淺談武漢公租房建設存在的問題

摘 要 城市人口的快速增長帶來了對住房的大量需求。武漢市通過公共租賃住房建設，初步實現了與廉租住房、經濟適用住房、限價商品房的“無縫連接”，構建起全面覆蓋低收入住房困難家庭的住房保障體系。武漢市公租房政策的出臺，是政府解決“住房”這一民生問題的重要舉措。本文就在此背景下對武漢市的公租房制度建設的發展現狀、特點以及與公租房相關的若干問題進行分析研究，提出了完善武漢市公租房建設的相關策略和建議。

關鍵詞 公租房 融資 土地 租金

傳統的住房保障政策主要包括經濟適用房和廉租房，但是有很大一部分人群即買不起經濟適用房也不符合申請廉租房的要求，這部分人被稱為“夾心層”。為了保障“夾心層”的住房需求，政府提出了公共租賃住房政策，這一政策的出臺對于完善保障房體系、滿足“夾心層”的住房需求有重大意義。武漢市十二五規劃中提出要在未來三年建設4000萬平方米公租房，并出臺了一系列相關政策。目前，武漢市在公租房建設量上領先全國，并且出臺了一系列創新政策，對于全國具有重要示范作用。因此，有必要對武漢市公租房的建設進行研究，提出完善公租房政策的建議。

由于公租房的特殊性，給其建設帶來了一系列的困難，下面我們就公租房建設中存在的問題進行相關的討論。

一、公租房建設中存在的問題

武漢市目前總人口有1170余萬人，符合申請公租房的人口有200余萬人。按照每人20平方米的需求計算，未來五年需要4000萬平方米的公租房。因此武漢十二五規劃指出：未來3年由政府投資和提供相關優惠及配套政策，分別在主城和郊區區縣規劃21個大型聚居區，各建2000萬平方米公共租賃住房。

（一）公租房建設的資金困境

資金問題作為公租房建設的重中之重，理當是我們討論的首要問題。武漢市未來三年公租房總建設規模為4000萬平方米左右，共提供60萬套左右住房。從量來說4000萬平方米，如果土地資金不算，建筑房子是2000多元/平方米，加上400元/平方米裝修費，公租房的成本會到2600元—2700元/平方米，如果留點余地，4000萬平方米共需投入約1200億。而根據武漢市統計年鑒，在公租房計劃確定的前一年即2009年，武漢市地方財政收入1165.7億元，而武漢的社會保障財政支出為213.7億元。

1、財政資金籌集壓力大

如此大規模建設公租房，資金難以平衡，自然會使地方財政有不堪重負的資金籌集壓力，而且公租房建設又屬于公益項目，不僅地方財力有限，銀行貸款也很難，無法回收成本。

2、投入產出難以平衡。

社會資本具有逐利性，公租房作為公益產品，租金低廉，與市場化開發形成沖突，投資回報率低，難以吸引社會資金投入。若單靠政府投入，又無法滿足融資需求，公租房的建設進度難以保證。能不能解決籌資難題按時保量的提供建設資金，是公租房建設能否成功的關鍵點。

（二）公租房建設用地需求難以滿足

稀缺的土地資源不但是公租房建設的根本，而且還和地方政府的財政來源密不可分。在保障性住房建設數量不斷加大的今天，如果不能保障土地的供應，那么公租房就會陷入“巧婦難為無米之炊”的境地，從而不能保障公租房及時保量的完工交房。武漢市的4000萬平方米公租房項目需要約6萬畝的土地如此大規模的可征地以及相伴的征地費用，對于負責行使城市土地使用權益的地方政府來說難度不小。如何解決如此多的建設用地需求，關系到公租房能不能成功開建。

（三）配租標準難以制定

由于公租房的建設數量畢竟有限，如何在眾多家庭中進行配租，對于體現該制度的公平性尤為重要。在住房保障申請范圍涵蓋面上如果規定得過于寬泛，一方面使不具備條件的人獲得了公租房，政府投入的巨資起不到解危濟困的作用。另一方面也重復了計劃經濟時代的福利分房制度，造成過重的政府財政壓力。但也不能為了減輕政府財政壓力，而將保障范圍界定得過于狹小，將需要保障的對象推向市場來解決，無法解決大部分低收入家庭的住房問題，使住房保障無法落到實處。所以這里，合理的保障范圍指的是除了能夠通過個人收入解決住房問題的群體外，其他所有存在住房困難但憑借個人收入又解決不了住房問題的群體，都應該屬于住房保障的范圍。為了使制度可行且具有現實操作性，公租房的保障范圍可以分階段的放開，逐步擴大。

