淺談我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的必要性研究

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)市場日趨完善。然而隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國各大城市的房價依然波動很大，為此政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，并對我國的房地產(chǎn)市場造成了不同程度的影響。為此，本文深入分析了我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果屢次不佳的原因，有針對性地提出了相關(guān)政策建議，以期對促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)微薄的力量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場失靈；宏觀調(diào)控；限購限貸政策

一、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

1.促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)是一個有機(jī)整體，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須與國民經(jīng)濟(jì)體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定程度上制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、及其結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展又產(chǎn)生強(qiáng)烈的反作用。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不僅是體現(xiàn)了局部與整體的關(guān)系，而且存在這內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性。在市場經(jīng)濟(jì)中，只有通過加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，完善市場規(guī)劃、健全運(yùn)行機(jī)制，才能有效地促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2.彌補(bǔ)市場失靈，優(yōu)化資源配置。通過前面一節(jié)市場失靈理論可知，單純依靠市場機(jī)制對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場失靈等問題的存在，導(dǎo)致市場無法通過自身調(diào)節(jié)進(jìn)行資源最優(yōu)化配置。此時，正好借助于政府這只看得見的手來彌補(bǔ)市場市場失靈，通過采取一系列的調(diào)控手段，使市場達(dá)到資源最優(yōu)化配置。3.完善社會保障，實現(xiàn)社會公平。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產(chǎn)品。因此，不能單純依靠市場機(jī)制對其進(jìn)行調(diào)節(jié)，需要政府這只看得見的手加以輔助指導(dǎo)和監(jiān)控。國家對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控要比其他市場顯得更為重要。對于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的基本居住條件，理應(yīng)是政府的責(zé)任。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建設(shè)滯后于住房市場發(fā)展。與住房市場進(jìn)程相比，保障制度建設(shè)相對滯后。表現(xiàn)在：相應(yīng)配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實也不到位；經(jīng)濟(jì)適用房制度仍需進(jìn)一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量不足；廉租房制度建設(shè)推進(jìn)也相當(dāng)緩慢，部分城市甚至還沒有建立廉租房制度。此外，大多數(shù)城市沒有明確的管理機(jī)構(gòu)，住房保障制度落實不到位，資金來源不明確，缺乏制度化。正是由于我國住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會對商品房的需求，讓市場承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)由政府保障房途徑分流的責(zé)任。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。一是政策調(diào)控具有滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實施需要一段過程，包括發(fā)現(xiàn)問題、制定、實施調(diào)控政策。而市場具有易變性、波動性，會使得政策無法執(zhí)行，形成滯后性。二是調(diào)控政策的靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是從整個大的宏觀層次考慮，其對象是面向整體市場，只能解決短期內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題。而房地產(chǎn)市場則是區(qū)域性較強(qiáng)的市場，容易造成部分區(qū)域適應(yīng)性較差。此外，也可能由于政策制定者對市場問題把握不夠到位。三是政策執(zhí)行不力。正所謂“上有政策，下游對策”，在政策執(zhí)行過程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺的調(diào)控細(xì)則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執(zhí)行不到位等等。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效。一是調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。調(diào)控主體利用土地政策、貨幣政策、財政政策、稅收等政策對違反市場行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在此過程中，往往遇到違反市場行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠而大打折扣，對于違反市場行為者來說，當(dāng)投資回報遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰，就會使政策的經(jīng)濟(jì)約束性失效。二是調(diào)控政策具有片面性。縱觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，都是針對個別問題或現(xiàn)象。三是調(diào)控政策作用時間短。我國宏觀調(diào)控實施后，會在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問題會更嚴(yán)重，主要是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

三、完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對保障對象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況等進(jìn)行審核，不符合廉租條件的，必須及時調(diào)整住房保障方式。對于申請家庭弄虛作假，隱瞞真實情況的，一經(jīng)查實，責(zé)令其立即退出廉租配租住房，5年內(nèi)不得再申請廉租住房。情節(jié)嚴(yán)重者，依法追究刑事責(zé)任。其次，對經(jīng)濟(jì)適用房，實行封閉運(yùn)作。經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，實在需要上市的由政府回購，回購價格按出售時同類地段新建經(jīng)濟(jì)適用房價格重新確定，回購后的經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)用作保障性住房。最后，應(yīng)加快發(fā)展面向低收入家庭的經(jīng)濟(jì)租賃房，通過保障性房源的封閉運(yùn)行，重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業(yè)成為市場的競爭主體。企業(yè)的市場競爭主體地位在很大程度上影響著價格機(jī)制的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)權(quán)制度決定了企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營管理制度，確立清晰明確的產(chǎn)權(quán)制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。通過建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，房地產(chǎn)企業(yè)按照市場競爭的要求，形成適宜的企業(yè)組織形式和科學(xué)的內(nèi)部管理制度。同時各種生產(chǎn)要素要有足夠的開放性和流動性，與外部的資本市場、經(jīng)營者市場、勞動力市場以及其他生產(chǎn)要素市場相配合，通過經(jīng)營者的選擇和再選擇，通過勞動者的合理流動，使企業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，競爭力得到有效提高。只有建立真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，才能從根本上解決影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，才能充分發(fā)揮市場的競爭機(jī)制。3.加強(qiáng)對價格操縱行為的監(jiān)管。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期極長，并且具有異質(zhì)性特征，有些開發(fā)商在商品房銷售期間意圖操縱價格，依仗自身在區(qū)位市場上的壟斷優(yōu)勢及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房價，導(dǎo)致房價漲勢愈演愈烈，市場形式趨于混亂，給消費(fèi)者利益導(dǎo)致極大的損害。對于上述價格操縱活動，政府方面需要強(qiáng)化明晰前期房地產(chǎn)開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，以及后期商品房銷售的價格結(jié)構(gòu)，并強(qiáng)制約束開發(fā)商以實現(xiàn)商品房的明碼標(biāo)價，同時銷售過程中不能隨意提升房價。對于制造、散布虛假信息，哄抬房價的開發(fā)商，以及利用虛假廣告、購房合同欺詐、無業(yè)管理質(zhì)價不符等行為，應(yīng)嚴(yán)厲懲罰。 實現(xiàn)價格操縱行為的監(jiān)管，是一個涉及政府多個職能部門的系統(tǒng)工程，需要政府部門間實現(xiàn)資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強(qiáng)同物價部門的配合，如若發(fā)現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序、損害消費(fèi)者利益的非法活動，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)懲。4.把握好調(diào)控手段，實行有差別的調(diào)控政策。政府應(yīng)根據(jù)不同時期房地產(chǎn)發(fā)展的特點及其相伴出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段。當(dāng)前，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調(diào)控格局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預(yù)以及調(diào)控政策的連續(xù)不斷變化。同時，宏觀調(diào)控要做到因地制宜，堅決避免“一刀切”現(xiàn)象。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的同時，要把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，從空間角度進(jìn)行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策。

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