房地產價格影響因素與調控措施研究

摘 要 從2003年起，我國一線城市的房價就持續高速上漲，引起二線、三線城市的房價也迅速上漲，房價增長過快的趨勢，已成為全社會關注的焦點，為此，本論文將從影響房地產價格的宏觀因素、區域因素以及個別因素這三個方面進行分析，并在此基礎上提出抑制房地產價格過高的幾條政策建議。

關鍵詞 宏觀因素 區域因素 個別因素 調控措施

一、前言

自2003年開始，我國部分城市、地區的房地產市場開始出現過熱的現象，政府為了對房地產業進行全面的宏觀調控，穩定房地產市場的發展，2004年至2005年分別以調控供給和需求為主，2006年以調控結構為主，2007年至今，房地產行業處于全面調整階段。近幾年，國家調控房地產行業的力度越來越大，頒布的政策不管是次數還是密度都在不斷加大，但是其調控的效果卻并不理想，我國房地產行業仍舊處于過熱階段。房地產價格的居高不下已經對我國居民的基本生活和社會經濟的可持續發展產生了廣泛而深刻的影響。因此，本論文將從影響房地產價格的宏觀因素、區域因素和個別因素這三個方面進行分析，并在此基礎上提出抑制房地產價格過高的幾條政策建議。

二、房地產價格影響因素

影響房地產價格的因素眾多而且復雜，通常可劃分為一般因素、區域因素以及個別因素。這些因素對房地產價格的影響程度盡管都不盡相同，但會形成一股共同影響房地產價格的合力。一般因素也叫宏觀因素，包括經濟、社會、行政、心理等因素；區域因素包括交通狀況、城市設施狀況、商服繁華度、環境因素等；而個別因素則包括建筑物的個別因素和土地的個別因素，土地的個別因素跟容積率以及土地使用年期有關，建筑物的個別因素與房屋質量、設計等有關。

（一）宏觀因素對房地產價格的影響

1、經濟因素對房地產價格的影響

房地產是一種特殊的商品，具有投資與消費的雙重屬性，其價格的高低與經濟因素有很大的關系。經濟環境主要有經濟發展水平、投資狀況、物價水平、居民收入以及財政收支與金融狀況等。經濟學理論認為，經濟發展狀況良好，消費和投資水平高漲，必然存在通貨膨脹，物價上升，房價也不例外。投資的增加必然引起商品房供給的增加，在理論上將會給房價一個向下的拉力。另外，物價的變動，會導致房地產的價格也隨之變動，如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當于房地產價格變動的百分比，而從較長時期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率和國民收入的增長率。

雖然居民收入的提高意味著人們的生活水平的提高，但也意味著人民對居住和活動所需空間的需求增大，從而也會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。而房地產業是典型的資金密集型行業，由于房地產業的資金需求量大、使用周期長，往往需要利用財務杠桿來彌補自有資金的不足，因此房地產業對金融業的依賴程度較大。貸款利率、存款利率、物價上漲指數、稅率、貸款比例以及土地資本還原利率等財政金融因素對房地產價格的形成有著密切的關系。

2、社會因素對房地產價格的影響

社會因素主要包括人口因素、社會教育與治安因素和房地產投機等。這些因素一般是通過改變商品房生產者和消費者的預期與信心，進而改變其供求狀況，從而改變房價的。房地產需求的主體是人，因此，人的數量與素質直接決定對房地產的需求程度，因而對房地產價格有很大的影響，在人口數量大、密集的區域，需求量業就大，當供給小于需求時必然導致房價上漲，而高素質人群對居住環境以及生活質量等要求高，顯然也會影響房價上漲。另外，教育設施及環境的完備，可以提高居民的自覺意識，增強居民的生活素養，因而房地產價格水平也會上升，但是一個地區吐過經常發生偷盜等犯罪案件，則意味著該地區居民的生命財產缺乏保障，因此會造成地價低落。從我國的住宅市場發展來看，受教育的方便程度以及良好的社區治安環境對房地產價格的作用也越來越明顯。而房地產投機的存在，則是利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利，無疑會促使房地產價格進一步上漲。

3、行政因素對房地產價格的影響

影響房價的行政因素，是指那些影響房地產價格的政策、制度、法律法規、行政行為等方面的因素，主要有房地產制度、稅收制度、城市規劃、住房制度、土地制度等。房地產制度對房地產價格的影響也許是最大的。自從2005年國家開始實施新一輪房產新政以后，改變了房地產價格持續上漲的勢頭，2005年3月，國務院辦公廳在下發的通知中明確要求對房地產的價格漲幅過快進行控制，并在4月份，進一步的出臺“加強房地產市場引導和調控的八條措施”，同年5月，建設部等七部委出臺了有關做好穩定住房價格工作的意見，隨后央行還于7月21日發布人民幣將升至2%的公告，對房地產價格產生十分明顯的影響，房地產價格一路下調。

4、心理因素對房地產價格的影響

心理因素對房地產價格的影響也是一個不可忽視的因素，其主要從以下幾個方面來影響房地產價格：個人偏好、購買或出售心態、接近名家住宅心理、時尚風氣、講究風水、講究樓層數字或土地號數、價值觀的變化等。當房地產需求者選定了合意的房地產后，如果該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者會以高出正常價格的條件來改變其出售者的原意，這樣，如果達成交易，則其成交價格自然會高于正常價格。

