失去房產(chǎn)的美國(guó)人

本尼·科爾曼失去住房的那天，全副武裝的聯(lián)邦法警來(lái)到他的門前，命令他離開(kāi)自己的住房。

他踉蹌著坐入街對(duì)面的折疊椅，眼睜睜地看著自己76年人生留下的物品被人一件件拖到路邊：他的安樂(lè)椅、他的衣服、他的電視……當(dāng)他的海軍陸戰(zhàn)隊(duì)獎(jiǎng)?wù)潞屯銎蕃斏南嗥脖环顺鰜?lái)時(shí)，科爾曼的回憶被觸動(dòng)了。

這棟位于華盛頓特區(qū)東北的二層復(fù)式住宅是他二十年前用現(xiàn)金買下的，如今人去樓空，門窗緊鎖。

等到日落時(shí)分，他已經(jīng)無(wú)處可去。

這所有的一切，僅僅是因?yàn)樗袥](méi)有付清一張134美元的房產(chǎn)稅單。

哥倫比亞特區(qū)政府的“欠稅留置權(quán)拍賣”項(xiàng)目飽受爭(zhēng)議，這個(gè)項(xiàng)目使得私人投資者幫助政府彌補(bǔ)未償房產(chǎn)稅單帶來(lái)的財(cái)政漏洞。

過(guò)去幾十年來(lái)，如果房主無(wú)力償付房產(chǎn)稅，特區(qū)政府將宣布其房產(chǎn)留置，隨后對(duì)散戶投資者拍賣這些房產(chǎn)的留置權(quán)（取得房產(chǎn)留置權(quán)后，私人投資者作為債權(quán)人除可取得債息外，還可在債務(wù)人未償清債務(wù)時(shí)向法院申請(qǐng)“取消其房產(chǎn)的贖回權(quán)”——即沒(méi)收房產(chǎn)，并通過(guò)變賣其房產(chǎn)得利，譯者注）。散戶投資者則通過(guò)對(duì)房主所欠債務(wù)征收利息獲利，直到欠稅被還清。

但市政府的長(zhǎng)官們眼看著這個(gè)項(xiàng)目變成了那些財(cái)大氣粗的外地公司掠奪財(cái)富的工具。《華盛頓郵報(bào)》發(fā)現(xiàn)，這些公司能夠?qū)?00美元的欠稅轉(zhuǎn)化為5000美元的債務(wù)，藉此沒(méi)收那些無(wú)力償債的家庭的住房。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸景氣，這些公司開(kāi)始覬覦城中每一個(gè)角落的房產(chǎn)，而且，他們向法院申請(qǐng)沒(méi)收房產(chǎn)時(shí)產(chǎn)生的訴訟、律師費(fèi)用等也被加入房主們所欠的款額。這使得房主最終負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)最初欠稅，要知道，如今每小時(shí)的律師費(fèi)高達(dá)459美元。

想拯救自己的房產(chǎn)，人們只能通過(guò)借款。但有的人沒(méi)有那么幸運(yùn)。2005年以來(lái)，這些拍得留置權(quán)的公司成功使得200多處私人住房被沒(méi)收，現(xiàn)在正試圖收走更多的1200處，有些房產(chǎn)有幾代人世居其中。不僅僅是住宅，店鋪門面、停車位和荒地也是他們掠奪的對(duì)象——他們一共收走了500多處不動(dòng)產(chǎn)，相當(dāng)于每周一處。其中至少有十多處，他們僅用不到500美元就取得了留置權(quán)。

本尼·科爾曼就是這樣丟掉房產(chǎn)的人中的一員。正在與癡呆癥斗爭(zhēng)的他，負(fù)債已經(jīng)滾雪球到4999美元，相當(dāng)于起初未付稅額的37倍。而他失去的則是自己19.7萬(wàn)美元的整座房產(chǎn)的全部?jī)糁担驗(yàn)閾碛辛糁脵?quán)公司的權(quán)利是在債務(wù)未償清時(shí)取得全部留置資產(chǎn)，不論實(shí)際負(fù)債額的多少。從這點(diǎn)上來(lái)說(shuō)，這些公司甚至比抵押貸款公司還要高明。

