美國房產稅的管理

房產稅促進財政分權和地方自治

與其他許多國家不同的是，美國沒有對各級政府征收某種稅收做出規定的全國性法律。然而，在實踐中，美國聯邦政府主要依賴所得稅，既不征收普通銷售稅，也不征收財產稅。相比之下，州政府的稅收體系往往更加多樣，包括所得稅、銷售稅、政府間收入、用戶收費以及其他五花八門的收入。只有少數幾個州政府征收一般財產稅，但在州財政中的重要性有限。

美國地方政府提供核心公共服務，包括教育、公共醫療和福利、治安和消防、排水和公共衛生、基礎交通設施以及住房。地方政府必須在各州制定的法律框架內征稅。迄今為止，43個州對地方政府征收房產稅施加了某些限制，包括房產稅稅率、估價增值或兩者兼而有之。一些州還規定了房產稅最高征收額或年度增幅。即使有這些限制，房產稅收入依然是地方政府的財政命脈。地方政府在遵守州法律的前提下，可以獨立征收和管理房產稅。實際上，房產稅在促進財政分權和地方財政自治方面發揮著重要作用。

多級政府獨立制定房產稅率

在美國，制定房產稅稅率傳統上是地方政府年度預算過程的一部分。盡管稅率很少年年都變，但地方政府不得不按照州法律規定，每年對房產稅率重新調整，保持稅率不變或做小幅調整。正如印第安納大學公共與環境事務學院教授約翰·米克塞爾所說，按照擬定稅率，房產稅能夠產生足夠收入，從而幫助地方政府平衡運營預算，償還當前債務。縣、市、學區和特別社區等各級地方政府部門都可獨立制定房產稅稅率。因此，房地產所有人實際收到的房產稅賬單，通常是房產所在地區多個政府部門征收的稅款總和。在大多數情況下，縣的房產稅征收部門（可能是財政部門）代表所有政府部門征稅，并向每個部門分配稅收收入。

大多數州對所有房地產適用同一稅率，只在少數州，不同類別的房地產適用不同稅率，比如住宅、農業、商業、工業和公共設施房地產。實施分類房地產稅率體系的理由在于，某些類別的房地產比其他類別的房地產有更大的納稅能力，因此應該適用更高稅率。

存在爭議的房產估價體系

最困難、最具爭議的是房產價值評估。因為房產稅的計稅基礎并不是市場實際交易價格，所以必須對房產價值進行評估。在美國，最廣泛使用的房地產評估標準是市場價值。方法有二：一是潛在用途評估，二是當前用途評估。前者假定潛在買家可能將新購地產改變用途，比如將一個正在發展中的城市周邊農地變為一個購物中心、商業建筑或者公寓樓。而后者則假定，買家將保留這塊土地的原有用途，無論它原先是農業、商業還是住宅用地。

另外，一些州使用銷售價值來計算房產稅稅基。按照這種所謂的“售價評估”體系，房地產只有被出售時才會被重新估價。一方面，這種體系使得長期持有房地產的所有人，不會因房地產市場逐漸發展而支付較高的稅，并避免為尚未實現的房地產收益繳稅。另一方面，該體系也存在諸多弊端。首先，橫向公平的弊端。因為新的房地產所有人，將不得不比過去的房屋業主以及附近社區類似房地產的所有人，繳納更多的房產稅。其次，居民流動性受到制約。因為當房屋所有人面臨是否換房的問題時，他們可能被迫放棄換房打算，以避免繳納更高的稅款。經濟學家普遍認為，流動性下降會導致住房市場和勞動力市場喪失效率。第三，地方政府收入能力遭受抑制。最近的發展歷史表明，實行“售價評估”體系的地方政府，在住房市場繁榮期間無法增加房產稅收入，很難滿足當時不斷增長的民眾對公共服務的需求。同時，它還影響到地方政府積累儲備基金的能力，削弱了政府安然度過經濟低迷期的潛力。

多樣化的房產稅減免項目

許多州出臺各種政策幫助減免納稅人的房產稅負擔。某些州則允許地方政府選擇自己的房產稅減免項目。

其一，對特定個人或機構應稅房地產（比如政府、非盈利組織、個人住房以及退伍軍人和老年人住房）的評估價值實行一定比例的減免，從而降低稅基。相比之下，稅收抵免政策是對稅款的直接減免。政府還使用稅收抵扣政策，與土地開發商協商，允許在一定時期內對一定比例的評估價值免稅。這種政策被視為吸引企業和促進經濟發展的一種手段。

其二，“斷電器”政策針對的是陷入困境的居民。目前美國 33個州實施此類稅收減免政策。該政策規定，如房產稅負超過家庭收入某一比例，政府就會將超出部分中的部分稅款返回給個人。然而，為了降低該政策的整體成本，許多州只向老年人實行稅收減免，不包括其他低收入業主。

其三，延期納稅。該政策規定，允許老年人、殘疾人、低收入家庭以及農場主等按照房地產過去的價值、而非新的（更高的）價值納稅。當前稅款和按照房地產完全價值所納稅款之間的差額可以延期到以后繳納，比如當農場轉變用途或者老年人去世之后（作為對個人遺產征收的一種稅收）。

其四，稅收增量融資（TIF）政策為指定地區（TIF區域）的經濟發展提供支持。該政策規定，地方政府對房地產開發創造的評估增值部分征稅，而且還可以利用這種稅收支付TIF區域中的基礎設施建設和其他支出。因此，地方政府可以不用拿一般納稅人繳納的稅款為新開發項目融資。這種政策一直受到工業和開發官員們的歡迎。

可資中國借鑒的經驗教訓

美國地方政府征收房產稅的經歷，為中國稅收改革提供了一些參考。

首先，透明度是成功關鍵。稅收結構和程序應該相對容易理解。納稅人應該知道如何計算房產稅和應納稅額以及納稅用途。不應在沒有合法程序的情況下給予某些納稅人特殊待遇。透明的稅收制度有助于防止逃稅和腐敗。

其次，社會公平需要努力維護。房產評估應該基于完全市場價值，確保橫向公平（即同等條件下的納稅人應繳納同等稅額）。與此同時，必須出臺特定的稅收減免機制力爭實現縱向公平（即稅收負擔應根據納稅人能力的不同而有所不同），減輕弱勢群體的稅收負擔。

第三，激勵措施應謹慎使用。減稅和TIF等激勵措施應該與經濟成效掛鉤，不應簡單地被政客們用作撈取外快的手段，必須實施定期監督以維護問責機制。

最后，稅收穩定仍需確保。允許地方政府調整稅率滿足不斷改變的公共需求。一個設計完美的房產稅稅收制度，應該在促進政治問責機制和保護公眾不會被過分納稅的同時，尊重地方自治權，確保地方政府獲得足夠收入。