產權式酒店投資價值分析

【摘 要】隨著國家政策對于旅游商業地產的支持，近些年來產權式酒店放量呈井噴態勢，高額穩定的回報，較低的投資門檻，是吸引投資者的重要因素。但是對于大多數投資者來說“產權式酒店”依然是陌生的名詞，產權式酒店投資價值究竟如何？本文試圖通過對于產權式酒店的產生發展及經營模式的分析給出答案。

【關鍵詞】產權式酒店；旅游地產；投資分析

一、中外產權式酒店發展對比

產權式酒店最早起源于上世紀70年代的歐洲，歐美發達國家進入中產階級家庭占主導的富裕社會，旅游業發達。瑞士企業家亞歷山大·耐首先提出“時權酒店”（Time share hotel）的概念，即酒店出售轉讓或者交換。隨后法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。隨后的20年內這種酒店形式逐漸在全球范圍內發展，并演變為“產權式酒店”的概念。產權式酒店是旅游房產的重要一類，其實質就是“分時度假+房產投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經營或分時度假網絡管理，獲得一定的投資回報的同時還可以獲得每年一定時間段的酒店免費居住權。據資料顯示，近十年來，全世界的產權式酒店每年以15%的速度遞增，目前在全世界大約有540萬個家庭參與了分時度假網絡，物業銷售達67億美元。產權式酒店已經成為全球市場最受中產階級家庭歡迎的投資新形式。相對于國外產權式酒店較為成熟的發展，中國的產權酒店產生于20世紀90年代的海南。與國外中產階級富裕社會發展過程中產生的分時度假不同，海南的產權式酒店產生于當時宏觀調控政策下海南房地產市場的下滑。中國的產權式酒店最早在海南、北京、廣州、上海等經濟發達的城市發展，最初的發展階段主要是處置在上一輪房地產發展周期中遺留下來的爛尾樓盤和存量房產?；谙绕诋a權式酒店發展失敗的案例，2004年之后國內的產權式酒店逐步走向規范的市場化運營，開始對新建的酒店進行銷售和投資，聘請專業咨詢管理公司對酒店進行管理并制定出合理的投資回報率。雖然產權式酒店在國內的旅游地產模塊中形勢一片大好，但是相對于國外較為成熟的法律環境和社會信用體系，國內的產權酒店還沒有國家規范的行業政策法規，信用體系和專業管理水平依然落后，這就為投資者對于產權式酒店這一新興領域的投資造成了一定隱患。

二、產權式酒店的SWOT分析

下面按照SWOT分析法從產權式酒店的S（Strength優

勢）、W（Weakness弱勢）、O（Opportunity機會）、T（Threat威脅）這四個方面進行分析。S（Strength優勢）產權式酒店的優勢就像是銷售商所宣傳的廣告“逐年分紅、分批拿回本金、免費入住”分紅比例按照酒店盈利情況或者固定每年固定收益值，其收益要比同期銀行利率高不少，同時每年還可享受一定天數的免費入住酒店的權利。相對于住宅、商鋪，產權式酒店的投資門檻比較低。調查顯示，教師、公務員、私營業主等人群成為投資主力，一般投資者均可購買，也可以省去自己打理的麻煩。W（Weak

ness弱勢）開發商給業主的分紅一般遠低于開發商從銀行貸款的成本。如果購房者在貸款購房，再用收益還貸，這看上去更像是在幫開發商貸款。酒店經營過程中容易出現資金鏈斷裂，使得投資回報無法返還，甚至破產，引發經濟糾紛。目前國內對于產權式酒店沒有法律限制，等于沒有法律監管，會遇到比如房產證難以辦理，投資者在合同到期時，酒店的回購及轉賣時的稅費不明等問題。O（Opportunity機會）在當前市場環境下，投資理財的方式雖然種類繁多，實物投資相對而言卻更加保險。產權式酒店是旅游地產的重要版塊，在國家對房地產行業實行限購限貸后，投資住宅受到了限制，產權式酒店這種投資產品便給投資者找到了另外的投資渠道。T（Threat威脅）目前國內酒店行業競爭激烈，市場法律機制和信用體系不完善。產權式酒店往往缺乏品牌效應和完善的管理體系。和傳統酒店相比，因為酒店業主多由小業主組成，開發商和運營商能否按照預期的收益運營將是一個挑戰。

三、產權酒店規避風險投資建議

首先，酒店作為一種商業地產，地理位置是其成敗的重要因素，投資者應該選擇區域位置較好的成熟物業進行投資。其次，購買之前應該對于開發商和運營商有所了解，選擇知名的開發商，了解酒店的規模，裝修檔次，投資回報等細節問題。最后，在簽訂合同時，搞清楚是和開發商還是運營商簽訂的合同，合同期限是多長，讓開發商對運營公司的權利義務承擔保證責任，了解酒店的投資收益和退出變現的機制是否具有合理的法律保護效力。

參 考 文 獻

[1]吳學安.產權式酒店：投資的寶地還是陷阱？《科學咨詢》.2005（1）

[2]洛濤.“產權式酒店”漸入佳境.專家預警提示五大雷區.《經濟參考

報》.2007-07-02

[3]2013-2017年中國產權式酒店行業發展前景分析.智研數據研究.

2013-02-21