“這就是不讓人活。”喬治·華盛頓大學(xué)著名的城市房地產(chǎn)教授克里斯多夫·林伯格說(shuō)。

但哥倫比亞特區(qū)稅務(wù)官員則認(rèn)為，沒(méi)有“欠稅留置權(quán)拍賣”，欠稅的房主也就沒(méi)有動(dòng)力及時(shí)繳納房產(chǎn)稅。“拍賣欠稅留置權(quán)是最后的手段，但也是第一位的——這是法律允許的唯一一種能夠收取欠稅的辦法。”特區(qū)副財(cái)政官斯蒂芬·考迪說(shuō)。

今天的哥倫比亞特區(qū)已經(jīng)成為欠稅留置權(quán)產(chǎn)業(yè)的暖床，而政府沒(méi)有任何措施去保護(hù)那些脆弱的房主們。

房產(chǎn)被沒(méi)收、生活發(fā)生天翻地覆變化的，恰恰是那些生計(jì)最窘迫的家庭。主婦、店員、裁縫，甚至已故之人名下的房屋均可能因?yàn)檫@項(xiàng)政策而被沒(méi)收。尤其讓人難以接受的是那些老人的遭遇，當(dāng)他們生病，甚至奄奄一息的時(shí)候，那些公司突然奪走了他們的房產(chǎn)。

一家來(lái)自佛羅里達(dá)的公司為政府償清了一位花店老板所欠的1025美元稅款后，奪走了65歲的他在華盛頓西北部居住了40年的房屋。那時(shí)，他正在救濟(jì)院，因?yàn)榘┌Y而垂死掙扎。還有一位95歲的教會(huì)唱詩(shī)班領(lǐng)唱把自己的房子輸給了一家馬里蘭的公司，只因?yàn)榍范?4.79美元。其時(shí)，她正在敬老院中與阿爾茨海默病作斗爭(zhēng)。

華盛頓之外的州市已經(jīng)采取措施阻止這些私人公司濫用留置權(quán)。這些措施包括設(shè)置各類費(fèi)用的上限、登記老年人住房，或者干脆取消所有的留置權(quán)拍賣項(xiàng)目，代之以政府自己收集未償稅款。

“正義何在？他們奪走的是人們的生活。”貝佛莉·思茂斯的姑媽剛丟了自己在華盛頓東北部的房子，她說(shuō)，“這不正確。”

《華盛頓郵報(bào)》歷時(shí)10個(gè)月，徹查這個(gè)置美國(guó)人生活中最基本一面于風(fēng)險(xiǎn)之中的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)：

近年來(lái)近200個(gè)因之失去房產(chǎn)的房主中，其中三分之一的人最初欠稅額不足1000美元。

被沒(méi)收的房產(chǎn)中有一半在華盛頓最窮的7、8兩個(gè)街區(qū)。相當(dāng)多的房產(chǎn)在被沒(méi)收幾個(gè)月內(nèi)就被售出。靠近馬里蘭的一處磚房因287美元債務(wù)被沒(méi)收8周后賣了12.9萬(wàn)美元的高價(jià)。

有操縱拍賣等違法記錄的公司奪走的房產(chǎn)至少占40處。

過(guò)去六年來(lái)，特區(qū)稅務(wù)辦公室不但沒(méi)有解決問(wèn)題，反而制造了更多麻煩。他們?cè)e(cuò)誤地賣出1900份房產(chǎn)的置留權(quán)，其中一些甚至是在房主們已經(jīng)付清欠稅之后。這使得這些家庭陷入數(shù)年之久的法律糾紛。曾經(jīng)有一位64歲的老婦人為了自己在華盛頓西北部的房產(chǎn)訴訟2年之久，起因只是稅務(wù)辦公室錯(cuò)誤地多開(kāi)了8.61美元的欠款賬單。

每周三在哥倫比亞特區(qū)高等法庭上，房主們都要當(dāng)庭對(duì)抗那些公司的律師。那些公司在過(guò)去的8年中向法院申請(qǐng)沒(méi)收房產(chǎn)超過(guò)7000次。在法院大廳，房主們等待自己的名字被叫到，畢竟，在法庭中的表現(xiàn)將是他們?yōu)樽约悍慨a(chǎn)所做的最后的努力。

