探討在宏觀調控下的房地產以及房地產的金融風險

【摘要】近年來隨著我國經濟的發展，房地產行業的發展十分迅速，一度導致我國城市的房價飛漲。針對這一現象國家逐漸進行了宏觀調控控制房價，宏觀調控下的房地產行業的發展仍然存在一定的問題，房地產行業存在一定的金融風險。本文主要是針對當前房地產行業的金融風險進行分析，并就如何促進房地產行業的發展提出合理的建議。

【關鍵詞】宏觀調控 房地產 金融風險

隨著市場經濟的發展，我國的房地產行業近年來發展十分迅速，房價增長過快對人們的生活造成了一定的影響。當前國家逐漸采取有效的措施進行宏觀調控，逐漸穩定房地產行業的發展。房地產行業的發展中由于行業的特殊性和房地產行業的發展速度過快導致房地產行業存在一定的金融風險，這對于投資企業和房地產行業的發展都造成了十分不利的影響。在今后的房地產行業的發展中需要進一步采取有效的措施，維護房地產行業的發展。

一、房地產市場的宏觀調控

房地產宏觀調控主要是國家對房地產行業的發展進行指導，調節，監督和控制的手段，實現房地產行業市場供需平衡的主要手段之一。近年來由于我國的房地產行業發展比較迅速，導致了房地產行業的供需不平衡現象，由于一些地產商為了獲得相關的經濟利益，導致人們對過高的房價望而卻步，房地產市場存在嚴重的問題。國家采取一系列措施穩定房價，保障房地產行業的健康發展。國家對房地產行業的宏觀調控不僅僅有經濟手段，同時還有法律行政政策等多種手段。當前國家對房地產行業的調控主要有以下手段：

（一）金融政策

當前國家對于房地產行業的調控所采用的金融政策仍然是采用以往的積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。這一政策的實行可以有效地避免通貨膨脹的出現。另外國家還采用提高貸款成本的政策，盡量減少市民的貸款，這樣可以有效地配合房地產行業的調控。國家利用利率政策對我國的房地產行業進行調控，主要是通過調節存款準備金率，影響金融機構的信貸擴張能力，間接控制貨幣的供應量。國家通過調節存款利率也可以影響人們的投資，促進房地產行業的資金流動，穩定房地產行業的發展。

（二）房產稅的征收

征收房產稅是當前西方國家逐漸采用的調節房地產行業發展的主要手段，當前我國的上海和成都兩地已經逐漸增加了房產稅的征收，這一政策的采取將會減少居民房產的購買量，導致居民對于房地產行業的需求量逐漸減少，這將會穩定房地產行業的發展，減少通貨膨脹。

（三）限購令的出臺

限購令是當前我國為了更好地穩定房地產行業的發展所采取的主要措施，這在一定程度上會限制一些人們為了投資導致的房地產行業的需求量增加，同時也會對房地產行業的發展進行一定的控制。針對一些城市房價過高，或者是房地產行業過熱等現象可以起到很好的降溫作用，這對于穩定房地產行業的發展，維護百姓的利益有著重要的作用。

（四）一些具體行業政策

為了加強對房地產行業的宏觀調控，國家逐漸采用一些具體行業的政策對房地產行業的發展進行一定的控制。當前國家主要從市場供給，市場需求，市場監管和住房保障等方面對房地產行業進行嚴格的控制。當前我國的房地產市場經過這些政策的調整逐漸得到控制。當前國家主要是對房價上漲過快的城市進行調控，但是對于當前一些其他地區的房地產商的控制卻忽視了，導致國家房地產行業的控制未能發揮出有效地作用。國家雖然出臺了一系列的政策，但是政策的執行力度并不夠，或者是一些地區缺少相應的執行措施，當前的房地產市場還需要進一步加強控制，穩定房地產行業的發展，維護大多數居民的利益。

二、房地產行業存在的金融風險

房地產的金融風險主要是一些從事房地產金融業務的機構在進行投資之后未能得到預期的經濟收益，造成金融機構的損失。當前我國的房地產開發中存在的金融風險對于房地產行業的發展和金融機構的發展都造成了十分不利的影響。當前房地產金融風險主要表現在以下幾個方面：

（一）房地產行業的融資渠道過于單一

當前我國的房地產行業發展比較迅速，房地產行業的資金來源主要是商業銀行的貸款。大多數的房地產公司主要是通過向商業銀行貸款支持房地產行業的發展，同時一些商業銀行主要是通過開展這一業務增加收益，商業銀行和房地產開發商形成了一種相互依存的關系。但是這也一定程度上導致了一些企業對于商業銀行的依賴過于嚴重，把商業銀行的貸款作為主要是融資渠道，但是一旦國家對于房地產行業進行限制，商業銀行不能獲得相應的利潤，這對于商業銀行的發展將會造成十分不利的影響。另外一些開發商經營不善導致的失誤也會一定程度上將風險轉嫁給商業銀行，增加商業銀行的風險。

（二）房地產市場的法制建設不完善

近年來我國的房地產行業發展比較迅速，但是房地產行業的發展缺少一定的規范和秩序。由于當前房地產行業的競爭十分激烈，一些企業采取不正當的方式抬高房價。當前我國的外商投資的房地產行業的項目逐漸增加，由于我國的房地產行業發展比較晚，對房地產行業的管理還缺少一定的經驗和管理方法。與外商投資的房地產項目相比我國的房地產行業失去了競爭力，導致我國的房地產金融也處于劣勢，在競爭如此激烈的房地產市場中，我國的房地產行業處于十分不利的地位。外資的加入為我國的房地產行業的管理提供了一定的經驗，但是也增加了我國房地產金融業的風險。

