淺析房地產(chǎn)市場消費(fèi)者之間的博弈問題

【摘 要】本文從消費(fèi)者的角度，通過完全信息靜態(tài)博弈模型并結(jié)合中國實(shí)際情況來解釋房地產(chǎn)市場高房價(jià)的原因。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場；消費(fèi)者；博弈；納什均衡

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀介紹

房地產(chǎn)交易過程就是房地產(chǎn)博弈過程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價(jià)格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。雖然在房地產(chǎn)市場博弈中的參與者眾多，但一般可以分成三方：一是以房地產(chǎn)開發(fā)商為代表的私人利益團(tuán)體，一是以中央政府和地方政府為代表的公共利益團(tuán)體；三是以消費(fèi)者為代表的利益團(tuán)體。消費(fèi)者是三方當(dāng)事人中最弱的群體，本文主要從消費(fèi)者的角度來考慮房地產(chǎn)市場的博弈過程。

二、消費(fèi)者之間的博弈

假定在此次博弈中，有兩個(gè)參與者A與B。他們各自有兩種行動可供選擇，即{觀望，購房}，由于本模型為完全信息靜態(tài)博弈，因而戰(zhàn)略和行動是相同的，也即每人只有兩種戰(zhàn)略，用符號可表示為Si={觀望，購房}，i=1，2，S1，S2分別為A和B的策略空間。兩人的支付函數(shù)ui=ui（s1，s2），si∈S1，s2∈S2，i=1，2。其他相關(guān)信息如下支付矩陣所示：

在a>c的條件下，如果b>d，則購房是A、B的占優(yōu)戰(zhàn)略。（購房，購房）是唯一的納什均衡，且是占優(yōu)戰(zhàn)略均衡。此時(shí)，該博弈模型類似于“囚徒困境”。從集體效用上看，盡管（購房，購房）并非是最優(yōu)的，甚至有可能是最差的，但卻是他們的唯一選擇，即使兩個(gè)參與者在行動之前達(dá)成某個(gè)一致協(xié)定，也無法改變局勢，因?yàn)闆]有人有積極性遵守協(xié)定。a>c的條件不變，如果

bd，則（購房，觀望）和（觀望，購房）是模型的兩個(gè)納什均衡；如果bc是一個(gè)相當(dāng)寬松的條件，由模型本身就可以得出，也即（購房，購房）必然是模型的一個(gè)納什均衡。一旦處于此均衡中，則社會將處于房價(jià)不斷上漲，民眾迫不及待購房的惡性循環(huán)之中。要避免這種結(jié)果，使其不是唯一的納什均衡，只有b

綜上，結(jié)合中國的實(shí)際情況，在a>c的條件下，模型出現(xiàn)的結(jié)果類似于我國2005～2009年房地產(chǎn)市場的情形：開發(fā)商資金充足，住房需求強(qiáng)勁，房價(jià)處于不斷上漲之中。2008年以前，由于民眾強(qiáng)烈的住房需求以及房產(chǎn)的保值、增值功能使得b>d，房地產(chǎn)市場的唯一納什均衡是（購房，購房），這解釋了房價(jià)持續(xù)上漲的原因。2008年，房價(jià)出現(xiàn)了短暫的回調(diào)，恰如bd，房價(jià)重新進(jìn)入上升軌道。

2010年，由于政府采取了嚴(yán)格限制對開發(fā)商的貸款規(guī)模等一系列對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施，使開發(fā)商資金日趨緊張，出現(xiàn)了

ad，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)（購房，觀望）或者（觀望，購房）的均衡結(jié)果。房價(jià)維持在高價(jià)水平小幅波動。

三、結(jié)論及建議

通過以上分析，可知僅僅通過提高利率、調(diào)高自有資金比例、限制開發(fā)商貸款規(guī)模等措施來使開發(fā)商資金鏈斷裂，無法達(dá)到降低房價(jià)的目的。必須配合其他政策，諸如拓寬房產(chǎn)投資者的其他投資渠道，廢除壟斷領(lǐng)域準(zhǔn)入限制，加強(qiáng)保障房建設(shè)等，以引導(dǎo)資金流向房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，才能降低高昂的房價(jià)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]趙斌，唐梅花.利益集團(tuán)的博弈與房地產(chǎn)政策的選擇[J].時(shí)代人物.

2008

[2]田曉青，鄧忠.房地產(chǎn)發(fā)展的多方博弈分析[J].湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（社會科學(xué)版）.2007