“他們這就是光天化日之下的搶劫！”布倫達(dá)·艾瑞克說(shuō)。最近，她出庭保護(hù)她在華盛頓東南地區(qū)的房產(chǎn)。她只欠1100美元稅額，但卻不得不在訴訟費(fèi)用上多付4倍的價(jià)錢。

一些欠稅房產(chǎn)留置權(quán)的個(gè)人買主也為這個(gè)項(xiàng)目辯護(hù)。他們認(rèn)為購(gòu)買房產(chǎn)留置權(quán)的人大都是沖著債務(wù)利息去的本地投資者，他們的目的不是奪走別人家的房產(chǎn)。現(xiàn)在法律規(guī)定，在房屋被沒(méi)收前，房主們有6個(gè)月的時(shí)間用于償還欠稅。

“這個(gè)項(xiàng)目是賺錢的好機(jī)會(huì)，政府也能以此順利收取稅金，所以對(duì)市民也有利。”來(lái)自弗吉尼亞的退伍老兵理查德·科瑞爾買過(guò)一些欠稅房產(chǎn)的留置權(quán)，這樣說(shuō)道。

稅務(wù)辦公室則在一份聲明中寫道：“在欠稅留置權(quán)拍賣的前后，房產(chǎn)所有者均享有多次償清債務(wù)并贖回房產(chǎn)的機(jī)會(huì)。”

一位官員指出，近年來(lái)政策已有大幅改進(jìn)，比如政府在出售留置權(quán)之前將通知房主，而且將不再出售欠稅少于1000美元房產(chǎn)的留置權(quán)。但官員同時(shí)承認(rèn)，1000美元的額度只是針對(duì)已經(jīng)發(fā)生的欠稅，并不是一個(gè)永久的政策。

在一次公眾聽(tīng)證會(huì)上，曾有房主向市議會(huì)提交了一份政策改革方案，包括設(shè)置費(fèi)用上限、幫助掙扎中的房主們制定償債方案等等。但這些動(dòng)議從未被實(shí)行。

“這是政府的失敗。”喬治·梅森大學(xué)區(qū)域分析中心主任斯蒂芬·富勒說(shuō)，“但承受苦果的卻是民眾。”

投資留置權(quán)的外鄉(xiāng)人

如果房主未付清房產(chǎn)稅，在接到數(shù)次警告后，其房產(chǎn)的留置權(quán)將在次年的年度拍賣會(huì)上以同于欠稅額的價(jià)格賣出，之后房主將有6個(gè)月的時(shí)間向留置權(quán)的買主付清欠稅和利息。如果未付清，這些買家就能夠向法院申請(qǐng)沒(méi)收房產(chǎn)。

從前，留置權(quán)拍賣中的弄虛作假不多。買家樂(lè)意投資幾百美元去購(gòu)買他們相熟街區(qū)的房產(chǎn)的留置權(quán)——大部分人的確是沖著利息去的。如果有房產(chǎn)被沒(méi)收，那也是稅務(wù)辦公室參與處理。

但這個(gè)工作使得政府不堪重負(fù)，于是在2001年后，華盛頓的長(zhǎng)官們制定了新的政策：留置權(quán)的買家可以直接向法院申請(qǐng)沒(méi)收房產(chǎn)。從那時(shí)起，留置權(quán)的買家得以向房主們收取高額的法務(wù)和訴訟費(fèi)用。新的政策讓本不多的滯納費(fèi)用增加為巨額的債務(wù)。

來(lái)自佛羅里達(dá)、伊利諾伊、馬里蘭和紐約州的公司紛紛來(lái)到特區(qū)，準(zhǔn)備為這個(gè)新生的“產(chǎn)業(yè)”投入巨額資金。

2007年，華盛頓市有超過(guò)150個(gè)買家參與競(jìng)拍2000座房產(chǎn)的留置權(quán)。這些房產(chǎn)分布全區(qū)各處：國(guó)會(huì)山、喬治城、杜邦環(huán)島、中國(guó)城，甚至阿納科斯蒂亞河邊那些遭受貧窮折磨的街區(qū)。

