監督程序，以保證合同的有效履行。（4）積極推進物業合同管理信息化。合同管理是一個非常復雜的過程，為了適應現代社會發展的需要，提高管理效率，應實現物業合同管理方式的轉變，將現代先進的計算機技術應用于物業合同管理日常工作，建立方便實用的計算機網絡管理系統，將物業合同文本制定、合同審查、合同履行、存檔管理以及業務運行有機地融為一體，通過建立軟件管理平臺，使物業合同事務管理規范化、信息化、可隨時隨地對合同進行查詢，從而達到提高物業合同管理效率，確保合同安全的目標。（5）提高物業合同管理人員的素質。物業服務企業要高度重視合同管理人才招聘工作，積極選調素質高、學習能力強、知識面廣、責任心強的人員充實合同管理隊伍。同時，加強合同管理人員的教育培訓。通過定期培訓、高校深造、邀請專家授課、到其他單位考察學習等途徑，提高合同管理人員業務素質，為強化物業服務企業合同管理提供人才支撐。