通貨膨脹時代的商業地產投資機會

摘 要：該文以通貨膨脹時代的商業地產投資機會為研究對象，分析了商業地產的獲利模式和商業地產的具體獲利手段。

關鍵詞：商業地產 投資 收益

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）03（b）-0-02

目前，世界性的通貨膨脹仍在持續發酵，如何應對通脹是眾多投資者關心的命題，眾所周知，通貨膨脹是財富的天敵，對于現金、存款等貨幣形式的財富來說，通貨膨脹的侵蝕作用最為明顯。應對通貨膨脹的辦法之一，就是將貨幣資產轉化實物資產，像房產、黃金就是在通貨膨脹中具有保值效應的實物資產。因為抵制通貨膨脹的目的就是不要讓手中的資產，尤其是貨幣資產縮水，投資不動產是其中一條重要的途徑，所以在通貨膨脹的壓力下，擁有實物資產比擁有貨幣更能減少由此而帶來的損失。在目前的房地產市場住宅限購及通脹背景下，商業地產的投資特點就決定了它是通貨膨脹時代的最佳投資機會。

1 商業地產的獲利模式多樣性

首先，商業地產與住宅在經濟效益上是有著本質的區別的，投資商業地產與住宅地產的主要區別主要集中在獲得投資利潤的不同，由于住宅租金收益相對較低，因此投資住宅地產的未來經濟利潤只是單一的一次性總銷售收入扣減投資成本所得。而投資商業地產的投資利潤是通過無數次、多種途徑的不定性收入形式所獲得的，其中包括出租、銷售、自營等實現方式，甚至包括商業地產作為優質抵押物業融資所帶來的收益。在通貨膨脹時代，無論是商業地產價格、還是租金收益、自主經營收益，一般都會隨著通貨膨脹的上升而漲價，是通貨膨脹一定程度上的受益者，商業地產獲利模式的多樣性和特點，決定了商業地產物業在通貨膨脹時代仍可保值及

升值。

2 商業地產產品種類多，投資選擇廣泛

商業地產的概念涵蓋很廣，可以指用于各種辦公、零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，購物中心、超級購物中心、大賣場、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓等都屬于商業地產的范疇，相對住宅產品的單一，商業地產的投資產品類型更加多樣化，投資選擇廣泛，不同產品類型的投資價值、獲利模式和投資風險都不一樣，投資者可以根據自己的需求、計劃投資金額進行選擇，分散資金的投資風險。根據2013年一項調查顯示，在投資者的心目中，目前最具投資價值的物業形式分別為商鋪（35.88%）、住宅（29.01%）、酒店式公寓（16.79%）、寫字樓（16.03%）。在天津，近4成受訪者看好商業地產投資，其中22.22%的受訪者認為房地產市場商業地產投資將好于住宅市場，超過兩成的受訪者“有意向轉向商業地產的投資”，這都說明商業地產受到了投資者的歡迎。

3 商業地產的投資回報比較高，投資回報周期更長、更穩定

一般商業地產的投資回報率在6%-10%的水平，是同等地段同等面積住宅的2倍或以上，商業地產的投資回報率普遍比住宅高，而且由于商業地產是以租金收入為主要收入來源的長期房地產投資品種，因此商業地產在經營過程中，會根據市場的變化來不斷調整和改善經營和租金水平，主動符合市場需求，這是一個長期的過程，而這個過程，實際上也是商業物業本身不斷升值、收益回報不斷提高的過程，商業地產是長線投資，是考慮長期的、穩定的投資收益，而通貨膨脹的影響是階段性的，不會改變商業地產螺旋式上升的價值和收益回報。從長期來看，國內城鎮化的加速和中國未來“大消費”概念，都是商業地產長足發展的機會，根據戴德梁行的數據，2011年春節長假上海商業市場銷售規模突破50億元（US$8.8億），比去年同期增長了11.5%。這些數據足以顯示中國商業市場的巨大潛力，同時中國進入了以二線城市，甚至是三四線城市為中心的第二波城市化浪潮，二三線城市商業需求潛力巨大。而仲量聯行認為，到2020年，上海、北京、廣州、深圳等一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后10年里，二三線城市將所蘊含著巨大商機，對于中國消費的潛力，瑞信在1月12日發布的中國消費者調查報告預計，2020年中國將超越美國成為全球最大的消費市場。在中國轉變經濟增長方式、鼓勵內需的政策引導下，以及居民收入倍增計劃和稅收改革帶來的消費能力提升拉動下，“大消費”概念正成為未來中國經濟的主導。這些研究數據都表明，商業地產的未來發展前景美好，具有更可觀的投資價值，在通貨膨脹時代適合作為長期投資選擇。