但最后，三分之二的留置權(quán)被六家公司取得，涉及欠稅額達(dá)500萬(wàn)美元，而其附帶的房產(chǎn)價(jià)格則高達(dá)6.66億美元。其中有一家公司由于涉嫌在馬里蘭州操縱留置權(quán)拍賣正在被聯(lián)邦政府調(diào)查，這家公司騙得留置權(quán)后從房主那里索要高額的訴訟費(fèi)用；另一家公司也有律師深陷該案。

是年，這些公司的觸角已經(jīng)遍布特區(qū)的每一處街區(qū)，包括非裔美國(guó)人主導(dǎo)的古老街區(qū)迪恩伍德。在那里因?yàn)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)而蕭條破敗的迪克斯街上，比鄰著一座座的救濟(jì)院和當(dāng)鋪，2005至2008年間有33個(gè)房屋的留置權(quán)被拍賣。

全城來(lái)看，法院接到的房產(chǎn)沒(méi)收申請(qǐng)?jiān)谶^(guò)去五年內(nèi)增加了差不多一倍——僅1月的某一周，這些公司就申請(qǐng)了180起。2005年來(lái)賣出的13000個(gè)欠稅留置權(quán)中有一半是在法庭上實(shí)現(xiàn)的。

《華盛頓郵報(bào)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于無(wú)政策限制，欠稅家庭繳納法務(wù)費(fèi)用一般比最初的欠稅額高三倍左右，公司聘請(qǐng)的律師費(fèi)用高達(dá)每小時(shí)450美元。

甚至每一處細(xì)節(jié)的成本都在上升——告知房主們前往法院的通知書(shū)，每頁(yè)25美分。曾經(jīng)有一個(gè)律師為“賬單”費(fèi)用開(kāi)出了25美元的賬單。

這些賬單常常沒(méi)有收據(jù)，也沒(méi)有證明支出合理性的明細(xì)項(xiàng)目。

“我不知道他們?yōu)槭裁匆者@么多錢。”法庭外，80歲的資深社會(huì)活動(dòng)人士芭芭拉·摩根說(shuō)。她吃到一張2700美元的法務(wù)賬單，那相當(dāng)于她自己居住50年之久的房子的欠稅額的兩倍。

好在地方法官們已經(jīng)開(kāi)始注意到這些問(wèn)題。一位法官對(duì)芝加哥永旺融資公司就很不滿，去年他削減了永旺所要求費(fèi)用的一半。永旺對(duì)一個(gè)僅僅1680美元的房產(chǎn)留置權(quán)項(xiàng)目收取了6300美元的法務(wù)費(fèi)用。

資深律師每小時(shí)收費(fèi)450美元，初級(jí)律師每小時(shí)325美元，法律助理則每小時(shí)110美元。除了律師費(fèi)外，永旺還征收800美元的其他費(fèi)用，包括27.6美元的“訴訟駁回費(fèi)”。

“這很不合理。”法官約瑟夫·貝舒里說(shuō)。

2009年，特區(qū)首席檢察官皮特·尼克爾斯也介入其中，試圖以行動(dòng)對(duì)抗永旺公司“非法”和“掠奪性”的費(fèi)用索求。“永旺索要過(guò)高的律師費(fèi)，這使得一些家庭無(wú)法贖回他們的房子。”尼克爾斯說(shuō)。

斯蒂夫·希格爾斯一直住在父親二戰(zhàn)后買的房子中。永旺收了他5500美元的律師費(fèi)，相當(dāng)于他2900美元欠稅額的近兩倍。“永旺融資公司應(yīng)當(dāng)適可而止，”麥克爾·威爾遜，希爾格斯的律師，對(duì)法院寫道，“永旺要求欠稅的房主支付過(guò)多的律師費(fèi)和一些所謂的成本費(fèi)用，但其中一些甚至根本沒(méi)有發(fā)生過(guò)。”

盡管記者多次電話和郵件聯(lián)系永旺，但該公司未作任何回應(yīng)。

為防止權(quán)力濫用，其他城市在數(shù)年之前就制定了應(yīng)對(duì)措施。紐約市不允許出售低收入老人、身體障礙人士和退伍軍人的住房的留置權(quán)，密歇根一些郡直接取消了留置權(quán)售賣，代之以政府親自征收欠稅。在馬里蘭，當(dāng)政府發(fā)現(xiàn)納稅人的繳款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)所欠稅款后，政府規(guī)定律師費(fèi)1500美元封頂。

