商業銀行商用物業抵押貸款風險的防范

商用物業抵押貸款是指銀行向擁有商用物業的企事業法人發放的，以其所擁有的商用物業作為抵押物，并主要依靠該物業的經營收入進行還本付息的貸款。該貸款業務自開辦以來快速發展，但由于部分銀行對該貸款管理精細化程度不夠、風險防范不及時，與收益相伴而生的貸款風險接連暴露，致使該類貸款不良額大幅上升。

一、商用物業抵押貸款的主要特點

（一）商用物業難管理

商用物業主要是指已竣工驗收并投入商業運營，經營管理規范、能夠合法租賃且綜合收益較好的商業或工業營業用房、辦公用房。較高的準入條件決定了較大的管理難度：一是用于貸款的商用物業必須權屬明確，并辦理了合法、有效的產權手續；二是要求借款人必須及時將物業租賃合同向當地政府房產管理部門登記備案；三是受利益驅動及其他原因，借款人和商用物業承租人、租戶等之間易發生經濟糾紛。

（二）資金使用難監控

一是借款人大都為從事房地產或相關行業的企業，關聯交易頻繁，加之房地產開發的利益驅動，極有可能將貸款資金挪用到關聯房地產企業用于房地產開發。二是銀行雖明確規定貸款不得用于置換不良貸款，但少數借款人仍通過多種途徑將不良房地產開發貸款重組為商用物業抵押貸款，變相挪用信貸資金。

（三）還款資金難封閉

一是借款人雖在銀行開立賬戶專門用于歸集商用物業經營收入，并承諾接受貸款行對其物業經營收入、支出款項的封閉式監管，但仍有少數借款人誠信不足，多頭開立銀行賬戶，或擅自提前一次性收取多年以上的租賃收益等逃避銀行對物業經營收入的監管。二是對借款人將除租金收入外的其他經營收入來源作為還款來源的，較之租金收入更是難以落實其來源的可靠性。

（四）緩釋作用難奏效

一是抵押物價值受市場影響波動大，銀行在貸款發放前對貸款抵押物確定的評估價值與當前市場公允價值，以及最近一次評估價值與貸前評估價值一般都有較大差異。二是貸款期間內，借款人雖然根據相關規定要求辦理抵押物的財產保險，但因未在所投保險的保險單中明確貸款行為優先受償人，一旦風險事件發生，第二還款來源不能發揮風險緩釋作用。

二、商用物業抵押貸款風險事件的成因分析

（一）客戶經營中的主要問題

1. 企業實際控制人過度擴張。部分客戶的實際控制人為了追求高額利潤，盲目擴大經營范圍，由其直接或間接控制的多家公司分別進行運作管理，集團內部財務資金高度集中，關聯交易頻繁，一旦其中一個公司出現問題，可能使整個企業陷入困境。

2. 企業在商用物業租賃過程中極易發生經濟糾紛，導致其經營管理受到較大影響。鑒于商用物業租賃業務牽扯面廣，涉及企業股東和商用物業承租人、眾多的租戶等多方面，貸款期間，一旦因客戶與任何其它單位發生經濟糾紛，極易出現其銀行監管賬戶被凍結，公司大股東或實際控制人因涉嫌經濟糾紛被當地公安機關拘留等不良后果，甚至作為經營收入重要來源的商業物業也可能連帶被查封，客戶經營隨即陷入困境，最終導致物業租金等收益不能正常歸集。

3. 企業不嚴格遵守國家有關商業物業管理制度，導致銀行還款來源得不到有效保障。客戶在申辦信貸業務時，少數企業違反借款人應將商業物業租賃合同及時向當地政府房產管理部門登記備案的相關要求，也沒有全面、真實地向貸款行反映其與外單位已有的經濟糾紛問題，甚至出現擅自將抵押物拆除、轉讓、捐贈、私自銷售或重復抵押等不良行為，很大程度上削弱了貸款銀行權益。

（二）銀行內部管理中的主要問題

一是貸前調查不深入，客戶選擇不審慎。貸款發放前，經辦機構對客戶存在的經濟糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況，沒有進行細致調查和給予足夠的重視，加之此后在貸后管理中又發現客戶的一系列不誠信行為，反映出少數銀行在商業物業抵押貸款業務辦理過程中，經辦機構對風險分析不夠細致，在客戶選擇上審慎性不足，準入把關不嚴。

