淺談城市規(guī)劃中如何提高建設用地集約利用

【摘 要】 本文筆者試圖以長興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設用地管理的研究尋找已規(guī)劃為指導，實現(xiàn)城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的有效方案，以推動開發(fā)區(qū)工業(yè)化進程與開發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展，可供參考。

【關鍵詞】 規(guī)劃主導 用地管理 集約利用

長興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于一九九二年，一九九四年經(jīng)省人民政府批準為省級開發(fā)區(qū)，總規(guī)劃面積19平方公里，開發(fā)區(qū)位于長興城市東南側，東接西太湖，南至三一八國道，西臨長興城區(qū)，北至合溪港，處于長江三角洲的地理核心。規(guī)劃設計標準和基礎配套條件達到長江三角洲一流開發(fā)區(qū)水準。2003年以來，長興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)連續(xù)五年進入浙江省“十強開發(fā)區(qū)”，受到省政府的表彰。2006年在上海召開的“長三角投資發(fā)展論壇上”，長興開發(fā)區(qū)還被評為首屆“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)”，并榮獲“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)綜合實力獎”。

一、開發(fā)區(qū)規(guī)劃與土地利用管理存在的問題

1.1 土地管理基礎工作推進緩慢，嚴重制約城市規(guī)劃實施

多年來，由于二元體制以及自下而上經(jīng)濟發(fā)展模式的影響，建設用地管理工作面臨很多積重難返的問題。主要包括以下幾個方面：

1，相關政策法規(guī)制定跟不上、執(zhí)行不力或工作難度大，導致開發(fā)區(qū)土地清理工作推進緩慢，各種歷史遺留問題的土地仍占開發(fā)區(qū)未批未建土地的絕大部分。這部分建設用地資源如果不能盡快釋放出來，將會影響開發(fā)區(qū)規(guī)劃的實施和開發(fā)區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。而且，這些問題現(xiàn)在不解決，今后解決付出的成本將更大。目前開發(fā)區(qū)未批未建陸域用地中，大多存在各種歷史遺留問題，致使政府未能完全掌控這些土地的開發(fā)利用，在供給時序和空間上都滿足不了規(guī)劃實施需求，規(guī)劃選址常常被復雜的土地狀況“倒逼”，不得不退而求其次，導致規(guī)劃在實施環(huán)節(jié)中嚴重走樣。

2，土地儲備工作缺乏規(guī)劃引導，進入儲備庫的土地數(shù)量少，與規(guī)劃實施要求相距很大，跟不上當前開發(fā)區(qū)建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。一方面，開發(fā)區(qū)建立土地儲備制度是希望通過“儲備-選址-供應”機制來緩解土地有效供給短缺的矛盾，但是由于工作力度較弱，土地儲備庫內(nèi)土地數(shù)量少，更談不上圍繞著規(guī)劃實施的空間和時序要求來開展工作。另一方面，規(guī)劃實施要用到的土地沒有提前進行整理與儲備。第三，由于土地清理工作不到位，使得各類土地信息也沒有在統(tǒng)一的平臺上進行整合，地籍動態(tài)管理嚴重滯后，部門間信息尚未實現(xiàn)完全共享，規(guī)劃實施和規(guī)劃選址受到很大制約。

1.2 建設用地管理的規(guī)劃和計劃層面存在矛盾，弱化了空間資源的集中統(tǒng)一配置

首先，在縣級規(guī)劃層面，城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃未能真正實現(xiàn)“兩規(guī)合一”。目前，新一輪《縣域總體規(guī)劃》已基本編制完成，正在報批中。而《土地利用總體規(guī)劃》修編尚未完成，其修編滯后將影響“兩規(guī)合一”的實現(xiàn)。土地利用總體規(guī)劃未能及時修編，會影響到開發(fā)區(qū)超規(guī)劃用地現(xiàn)狀的認可和對總體用地指標的爭取，而且還會因為新增土地的上報和不斷調(diào)整增加縣政府與上級相關部委的溝通工作量和難度，增加開發(fā)區(qū)工作的被動。

其次，在計劃層面，近期建設規(guī)劃年度實施計劃和年度土地利用計劃在內(nèi)容上的重疊導致政府決策與行動分散。兩個計劃的審批層次不同，目的不同，內(nèi)容也有嚴格區(qū)分。兩個計劃都對建設用地空間布局和時序進行安排，是對行政資源的不必要浪費，如不一致，將會影響土地資源的高效配置，造成開發(fā)區(qū)建設用地管理的混亂，影響政府權威。

1.3 不同部門對土地資源調(diào)控方式的導致產(chǎn)生的問題

近年來，國家加強了對土地資源管理的調(diào)控力度，在國家層面，雖然不同部委調(diào)控的側重點不同，管理手段也并不完全一致，但是調(diào)控的目標都是一致的，都是在科學發(fā)展觀指導下落實最嚴格的土地管理制度，各部委的調(diào)控要求都是城市政府必須堅決擁護和執(zhí)行的。但是到了城市層面，城市政府應該在統(tǒng)籌國家各部委的調(diào)控要求的前提下，再按照城市內(nèi)部各職能部門的分工進行分解落實，而決不應是各職能部門按照各自理解直接對應國家部委，否則將造成各職能部門之間的工作重疊，甚至出現(xiàn)矛盾?？h政府建立規(guī)劃主導的建設用地管理模式，實現(xiàn)對空間資源的高度集中配置，更有利于落實國家層面調(diào)控政策，也是符合城市層面的執(zhí)行需要。