（二）區域因素對房地產價格的影響

因為房地產空間的固定性，使其具有不動產的特性，因此，其位置不可移動，這就決定了房地產需求的地區性非常強。其主要表現在以下兩個方面：第一，一個城市或一定地域房地產市場需求的絕大部分來自本地區或本區域內的居民的需求和工商企業需求，即使海外居民或外地居民有購房需求，也必須要遷到該地區才能形成實際的需求；第二，在同一城市的不同地段的房地產市場需求也會有很大的差異，例如在市中心地區，次中心地區以及城市郊區，人口密度、地區級差以及房地產價格等不同，都會形成不同的房地產需求。因此要認真的將房地產空間的固定性考慮在內，充分考慮服繁華因素、道路通達因素、交通便捷因素、城市設施狀況因素和環境因素，分析本區域的房地產市場的真實需求，使房屋供給與地區需求相適應，達到供求總量平衡。

（三）個別因素對房地產價格的影響

個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。土地個別因素也叫宗地因素，是宗地自身條件和特征對該地塊價格的影響，其主要與其區位、面積、形狀、地質、容積率、使用用途以及土地使用年限等因素有關。區位是影響地價的一個非常重要的因素，土地的自然地理區位雖然是固定不變的，但其經濟區位卻會隨著市政設施和的交通建設變化而變化，當區位由劣變優時，地價就會上升；并且宗地面積越適宜、地形越規則、地質因素越好，則其房價越高；另外，容積率越高，也會提高房地產的價格，但并非成線性關系。而建筑物個別因素則主要與其面積、結構、材料、設計、設備、施工質量等因素有關。建筑物的居住面積與高度、建筑面積與高度的不同，會導致建筑物的重建成本也不相同；與此同時，建筑物的結構以及其使用建筑材料的質量也對建筑物的重建成本有影響，從而影響其房地產價格；并且建筑物整體形狀、設計風格以及建筑裝潢應與建筑物的使用目的相適應，其建筑物設備能否滿足消費者需求以及其施工質量是否優良對建筑物的價格也有非常大的影響。

三、房地產價格調控措施

房價的大幅上漲不僅增加了國民經濟全局的系統性風險，也給宏觀經濟穩定埋下了嚴重的隱患，盡管國務院也出臺了一些抑制房價的措施，但是現實中房價飛漲的局面并未得到根本性的改觀。在此，根據前文對房地產價格影響因素的分析，提出以下幾條房地產價格調控措施。

1、改變消費觀念，發展租賃市場

人們在住房上支出的越多，房屋的需求也就越旺盛，因此，要改變房地產行業的現狀，首先必須要改變人們的消費習慣，改變社會對住房的一種古老的認識，提倡綠色生活，不再為住房問題而奔波勞累。要達到這樣的目的，可以通過社區活動、輿論宣傳、思想教育以及綠色生活的構建與營造，去改變人們的消費習慣。于此同時，銷售價格與租賃價格的脫離，不利于房地產市場的長期穩定發展，因此，發展與完善租賃市場也可以在一定程度上緩和目前房地產買賣。

2、規范房地產市場，引導消費者理性預期

政府機構應加強對房地產一級市場的管理力度，建立公開透明的土地出讓、轉讓招標制度，加強對土地供應計劃的管理，完善市場交易的配套政策，建立健全商品化、市場化的房地產流通體系。加強對市場上欺詐、違法行為的監管和打擊。切實保護消費者的權益，維持正常的市場秩序，以保證房地產市場健康有序的發展。并使廣大需求者相信，未來的市場供應不會驟減，購房選擇空間不會縮小，房地產市場有能力提供更多高品質的項目，且項目成本不會大幅增加。

同時要了解他們對于未來的不同心理預期，從而設計出科學有效的調控政策，避免他們對市場未來的悲觀預期，動搖支撐房價的重要基礎。對于投機需求，應該嚴格控制，增加他們獲取貸款的難度和貸款的成本，嚴密監控這部分資本的流向，避免他們誤導廣大需求者形成某種心理預期，造成房價的劇烈漲跌和市場的動蕩。

3、提高商品房的有效供給

由于土地的有限性，單純的提高商品房的竣工面積并不是一個可行的方案。提高有效供給才能真正的解決房地產的供給問題，控制房地產的價格。因此，調整目前的房地產的供求結構是行而有效的措施。從當前房地產市場來看，商品房的設計與建造以100多平米的兩居和三居為主，然而從當前需求來看，更多的是沒有房的人，對于他們來說，經濟條件往往不是很好，大面積的住宅是他們所承受不了的，因此，其商品房結構可以向小戶型方向調控和發展。

4、進一步落實經濟適用房政策

近幾年來，房價的上升幅度大大超過了居民的可支配收入增長速度，使得許多中低收入居民買不起房子。所以，要大力發展和建設讓老百姓買得起或能夠承租的普通商品房，使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應，可以采取以下措施。第一，國家對符合購房資格的中低收入家庭購房進行直接補貼，從而減少政府的監督成本，提高監督效率；第二，界定家庭中低收入的標準，以保證最需要住房的群眾優先解決住房問題；第三，明確供應對象的范圍，供應范圍要從緊，不能實行敞開供應。

四、總結

房地產業作為基礎性和先導性產業，對經濟的影響有著舉足輕重的作用。持續健康地發展房地產業，既是房地產市場本身的需要，也是宏觀經濟可持續發展的需，更是維護廣大人民群眾利益的需要。

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（作者單位：漢川市住房保障與房屋管理局）