二是貸中審批不嚴謹，風險判斷缺乏獨立性。貸款審批時，合規性審核人員依然未對客戶存在的經濟糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況向經辦行進行深入了解，部分審批人員對客戶的授信風險沒有形成獨立的見解，且風險判斷和審批結論高度一致，客戶的潛在風險隱患仍未能得到充分揭示，貸前調查的不足在審批環節沒有得到有效堵截和管控。

三是貸后管理不細致，問題整改不及時。經辦機構沒有提前發現信用風險事件發生前的各類先兆性跡象并及時預警，也沒有通過貸后回訪以及現場和非現場核查等手段逐一查實客戶已經出現的異常情況，喪失了及早采取保全應對處置措施的時間和機會；對貸后管理和風險排查中發現的問題，沒有采取有效應對處置措施，后續整改力度不夠，潛在風險隱患最終演變為資產損失。

四是履崗盡職不到位，問責處理不嚴肅。貸款行在貸前調查、貸中審批和貸后管理環節，對未能及時發現借款人未將商業物業租賃合同向當地政府房產管理部門登記備案、私自銷售已抵押商鋪，以及貸中審批風險判斷缺乏獨立性、貸后管理問題整改不及時等問題，沒有及時采取有效堵截和管控措施，反映出銀行相關崗位人員的不盡職或失職行為依然不同程度的存在。在此后的責任處理環節，也未對存在不盡職和失職行為的相關人員嚴格追究責任并進行嚴肅處理，以致少數經辦機構短期內接連發生商業物業抵押貸款風險事件。

三、商用物業抵押貸款風險防范對策

（一）加強業務培訓，增強合規意識

狠抓業務人員業務理論和職業操守的學習和培訓，確保每一位商用物業抵押貸款業務辦理人員，在熟知國家及相關主管部門有關商用物業管理、銀行業商業物業抵押貸款管理等相關制度規定的基礎上，自覺遵守、嚴格執行各項管理要求，不斷強化風險意識，確保業務辦理合法、合規。

（二）強化信貸管理，主動應對風險

1. 加強貸前調查，切實把好準入關口。一是要優選貸款客戶，優先選擇資信較好、經營管理經驗豐富、財務狀況較好、合作意愿較強的客戶作為借款人。二是要嚴格商用物業項目準入，認真遴選優質商用物業項目，審慎介入零散出租商用物業項目，不得進入出租率、租金或抵押物價值持續或大幅下滑的物業項目，嚴禁違規以非自有商用物業抵押辦理貸款。三是認真核查貸款用途，確保其用于商用物業在經營期間的經營性資金需求以及借款人統籌安排的其他合法資金需求，不得用于置換不良貸款。

2. 嚴格貸中審查，充分揭示潛在風險。一是要求合規性審查人員從嚴把關，在對客戶資料信息進行嚴格審核的前提下，對客戶是否存在經濟糾紛、在他行有無不良信用記錄等需要重點關注的關鍵細節進行深入了解，絕不放過一個疑點。二是審批人能夠充分揭示客戶的各種潛在風險隱患，對客戶的授信風險應有獨立的見解，形成獨立的風險判斷和審批結論，在審批環節對貸前調查的不足，及時采取有效的堵截和管控措施。

3. 細化貸后管理，及時化解風險隱患。一是持續關注借款人財務狀況、股權變動情況、商用物業出租情況等，通過密切監控租金收入賬戶、在商用物業內設置POS機等方式，切實加強租金收入封閉管理，防范租金收入外流。二是加強對抵押物的實物狀態、價值變動、權證保管等狀況的持續監控，按規定定期對抵押物業進行價值重估，在價值發生重大波動時，應加大重估頻率，確保抵押品足值、有效。三是加強對客戶和項目的跟蹤管理，密切關注監管機構和外部審計機構發現的問題，及早化解風險隱患，確保銀行資產安全。

（三）嚴格責任追究，嚴肅責任處理

建立獎罰分明的激勵約束機制，進一步加大責任追究和問責力度，對存在不盡職和失職行為的相關人員嚴格追究責任并進行嚴肅處理；持續提升員工責任意識，不斷夯實風險防范基礎，堅決杜絕商業物業抵押貸款業務領域的惡性違規問題。

（責任編輯 耿 欣；校對 XS）