簡述投資性房地產會計與企業所得稅處理及影響分析

摘 要：隨著市場經濟的不斷發展，企業的會計核算制度也在不斷更新和改進，會計準則也在不斷的完善和發展，新的會計準則的實施，對很多企業都產生了很大的影響，特別是對投資性房地產業的影響，投資性房地產是新會計準則確認的一項新的資產，在企業所得稅的法規中沒有相對應的資產。企業所得稅對會計準則中的投資性房地產的處理，應依據企業所得稅固定資產和無形資產的相關規定進行。

關鍵詞：投資性房地產 影響 公允價值 成本計量模式 投資性房地產的轉換

一、投資性房地產的概念及會計核算

投資性房地產主要是地產商為了獲取房屋租金或房屋固定資產的不斷增值，或者是同時達到這兩點目標而進行的一種投資獲利性房地產。新會計準則明確規定，針對于投資性房地產的特有特點，對投資性房地產的會計核算也具有嚴格的規定，它需要明確的前提條件才能實現會計確認，這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產的相關的經濟利益以及該房地產企業的資本成本能夠很明確的核算和計量，

二、投資性房地產確認與初始計量會計處理和企業所得稅處理的比較

1.新企業會計準則的規定

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。包括（1）已出租的土地使用權；（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。

2.企業所得稅相關法規的規定

納稅人的固定資產，是指使用期限超過一年的房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產、經營有關的設備、器具、工具等。無形資產是指納稅人長期使用但是沒有實物形態的資產，包括專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術和商譽等。

在會計上確認為投資性房地產的土地使用權，在企業所得稅上確認為無形資產，應按無形資產的相關規定進行稅務處理。

二、投資性房地產發生后續支出會計和企業所得稅處理比較

1.投資性房地產后續支出及新會計準則的規定

企業會計準則規定，投資性房地產發生后續支出時，如果該支出將會引起相關的經濟利益很可能流入企業而且該支出的成本能夠可靠計量，就應該將其資本化，計入投資性房地產的成本；如果不能滿足上述條件的，應當在發生的時候直接計入當期損益。

2.企業所得稅及相關法規的規定

企業所得稅相關法規規定，符合下列條件之一的固定資產修理，應視為固定資產改良支出：（1）發生的修理支出達到固定資產原值20%以上；（2）經過修理后有關資產的經濟使用壽命延長2年以上；（3）經過修理后的固定資產被用于新的或不同的用途。

納稅人的固定資產修理支出可在發生當期直接扣除。納稅人的固定資產改良支出，如有關固定資產尚未提足折舊，可增加固定資產價值；如有關固定資產已提足折舊，可作為遞延費用，在不短于5年的期間內平均攤銷。

3.新會計準則和企業所得稅規定的比較

對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，會計準則和企業所得稅法規都做出了規定，需要根據不同情況進行資本化或費用化處理。但對作為投資性房地產管理的建筑物發生的后續支出，資本化處理和費用化處理的判斷標準，會計準則和企業所得稅的規定不同。

三、投資性房地產后續計量會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

1.采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認

會計準則規定，對于采用公允價值計量模式投資性房地產，平時不計提折舊，也不進行攤銷，應當以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與賬面價值之問的差額計人當期損益。

采用公允價值計量模式的會計處理在企業所得稅上不予確認。

2.采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理部分一致

新會計準則規定，在成本模式下，應當按照《企業會計準則第4號——固定資產》和《企業會計準則第6號——無形資產》的規定，對投資性房地產進行計量，計提折舊或攤銷。如果沒有減值跡象，采用成本計量模式的會計處理與企業所得稅處理基本一致。存在減值跡象的，應當按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定進行處理。需要對其賬面價值進行復核，并根據需要計提減值準備，其具體做法與固定資產準則和無形資產準則的規定一致。