國(guó)家課稅留置權(quán)協(xié)會(huì)的前主任霍華德·李格特認(rèn)為，大多數(shù)房主根本沒(méi)有能力去對(duì)抗不公，只能依賴政府。他呼吁國(guó)家出臺(tái)辦法對(duì)抗過(guò)高的法律費(fèi)用。

但哥倫比亞特區(qū)政府截至目前都沒(méi)有出臺(tái)包括限制費(fèi)用總額在內(nèi)的任何措施。

“這很尷尬，”李格特很熟悉特區(qū)的留置權(quán)拍賣和競(jìng)拍者，“有一些競(jìng)拍者的確肆無(wú)忌憚，而民眾卻只能依靠自己。”

為賬單而戰(zhàn)斗

收到巨額賬單威脅后，一些家庭能做的只有放棄。在法院文件和我們的采訪中，他們講述了為巨額賬單與律師間的長(zhǎng)期紛爭(zhēng)。當(dāng)然，他們欠稅的利息同時(shí)也在上漲。

“我們沒(méi)有錢與這些人作斗爭(zhēng)。”邁克爾·麥瑞說(shuō)。他試圖從一家佛羅里達(dá)公司手下解救自己兄弟的房產(chǎn)，但以失敗告終。過(guò)去八年來(lái)，被沒(méi)收的房產(chǎn)有的距國(guó)會(huì)大廈僅幾個(gè)街區(qū)之遠(yuǎn)，有的離秘魯駐美使館僅一街之隔，還有屬于洛基溪公園附近一個(gè)單親家庭的。阿娜科斯蒂亞河邊底層住區(qū)被沒(méi)收的房屋則多達(dá)幾十處。

《華盛頓郵報(bào)》發(fā)現(xiàn)，2005年以來(lái)，已有總價(jià)估達(dá)3900萬(wàn)美元的200多處房屋被沒(méi)收。其中的大多數(shù)被賣掉，有時(shí)距離其留置權(quán)被拍賣僅僅幾周之遙。

最有野心的公司是哈特伍德，其律師團(tuán)在馬里蘭州因涉嫌操縱拍賣而被調(diào)查，后來(lái)則被取消了在該州的律師資格。曾經(jīng)是大西洋貸款集團(tuán)的子公司的這家公司一共掠奪了20座房產(chǎn)，并全部賣出。華盛頓東北地區(qū)的一個(gè)雙層復(fù)式住宅因欠稅535美元被沒(méi)收，哈特伍德隨后以16.961萬(wàn)美元的高價(jià)將其賣出。

邁克爾·邁瑞的兄弟、花店老板托馬斯的房子就是其中的一個(gè)。哈特伍德因?yàn)樗?025美元的欠稅奪走他房產(chǎn)的時(shí)候，托馬斯正處于昏迷當(dāng)中。托馬斯于2006年6月去世，這距離法院批準(zhǔn)沒(méi)收其房產(chǎn)只有三個(gè)月。

托馬斯的家人知道此事之后，找到哈特伍德公司。沒(méi)有人通知他們房產(chǎn)被留置的事情，更沒(méi)有人在房產(chǎn)被沒(méi)收之前告訴他們。

哈特伍德支付了托馬斯家人8萬(wàn)美元息事寧人，但之后以17.5萬(wàn)美元的價(jià)格將其房產(chǎn)賣掉。托馬斯的房產(chǎn)位于舍爾曼大街街角，很長(zhǎng)時(shí)間后，鄰居們依然能夠回憶起房子過(guò)去的主人用鮮花裝點(diǎn)人行道的溫馨一幕。

“我們只是普通人，我們沒(méi)有20萬(wàn)美元去和佛羅里達(dá)的大公司作斗爭(zhēng)。”邁克爾·邁瑞說(shuō)。

在這起案件的官方卷宗中，稅務(wù)辦公室寫道，1025美元的欠稅“不是一筆小數(shù)目”。哈特伍德的發(fā)言人拒絕討論這起案件，只是告訴記者該公司今后將不再購(gòu)買哥倫比亞特區(qū)和馬里蘭州房產(chǎn)的留置權(quán)。

