城市規劃與房地產開發的協調發展

【摘 要】 城市規劃與房地產開發之間的聯系越來越緊密，規劃管控和引導著房地產開發，房地產開發是城市規劃戰略的具體實踐環節。而如何探討或處理協調好二者的關系，一直是各地政府和房地產開發商探索及關注的問題。從而提出在市場經濟機制導向下和新時代城市規劃思潮理論發展趨勢的影響下，構建城市規劃與房地產開發協調發展的新思路，協調兩者關系的可持續發展措施。

【關鍵詞】 城市規劃；房地產開發；協調發展

1 引言

我國房地產業經過改革開放后短短20多年的發展已取得巨大的成就，房地產市場體系也逐步建立起來。但是，由于國家的整體經濟水平比較落后，加之市場發育較晚且不健全，近年來我國房地產市場一直存在“供給過量”和“有效需求不足”的矛盾。21世紀以來，我國城市房地產市場經歷了多次“跌宕起伏”的波動，特別是目前針對房地產市場發展現狀和趨勢的爭論，恰恰說明我國目前房地產市場的發育過程中，仍存在很多問題需要我們深入的研究和解決。

房地產開發片面追求利潤和容積率，忽視了城市空間綜合利用的價值；房地產開發中對城市景觀的遺棄導致城市文化日益衰落；城市規劃思想落后與管理不力導致規劃難以付諸實施；房地產企業市場風險承受力薄弱導致公共設施開發不足。要建立一座可持續發展的新城，最根本的就是要解決“城”和“業”的關系，只有處理好這兩者的關系，才能建立資源集約、功能定位清晰、分工明確且充分挖掘土地價值的可持續發展。綜合城市規劃調控房地產開發的相關理論，研究總結出一套具有特色的、符合房地產開發和城市發展方向的城市規劃調控機制，為實現“現代化”的戰略思想創造良好的建設環境。

2 城市規劃與房地產開發的關系特征

1）城市規劃的特征。城市規劃的主要任務是根據一定時期城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向、合理利用城市土地、協調城市空間功能布局及進行各項建設的綜合部署。城市規劃是建設城市和管理城市的基本依據，是保證城市進行合理的建設和城市土地合理的開發利用及正常經營活動的前提和基礎，是實現城市社會經濟發展目標的綜合性手段。

2）城市規劃對房地產開發的影響。城市規劃對房地產開發的規范和限制作用。房地產開發由于受到市場機制的作用和局部利益的驅動，開發者往往僅從自身利益出發，單純考慮企業的經濟效益和地塊本身的經濟效益，而忽視全局利益和地區綜合利益。這種行為主要表現在任意提高建筑密度和容積率，擅自占用規劃中的公共綠地，任意確定建筑風格，破壞城市景觀。這種行為給人居環境帶來影響，也為城市發展埋下隱患。因此，必須對房地產的開發與建設進行規范與限制。我國《城市規劃法》規定：城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃，服從城市管理。

3）城市規劃與房地產開發之間的關系，規劃的制定與房地產開發間的協調，構建城市規劃與房地產開發協調發展的新格局。現代城市規劃除注重其系統功能、形象功能、商業功能、居住功能、交通及基礎設施等常規功能外，應重視其經營和市場需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的運作效率和經營效益。城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切，故對一些重要的城市中心區形象工程項目，應注重規劃部門與房地產商的協同與配合。現代城市規劃應具有一定的可調幅度。現代城市規劃也應注重創新，特別應考慮其與地方的資源優勢和支柱產業特點、民族民風特色的結合，增強城市的吸引及輻射功能。在規劃指導下的房地產開發經營公司，也必須構建不斷創新的經營理念，以獨特的環境文化、經營文化、經營技巧和運作手段，提升自身的核心優勢，在市場競爭中立于不敗之地。

3 城市規劃與房地產開發協調的措施

我國城市規劃與房地產開發過程中出現的問題，其原因是由于現有城市規劃自身的弱點，即以物質形體規劃為主的指導思想和規劃任務來源于行政指令以及規劃實施過程中的多方信息交流阻滯造成的。所以，協調城市規劃與房地產開發的關系，結合我國規劃與房地產開發的發展階段特征和趨勢來說，可以從以下方面入手[2]。

1）借鑒國外規劃思想，編制漸進式規劃，增強規劃的彈性和應變能力。我國城市規劃在制定的過程中也應該借鑒國外城市規劃思想理念，制定動態漸進式的規劃，鼓勵公眾從被動接受服務向主動表達意見的群體轉變，增進公眾在規劃上的知情權、參與權，調動廣大城市居民參與城市規劃和管理的熱情，增強城市規劃的彈性和應變能力，尤其是要改變控制性規劃靜態均衡的土地功能配置模式，增強規劃市場調節功能，針對城市建設和房地產開發中出現的新情況和問題，要對規劃不斷做出調整和補充，才能確保城市規劃對各項開發活動實施具體管理中的效力。

2）完善法制建設，強化城市規劃對房地產開發的管理。我國需要以《城市規劃法》為基本依據，建立健全的規劃實施辦法和監督辦法以及區域性技術規范和地方法規，增強城市規劃對房地產開發中的風險和不確定性的適應性，提高城市規劃的服務意識，調節房地產開發與城市規劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監督機制保障規劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展，保障規劃實施中的持續效應。

3）規范房地產開發，加強管理協調開發中的矛盾。城市規劃要加強對房地產開發經濟的研究，注重土地經濟性帶來的開發動向，帶動房地產開發和城市建設的發展，以使規劃設想付諸實施。而房地產開發項目也應該建立嚴格的審批制度，通過項目規劃立項審批和土地供應規劃對土地供應量的調控，協調房地產市場經濟利益目標與公共配套設施建設間的供需。從長遠來看，房地產開發追求的經濟利益目標也必定在市場優化選擇的過程中實現與城市規劃目標的協調和統一。

4 結束語

城市規劃是調控房地產開發的重要手段，市場失靈需要政府干預。維護市場的功能；矯正市場機制的缺陷；彌補市場的不完全性；糾正市場作用的偏差。房地產開發存在市場失靈，需要政府對市場實施必要的和適度的干預。政府以其計劃和規劃手段干預經濟活動，介入房地產領域的依據存在于市場制度之中。城市規劃是城市政府職能。城市政府的主要職責是把城市規劃好、建設好、管理好；城市人民政府必須集中精力抓好城市的規劃、建設和管理，城市規劃應由城市人民政府集中統一管理，不得下放規劃管理權。”從國務院頒發的政策文件、法規來看，城市規劃是一項政府職能[3]。保持市場規模與經濟總量的協調，促進市場結構的優化，引導合理的房地產空間布局。

參考文獻

[1] 傅崇蘭、陳光庭、董黎明等著.中國城市發展問題報告[M].北京：中國社會科學出版社，2010

[2] 謝暉.城市規劃與房地產開發協調機制研究[J].經濟地理，2003年03期.李旭祥

[3] 吳良鋪.人居環境科學導論[M].北京：中國建筑工業出版社，2001