同時，企業所得稅相關法規規定：對固定資產和無形資產計提的減值損失不允許扣除。

四、投資性房地產轉換會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

1.投資性房地產轉換為一般性固定資產或無形資產會計和稅務處理的比較

（1） 企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產（沒有提取減值準備），轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價基本一致。

（2） 企業將原采用成本計量模式計價的投資性房地產（已提取減值準備），轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

（3） 企業將原采用公允價值計量模式計價的投資性房地產，轉換為一般性固定資產或無形資產時，會計和企業所得稅對資產的計價不一致。

所以，新企業會計準則規定，轉換前采用公允價值計量模式的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換日的公允價值作為自用房地產的賬面價值。

2.自用房地產或存貨轉換為投資性房地產會計和稅務處理的比較

（1）新會計準則規定

新會計準則規定，在自用房地產或存貨等轉換為投資性房地產時，應根據轉換后的投資性房地產所采用的計量模式分別加以處理。在轉換后采用成本計量模式進行計量的，將轉換前資產的賬面價值直接作為轉換后的投資性房地產的入賬價值。在轉換后采用公允價值模式進行計量的，按轉換當日的公允價值計價，轉換當日的公允價值小于其賬面價值的，其差額計人當期損益；轉換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積計入所有者權益。

（2）企業所得稅相關法規規定

企業所得稅相關法規規定，開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移時確認收入（或利潤）的實現。

（3）會計處理和稅務處理的比較

當房地產開發企業將開發產品轉作固定資產（投資性房地產），無論企業采取成本計量模式還是采取公允價值計量形式對投資性房地產進行計價，企業所得稅處理為：（1）當期確認視同銷售；（2）按開發產品公允價確認為企業所得稅固定資產的原始計價。

五、投資性房地產處置會計處理和企業所得稅處理的比較及差異分析

新會計準則規定，當投資性房地產被處置，或者永久性退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。

企業所得稅法規對投資性房地產處置確認為固定資產或無形資產轉讓，按取得收入與計稅成本和相關稅費進行配比的差額確認損益，計入當期應納稅所得額。

企業在增加會計上確認為投資性房地產之初，應記錄企業所得稅確認為固定資產和無形資產的原始計稅成本；在投資性房地產持有期間，記錄企業所得稅前可以扣除的土地使用權的攤銷額和固定資產的折舊額，同時記錄會計和稅收處理的差異。

六、新會計準則對投資性房地產業未來發展趨勢的影響

投資性房地產業是有別于普通房地產業的一種企業，新會計準則的實施，對其產生了很大的影響.

1.新會計準則的實施將會影響地產業的實際經濟利益

投資性房地產的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經營的建筑物則不可以歸于投資性房地產，因而也無法在市場上進行交易，獲取利潤。新會計準則的實施，提出了對投資性房地產進行公允價值模式的會計計量，這樣就會加重企業的稅收負擔，從而會影響企業的實際利益，但如果市場經濟能一直穩定持續的發展，房地產業能在市場上占據有利的競爭地位，能夠擁有有利的價格優勢，那么新會計準則的實施，將會不斷推動投資性房地產的快速的發展。

2.新會計準則的實施對投資性房地產未來的發展趨勢影響深遠

傳統的會計準則中對投資性房地產的會計核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優點，但也具有缺陷。傳統的成本模式主要考慮的是企業的資本，所需做的報表很多，這樣不僅消耗時間，也影響了工作效益，但新會計準則中規定的公允價值模式，很大程度上改變了這種現象，公允價值模式下，是通過企業的賬面價值，直接的反應企業的贏利或虧損情況，它可以將各種報表加以有序的整合，這樣不僅節省人力物力，同時還可以有效的提高工作效益，能通過簡易清晰的賬面價值報表，反映出房地產業的發展情況。

新的會計準則對投資性房地產的會計核算產生了很大的影響，同時對投資性房地產的未來發展趨勢也將會產生很深遠的影響意義，為了能更好地運用新的會計準則，我們必須努力發展市場經濟，不斷完善市場經濟體系。

參考文獻：

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