4 商業地產有較高升值空間

商業地產貸款執行的是首付5成，利率上浮10%，最長貸款10年的政策，對投資者的資金實力要求高，投資門檻較高，投資群體也比較穩定，因此商業地產一向發展較平穩，沒有住宅市場因市場波動出現價格暴漲或暴跌的現象，甚至在很長的時間里，商業地產與住宅物業價格“倒掛”現象仍然存在，這也意味著商業地產的價值仍有較大提升空間，我國城鎮化進程的繼續推進，則進一步放大了這種利好，各路資本紛紛加快對商業地產的布局。根媒體報道，除傳統的商業地產運營機構開始從一二線城市向三四線城市延伸外，近期部分龍頭房企實質性布局動作不斷，一些海外資金也蠢蠢欲動，曲線投資國內商業地產，預計商業地產價格未來還有加速增長的趨勢，有不少業內機構預測，未來商業地產的發展將迎來黃金十年。

5 商業地產所處核心地段決定其價值

商業地產的價值是體現在地理位置上的，以地段為\"核心\"，便利的交通、繁華的商業環境、大量的人流量、巨大的升值空間等都是其價值的基礎條件和核心因素，所以商業地產對選址要求相當嚴格，一般會選擇在城市商圈的核心和有發展潛力的商業地段，也就是城市資源、人流、資金流、信息流匯集的地段，從而更好地發揮商業地產的兩大效應：一是聚集效應，聚集商務、商業、生活、教育、醫療、交通等城市最優質的資源；二是輻射效應，在城市核心區域的商業經營與辦公，不僅可以輻射周邊的人群，甚至可以輻射整個城市甚至其他城市的客戶，保證了消費群體和消費力；從而保障經營穩定，收益穩定，實現保值、增值功能。

另外城市核心區域物業的抗跌功能相對較強，在房地產市場景氣時期，核心地段物業的價值隨之攀升，即使在房地產市場不景氣的時期，核心地段物業的價值也將因為它的地段而不會有大幅度的下降，受通貨膨脹的影響較小。

6 政府房地產調控政策尚未波及商業地產

2010年以后國家陸續出臺了“國五條”、“國六條”、“國八條”、“國十條”等一系列調控房地產的政策措施，指向的調控目標均是住宅市場，在限購也限貸的政策打壓條件下，住宅的成交量一度低迷，加上住宅地產這些年的火爆行情，價格不斷攀高，投資成本升高而回報持續走低，已不再是投資者青睞的產品。

反觀商業地產的發展一直平穩，價格及租金收益均保持穩定上行的態勢。國家推出的刺激內需政策，使城市的商業活躍度日漸提升，國內主要房地產開發企業均公布了商業地產發展戰略，新一輪的商業地產開發浪潮正在掀起，商業地產的價值正在被投資者重新認識，不限貸、不限購也成為商業地產投資者購房的有利條件，有研究數據表明：2011年1至8月全國商業地產的投資額比2010年同期增長269%，原因就在于人民升值、通脹預期和商業項目投資收益回報的穩定性。

以四大城市（深圳、廣州、成都、杭州）為例，在2011年3月限購令嚴格執行后，四大城市一、二手寫字樓銷售面積約為360萬m2，與2010年同期相比增加13%，寫字樓在商品房銷售面積中的占比已從15%上升至20%，樣本甲級寫字樓均價分別為50161、25715、15819、37339元/m2，半年累積漲幅分別達到24%、18%、7%、8%，這也說明商業地產的投資氣氛逐步增強，成交價格穩中有升。

從目前市場情況來看，除貸款年限外，投資商業地產與購買第二套住宅地產的首付和利率相當，同樣的投入，商業地產的收益卻普遍高于住宅；另外，從價格角度看，由于宏觀調控的目標是住宅地產，具有良好發展前景的商業地產沒有受到大的影響，隨著商業地產的升溫，商業地產的價格也將陸續走高，升值前景看好，適合作為長期投資。

綜合看來，在目前的房地產市場住宅限購限貸及通脹背景下，商業地產將會以其自身多元化、高品質、高收益的產品特征，成為資金的“避風港”，商業地產的時代已經到來了！

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