二、對加強規(guī)劃主導對開發(fā)區(qū)建設用地集約利用的建議

2.1加大規(guī)劃編制力度，編制科學性及前瞻性規(guī)劃

多年來城市規(guī)劃長期被作為經(jīng)濟發(fā)展的工具，其主要功能是為工業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展提供土地、空間資源和基礎設施的配置和支撐。在“增長至上”的指導思想下，資源、環(huán)境被視為從屬于經(jīng)濟增長的事物。城市規(guī)劃工作缺乏資源、環(huán)境的剛性約束意識，在編制規(guī)劃時往往不是客觀、全面和深入地分析城市發(fā)展的資源環(huán)境條件，而是一味的追求超越自身發(fā)展條件的經(jīng)濟發(fā)展目標。城市規(guī)劃特別是實施性的規(guī)劃法定效力不足，難以對土地、空間等資源利用和開發(fā)建設行為進行有效的管制和約束。在新形勢下，我們要深刻反思傳統(tǒng)的發(fā)展模式，進一步深入認識我國的基本國情和發(fā)展條件，在城市規(guī)劃工作中牢固樹立資源的剛性約束意識，強化規(guī)劃對土地和資源空間的管制，以有效地發(fā)揮城市規(guī)劃對環(huán)境、資源的控制和保障作用。

2.2 發(fā)展產(chǎn)業(yè)集群，加強開發(fā)區(qū)土地的集約利用

產(chǎn)業(yè)集群對城市工業(yè)用地的發(fā)擴展、重組有著重大影響。其一、產(chǎn)業(yè)集群是城市工業(yè)用地擴展的重要空間。一方面，產(chǎn)業(yè)集群的聚集性和衍生性，使企業(yè)數(shù)量不斷增加，工業(yè)用地面積不斷擴大，成為城市工業(yè)用地擴展的重要空間。其二，產(chǎn)業(yè)集群對城市工業(yè)布局重組有重要影響。政府可以通過產(chǎn)業(yè)政策和土地、稅收、融資、基礎設施配套等政策，引導其向產(chǎn)業(yè)集群轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)移，以調(diào)整工業(yè)用地布局，提高土地利用效率和城市產(chǎn)業(yè)競爭力。

2.3 完善體制，進一步加強城市規(guī)劃在建設用地管理中的主導作用

開發(fā)區(qū)目前已初步確立規(guī)劃主導的建設用地管理模式，但如果沒有相應的制度來保證，難以達到預期目標。從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看，開發(fā)區(qū)更應該堅持城市規(guī)劃主導的建設用地管理模式，并在已有的基礎上進一步完善制度設計，將決策與執(zhí)行分離，并通過強化決策權來加強執(zhí)行力，提高政府對城市發(fā)展的調(diào)控能力。在各層次規(guī)劃編制全面推進的基礎上加強城鄉(xiāng)規(guī)劃實施管理，強化規(guī)劃的實施效力，維護規(guī)劃的嚴肅性和權威性，堅決制止和糾正規(guī)劃實施中的隨意性。

2.4 強化近期建設規(guī)劃年度實施計劃對空間安排的統(tǒng)籌作用

近期建設規(guī)劃年度實施計劃作為規(guī)劃許可和用地審批的重要依據(jù)，主要內(nèi)容涉及到建設用地總量的控制、結構優(yōu)化和項目布局的統(tǒng)籌。今后，應根據(jù)開發(fā)區(qū)建設內(nèi)容和建設用地出讓方式的改變，進一步加強完善近期建設規(guī)劃年度實施計劃制度，增加建設用地招拍掛計劃和土地儲備計劃內(nèi)容，豐富計劃內(nèi)容，加強計劃編制科學性和針對性，使它成為開發(fā)區(qū)建設年度計劃體系的核心，并通過強化其在計劃體系中的統(tǒng)籌地位，確保政府各職能部門的規(guī)劃實施協(xié)調(diào)一致。

2.5 發(fā)揮土地儲備對規(guī)劃實施的保障作用，建立規(guī)劃引導的土地整備制度

編制土地整備規(guī)劃和計劃，按照“以需定儲、以儲定供”的原則，建立規(guī)劃引導的土地整備制度，增加土地的“有效供給”，破解看似有地、其實無地的尷尬局面，發(fā)揮土地整備對規(guī)劃實施的保障作用。政府和相關職能部門應根據(jù)土地整備規(guī)劃和相關計劃，有計劃有目的地進行現(xiàn)有儲備用地的清理，并對未來規(guī)劃確定的城市建設的重點區(qū)域提前進行土地整備，把儲備和供應兩個環(huán)節(jié)有機地聯(lián)系起來，做到盤活土地資產(chǎn)，減少財政占用。

三、結束語

綜上所述，城市規(guī)劃所關注的不僅是土地的用途、開發(fā)強度，更包括不同區(qū)位土地用途上合理的空間關系，合理的開發(fā)時機等，多目標是其主要特征之一，從這個角度分析，城市規(guī)劃的綜合性和指導性地位是不容置疑的。

參考文獻

[1] 洪銀興.長江三角洲地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的模式與機制[M].北京：清華大學出版社，2003

[2] 謝正峰.淺議土地的集約利用和可持續(xù)發(fā)展[J].國土與資源研究，2002，（4）

[3] 胡序威.中國沿海城鎮(zhèn)密集地區(qū)空間積聚與擴散研究[M].北京：科學出版社，2003

[4] 萬斌.2005年中國長江三角洲區(qū)域發(fā)展報告[M].北京：社會科學文獻出版社，2005