本尼·科爾曼在一次席卷第七街區(qū)的房產(chǎn)沒(méi)收風(fēng)潮中被逐出自己的房子。這棟復(fù)式樓是1988年他用妻子因癌癥去世而得到的5.7萬(wàn)美元保險(xiǎn)賠款買得的。

在這個(gè)以低收入群體為主的街區(qū)，他是地地道道的“上層”，他沒(méi)有貸款，就在這里安居二十余年。但近年來(lái)，科爾曼出現(xiàn)了癡呆癥跡象——他經(jīng)常忘記付款或者購(gòu)買食物，好心的鄰居們?yōu)樗蛠?lái)胡蘿卜和雞肉。

2006年，他忘記付一張134美元的房產(chǎn)稅單，政府則因此將他的房子記錄在留置的名單上。于是除了欠稅，他還得付清183美元的利息和罰款。有記錄顯示，2009年他的兒子幫他付了這張317美元賬單。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

買下他房產(chǎn)留置權(quán)的馬里蘭公司已經(jīng)提請(qǐng)法院沒(méi)收房屋。為了提高贖回房產(chǎn)的門檻，馬里蘭公司索要的法律費(fèi)用高達(dá)4999美元。

科爾曼的兒子根本無(wú)力付清這些費(fèi)用，曾向法院寫信求助：“我很痛心，父親在這把年紀(jì)還會(huì)失去自己的房產(chǎn)。”他們又償還了700美元。但由于沒(méi)有繼續(xù)付清其他款項(xiàng)，法院在2010年批準(zhǔn)沒(méi)收科爾曼的房產(chǎn)。

我們沒(méi)有辦法找到科爾曼的兒子對(duì)此事作評(píng)。我們只知道，在2011年夏天，聯(lián)邦法警出現(xiàn)在科爾曼不愿離開(kāi)的房子門前。

“他根本不知道發(fā)生了什么，”鄰居帕特里夏·約翰遜說(shuō)，“我對(duì)我母親說(shuō)，看來(lái)他們要讓‘上層人士’離開(kāi)這里。”

那個(gè)夜晚，他睡在前廊的一張椅子上。

法院任命的房產(chǎn)管理員告訴《華盛頓郵報(bào)》，科爾曼無(wú)力應(yīng)對(duì)生命中的這起變故，甚至無(wú)法出庭為他的房產(chǎn)做最后的努力。

“他沒(méi)有任何可能，”律師羅伯特·邦恩說(shuō)，“他有癡呆癥，他根本不知道事情的細(xì)節(jié)。”

奪走科爾曼的房子的馬里蘭公司兩個(gè)月后以7.1萬(wàn)美元的價(jià)格將房子轉(zhuǎn)賣。這家公司的所有者史提芬·波曼拒絕評(píng)論此事。他曾于2008年在馬里蘭州的一次串通投標(biāo)案件中被定罪。該公司的法務(wù)部門聲稱，他們?cè)?jīng)同意將科爾曼的欠款降低到3500美元，但無(wú)法聯(lián)系到科爾曼。

政府稅務(wù)辦公室對(duì)此事不予置評(píng)，但聲稱如今在這種情況下，房屋的留置權(quán)將不會(huì)拍賣給私人公司，因?yàn)榍范愵~不足1000美元。

科爾曼說(shuō)，他以為自己還能在自己的房子中再生活多年，在門廊前喝冷飲，或者隔著柵欄和鄰居們聊天。可是如今，他只能在距離自己過(guò)去的家一英里外的療養(yǎng)院中度過(guò)余生。

今年早先的一天，他去街角買些黃油和白糖時(shí)，路過(guò)了自己的舊所。陰云密布的天空下，那座木板釘死的房子空無(wú)一人。

他最后看了房子一眼，頭也不回地離開(kāi)了。

“我什么也沒(méi)有了。”他說(shuō)。

（珍妮弗·金克斯，泰德·麥爾尼克和蒂莫斯·史密斯亦對(duì)本文有貢獻(xiàn)。本文編譯自《華盛頓郵報(bào)》。原文鏈接：http：//www.washingtonpost.com/sf/investigative/2013/09/08/left-with-nothing/）