（四）租金標準如何兼顧公平與合理

公租房的租金價格應與廣大中低收入群體的經濟能力相適應。公租房畢竟屬于福利保障產品，租金過高又會使得居民的經濟可承受性受到考驗，使得公租房束之高閣，無人問津。而過低就會有淪為廉租房的嫌疑，無法維持穩定收益來確保公租房的基本建設和維護的各項費用。因此設定合理的租金定價機制尤為必要。

二，武漢市公租房建設的解決措施

（一）創新融資模式

1、1+3融資模式

對于武漢公租房的融資難題，武漢創新性的提出了1+3的融資模式。其中“1”就是政府投入400億，包括三方面來源，一是現在中央政府大力支持保障房，3年內中央政府給武漢公租房的投入補助會達到100億；二是武漢政府要付出200億，這是現金流；三是部分小區內商業配套土地有上百億的收入。這400億是完全可以落實的。其余800億則通過銀行貸款、保險融通、基金融資、政府債券等方式進行籌集，這部分錢主要以建成的公租房為抵押，通過收取租金，配套商業設施，到期后的成本價轉讓三個方面的途徑進行還本付息，這也就是“1+3”模式中的“3”。

2、開征房產稅

房產稅能有效的填補租賃型保障房資金缺口。按照2011年基數計算，房產稅的開征可提高地方財政所得約3000億，占地方財政收入的9.20%。另一方面，從財政支出看，3000億的房產稅可以用于地方政府的保障性住房建設，特別是租賃型保障房。目前保障房建設進展緩慢的主要障礙是地方財政壓力過大，積極性不足。房產稅的改革帶來地方財政收入的增加能夠緩解這一矛盾，同時“保障房+房產稅”的組合型政策能夠更有效的促進房地產市場的健康發展。

（二）以夾心層為基準，細化配租標準

為了如更好地保障夾心層利益，防止不符合標準人群騙租。目前武漢市已經出臺《武漢市公共租賃住房管理暫行辦法》，規定了嚴格的準入與退出機制。但是，為了公租房長期公平合理的分配，這就需要在以后的公租房管理中做到以下幾點：

一是要在確定申請住戶標準條件的基礎上嚴格把關，并將申請者的名單進行公示接受社會監督，保證申請和審查過程的透明度和公平性，最大限度地排除不合格的申請者。

二是明確申請者提供虛假證明資料的責任，并規定親屬和社會關系人員故意造假的承擔連帶責任。對弄虛作假者進行嚴厲懲罰，如5年內不得申請保障性住房、記入銀行誠信記錄限制資金信貸等措施。

三是規定強制退出制度。不具備公租房承租條件或違反公租房使用規定的住戶拒不退出的，由銀行部門進行資金凍結，也可以申請法院強制執行，也可由住房保障部門處以加倍租金的罰款。

（三）租金定制需多方考慮

由于租住公租房的都是收入比較低的人群，因此公租房的定價一方面關系到低收入人群能不能住的起公租房，另一方面關系到公租房的入住率。目前武漢市的公租房定價標準為原則上不超過同地段商品房租價的60%。

2012年3月，武漢市首批公租房住戶已搬進南湖新城公租房小區。在此次供應的913套公租房中，僅有270套住上了租戶，還有640多套無人問津。而造成入住率不高的主要原因就是公租房的租金過高。

為了做到租金定制合理應做到以下幾點：一是以市場租金價格為主，政府指導價格為輔，來確定合理的租金。既不能租金過低影響租賃市場的發展，也不能過高限，而限制了公租房的承租效率。是對不同區位、不同價值的公租房，實行階梯式的標準租金。使經濟承受能力不同的承租者自行選擇需要的公租房。總而言之，公租房租金定價要既充分保障居民對公租房的經濟承受性，避免出現資源浪費，偏離住房保障的社會目標，又要適度干預市場，引導租賃市場平衡有效地發展。

（作者單位：湖北大學知行學院）