（三）房地產行業的市場秩序有待于完善

近年來我國的房地產行業發展十分迅速，但是房地產行業的發展中缺少比較規范的市場秩序，導致房地產行業的發展缺少一定的規范性。一方面當前我國的商品房庫存比較多，由于房地產行業的發展缺少一定的規劃，導致一些地區的房地產發展存在供需失衡的現象，尤其是一些高檔的商品房難以出售，導致商品房大量積壓，不僅僅浪費了社會資源，同時還嚴重影響了投資方的經濟利益。另一方面房地產的投資結構有待于完善。隨著國家經濟政策的調整，國家逐漸重視一些經濟適用房的建設，但是由于房地產商的投資比例不協調，導致一些城鎮居民難以得到相應的住房保障。

三、如何緩解房地產行業的金融風險

近年來我國的房地產行業逐漸發展，對于我國的經濟發展和人們的生活水平的提高有一定的作用。但是由于當前我國的房地產行業缺少明確的規劃和嚴格的管理的，導致我國的房地產行業的金融風險逐漸增加，在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的制度規范，減少房地產行業發展中的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

（一）增加房地產行業的融資渠道

當前房地產行業的主要資金來源渠道是商業銀行的貸款，一些商業銀行為了增加經濟效益，逐漸增加房地產行業的資金貸款業務，但是這在一定程度上增加了房地產行業的金融風險。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善房地產行業的融資渠道，針對當前房地產行業發展過熱的現象，應該嚴格控制商業銀行的房地產貸款業務，維護商業銀行的利益。房地產行業的發展可以選擇多種融資渠道，可以通過擴大融資渠道減少房地產行業發展的金融風險，促進房地產行業的健康發展。

（二）健全房地產行業的法律規范

房地產行業的完善的法律法規可以有效地規范房地產市場的發展，針對當前房地產行業中一些開發商私自抬高房價的行為進行嚴格控制，盡量穩定房地產市場的發展。在今后的房地產行業的發展中需要進一步完善當前房地產行業的產權，房地產交易，房地產抵押等法律制度，規范房地產行業的發展。另外針對當前外商進入我國房地產行業的現象，房地產行業也應該進一步加強相應的法律制度建設，對與房地產行業中存在的問題進行及時解決。房地產管理人員需要掌握當前國家對于房地產行業發展的政策和相關的法律法規，并學習和借鑒國外房地產行業管理的先進經驗，促進房地產行業的穩定發展。

（三）對個人住房貸款進行嚴格的控制

隨著房地產行業的發展，國家對于房地產行業的規范逐漸增加，針對當前房地產行業發展過熱的現象，國家出臺了一系列政策對房地產市場進行控制。隨著限購令的出臺，國家對于個人的住房貸款也增加了一些限制，在今后的房地產行業的管理中還需要進一步增加對個人住房貸款的控制。一方面需要建立科學規范的個人住房貸款評估制度，個人住房貸款作為房地產金融風險的來源之一，在個人進行貸款時需要進行科學嚴格的評估，評估的質量直接影響房地產金融風險的產生。另一方面需要建立完善的社會住房保障制度。雖然當前我國的房地產行業發展比較迅速，但是仍然有很多居民難以買到房子，因此國家要注重對房地產行業的宏觀調控，建立合理的社會住房保障機制。當前國家需要建立完善的社會住房保障體系，確保每一位居民能夠住有所居。

（四）完善抵押貸款擔保

合理的抵押擔保制度可以減少房地產行業的金融風險，因此進一步完善我國的房地產行業的抵押擔保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押擔保制度。房地產行業的發展主要的資金來源是金融機構的貸款，但是隨著國家對于房地產行業的調整和房地產行業發展的不確定性，導致房地產的貸款存在一定的風險，再加上一些開發商的抵押擔保不完善，導致嚴重的金融機構經濟損失。完善政府住房抵押擔保制度可以有效地降低一些金融機構面臨的房地產開放中存在的金融風險。另一方面完善個人信用制度。當前個人住房貸款也是一些金融機構房地產風險的主要來源，但是由于個人貸款的抵押擔保缺少一定的規范性，導致房地產金融風險。在今后的管理中需要完善個人信用擔保，提高個人的信用意識和信用觀念，完善個人的信用評價體系。建立相關的措施，完善個人貸款的信息，盡量減少房地產金融風險。

四、結語

隨著社會經濟的發展，人們的住房條件逐漸改善，這在一定程度上促進了房地產行業的發展。但是當前由于我國對房地產行業的發展缺少相關的監督和調控措施，導致房地產行業的金融風險逐漸增加。在今后的房地產行業的發展中需要進一步加強國家的宏觀調控，穩定房地產行業的發展秩序，提高人們的居住條件。房地產行業的金融風險不僅僅對于房地產行業的發展造成一定的損失，同時對于一些金融機構的發展造成嚴重的經濟損失和風險，針對當前房地產行業發展中存在的不良行為要進一步規范房地產市場，減少房地產行業的發展風險。

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