產(chǎn)權(quán)式酒店投資價值分析

【摘 要】隨著國家政策對于旅游商業(yè)地產(chǎn)的支持，近些年來產(chǎn)權(quán)式酒店放量呈井噴態(tài)勢，高額穩(wěn)定的回報，較低的投資門檻，是吸引投資者的重要因素。但是對于大多數(shù)投資者來說“產(chǎn)權(quán)式酒店”依然是陌生的名詞，產(chǎn)權(quán)式酒店投資價值究竟如何？本文試圖通過對于產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生發(fā)展及經(jīng)營模式的分析給出答案。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)權(quán)式酒店；旅游地產(chǎn)；投資分析

一、中外產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展對比

產(chǎn)權(quán)式酒店最早起源于上世紀70年代的歐洲，歐美發(fā)達國家進入中產(chǎn)階級家庭占主導(dǎo)的富裕社會，旅游業(yè)發(fā)達。瑞士企業(yè)家亞歷山大·耐首先提出“時權(quán)酒店”（Time share hotel）的概念，即酒店出售轉(zhuǎn)讓或者交換。隨后法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。隨后的20年內(nèi)這種酒店形式逐漸在全球范圍內(nèi)發(fā)展，并演變?yōu)椤爱a(chǎn)權(quán)式酒店”的概念。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游房產(chǎn)的重要一類，其實質(zhì)就是“分時度假+房產(chǎn)投資”。它將酒店的每一單位分別售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司經(jīng)營或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲得一定的投資回報的同時還可以獲得每年一定時間段的酒店免費居住權(quán)。據(jù)資料顯示，近十年來，全世界的產(chǎn)權(quán)式酒店每年以15%的速度遞增，目前在全世界大約有540萬個家庭參與了分時度假網(wǎng)絡(luò)，物業(yè)銷售達67億美元。產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為全球市場最受中產(chǎn)階級家庭歡迎的投資新形式。相對于國外產(chǎn)權(quán)式酒店較為成熟的發(fā)展，中國的產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)生于20世紀90年代的海南。與國外中產(chǎn)階級富裕社會發(fā)展過程中產(chǎn)生的分時度假不同，海南的產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)生于當時宏觀調(diào)控政策下海南房地產(chǎn)市場的下滑。中國的產(chǎn)權(quán)式酒店最早在海南、北京、廣州、上海等經(jīng)濟發(fā)達的城市發(fā)展，最初的發(fā)展階段主要是處置在上一輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中遺留下來的爛尾樓盤和存量房產(chǎn)。基于先期產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展失敗的案例，2004年之后國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店逐步走向規(guī)范的市場化運營，開始對新建的酒店進行銷售和投資，聘請專業(yè)咨詢管理公司對酒店進行管理并制定出合理的投資回報率。雖然產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)的旅游地產(chǎn)模塊中形勢一片大好，但是相對于國外較為成熟的法律環(huán)境和社會信用體系，國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)酒店還沒有國家規(guī)范的行業(yè)政策法規(guī)，信用體系和專業(yè)管理水平依然落后，這就為投資者對于產(chǎn)權(quán)式酒店這一新興領(lǐng)域的投資造成了一定隱患。

二、產(chǎn)權(quán)式酒店的SWOT分析

下面按照SWOT分析法從產(chǎn)權(quán)式酒店的S（Strength優(yōu)

勢）、W（Weakness弱勢）、O（Opportunity機會）、T（Threat威脅）這四個方面進行分析。S（Strength優(yōu)勢）產(chǎn)權(quán)式酒店的優(yōu)勢就像是銷售商所宣傳的廣告“逐年分紅、分批拿回本金、免費入住”分紅比例按照酒店盈利情況或者固定每年固定收益值，其收益要比同期銀行利率高不少，同時每年還可享受一定天數(shù)的免費入住酒店的權(quán)利。相對于住宅、商鋪，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資門檻比較低。調(diào)查顯示，教師、公務(wù)員、私營業(yè)主等人群成為投資主力，一般投資者均可購買，也可以省去自己打理的麻煩。W（Weak

ness弱勢）開發(fā)商給業(yè)主的分紅一般遠低于開發(fā)商從銀行貸款的成本。如果購房者在貸款購房，再用收益還貸，這看上去更像是在幫開發(fā)商貸款。酒店經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，使得投資回報無法返還，甚至破產(chǎn)，引發(fā)經(jīng)濟糾紛。目前國內(nèi)對于產(chǎn)權(quán)式酒店沒有法律限制，等于沒有法律監(jiān)管，會遇到比如房產(chǎn)證難以辦理，投資者在合同到期時，酒店的回購及轉(zhuǎn)賣時的稅費不明等問題。O（Opportunity機會）在當前市場環(huán)境下，投資理財?shù)姆绞诫m然種類繁多，實物投資相對而言卻更加保險。產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游地產(chǎn)的重要版塊，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行限購限貸后，投資住宅受到了限制，產(chǎn)權(quán)式酒店這種投資產(chǎn)品便給投資者找到了另外的投資渠道。T（Threat威脅）目前國內(nèi)酒店行業(yè)競爭激烈，市場法律機制和信用體系不完善。產(chǎn)權(quán)式酒店往往缺乏品牌效應(yīng)和完善的管理體系。和傳統(tǒng)酒店相比，因為酒店業(yè)主多由小業(yè)主組成，開發(fā)商和運營商能否按照預(yù)期的收益運營將是一個挑戰(zhàn)。

三、產(chǎn)權(quán)酒店規(guī)避風險投資建議

首先，酒店作為一種商業(yè)地產(chǎn)，地理位置是其成敗的重要因素，投資者應(yīng)該選擇區(qū)域位置較好的成熟物業(yè)進行投資。其次，購買之前應(yīng)該對于開發(fā)商和運營商有所了解，選擇知名的開發(fā)商，了解酒店的規(guī)模，裝修檔次，投資回報等細節(jié)問題。最后，在簽訂合同時，搞清楚是和開發(fā)商還是運營商簽訂的合同，合同期限是多長，讓開發(fā)商對運營公司的權(quán)利義務(wù)承擔保證責任，了解酒店的投資收益和退出變現(xiàn)的機制是否具有合理的法律保護效力。

參 考 文 獻

[1]吳學(xué)安.產(chǎn)權(quán)式酒店：投資的寶地還是陷阱？《科學(xué)咨詢》.2005（1）

[2]洛濤.“產(chǎn)權(quán)式酒店”漸入佳境.專家預(yù)警提示五大雷區(qū).《經(jīng)濟參考

報》.2007-07-02

[3]2013-2017年中國產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)發(fā)展前景分析.智研數(shù)據(jù)研究.

2013-02-21