被低估的中國住房消費

詹宇波

不知始自何時，無論在廟堂還是坊間，以“雙失衡”來判斷中國經濟現狀幾乎已成共識。所謂“雙失衡”是指國內投資過高而消費不足導致的“內部失衡”，以及與別國之間出口過多但進口較少導致的“外部失衡”。執此論者認為兩個失衡之間的關系在于，高投資導致高產出（表現為中國經濟的高增長），高貿易順差意味著外國購買了大量產出，而國內對產出的購買就相應較低。這一邏輯乍看上去十分合理，完全能夠自圓其說，因此能廣為接受就不足為奇了。

上述邏輯的一個重要支撐來源于中國官方公布的統計資料。根據《中國統計年鑒》，計入居民消費的項目共包括食品、衣著、居住、家庭設備及用品、交通通信、文教娛樂、醫療保健和其他等八項，其中住房消費被歸在居住項下并被單獨列出。就絕對水平來看，《中國統計年鑒》中列出的住房消費低得令人無法想象。比如在2010年，城鎮居民家庭年人均住房消費支出僅為451.25元，而同期的年人均食品消費支出達4804.71元，在住房方面的支出僅為食品支出的十分之一都不到。這樣看來，備受詬病的“房奴”問題遠不及“食奴”嚴重！除此之外，年鑒還公布了處于不同收入階層的家庭人均住房消費水平，其中處于10%的最低收入戶為161.02元，處于10%的最高收入戶也只有1715.27元。

我們研究住房消費隨時間的變化情況：從1999年至2010年，城鎮居民人均住房消費支出從195.9元增加到451.25元，年均增幅不過13.03%，而同期的城鎮居民人均食品消費支出年均增幅卻達到了14.88%。1998年實施商品房改革后，特別是自2003年以來，房價的迅速上漲已經成為了全社會熱議的話題，因此上述統計資料反映的情形無論如何都與大家的直覺不相符合。事實上，如果根據《中國統計年鑒》公布的數據，城鎮居民住房消費不僅低于食品消費，也低于諸如衣著、醫療等其他消費支出，是所列消費支出項目中最低的一項。

僅從《中國統計年鑒》很難看出有關中國城鎮居民住房消費的真實水平和變化趨勢，這時我們需要結合其他數據來源對之加以識別。中國房地產協會和國家統計局固定資產投資司從2002年起開始編撰《中國房地產統計年鑒》，涵蓋了有關中國房地產業投資、資金來源、銷售數量、價格等方面的重要信息，從而能夠專門從房地產業的角度來反映中國住房消費狀況。分析1997年至2010年間中國商品房銷售面積、銷售收入和平均銷售價格的變化曲線，自1998年起，中國商品房銷售面積開始攀升，直至2008年才出現下降，之后又繼續迅速增長。眾所周知，中國的商品房改革始自1998年，而2008年出現了海外經濟危機、國內房地產調控等多重影響房地產市場的因素。此外，商品房的銷售收入和銷售價格也與銷售面積保持了相近的增長趨勢和波動。因此，我們有理由認為，《中國房地產統計年鑒》比《中國統計年鑒》更能反映中國住房市場的真實變化。

至此，我們通過引入房地產業的數據并與《中國統計年鑒》中的消費數據進行比較，說明通常用以核算中國住房消費水平的統計數據存在較為嚴重的失真，因而中國住房消費水平相應地被低估。但是，已有數據資料無法告訴我們中國住房消費的低估程度。與其他一次性消費的商品不同，作為一項耐用品，甚或是投資品，消費者對住房的消費既不能用購房成本來度量，也不是房屋的重估價值所能反映。這是因為，無論購房成本抑或是重估價值都是一個存量概念，即反映了房屋在某一個時點上的價值。而居住在房屋中的消費者在消費房產時，房產價值將在一定時期中被逐步消費，因而住房消費是流量概念。如何估算這樣的流量？現在國際上常用的一個方法是將自有住房考慮成租借來的房產，并根據房產所處地段、大小結構和屋內設施來估計如果是租借而來所需的租金，由于這種租金并未發生，因而將其稱為推斷租金（imputed rent）。由于推斷租金的獲得需要使用復雜的統計方法對大樣本的微觀數據進行估算，因此在這里我們嘗試用一種更加簡便的辦法粗略地進行概算。

推斷租金的估計之所以科學，是因為它成功地將作為存量的自有房產價值轉化成分時期支付的消費流量。但是，如果我們的目的是估計當前中國消費中被低估的那部分住房消費，那么使用推斷租金也可能存在些許偏差。這是因為，推斷租金僅僅是一個機會成本概念，并非現實的消費支出。例如，如果某消費者已將其自有住房房款付完，或該房產得自饋贈，那么在現實中他將無需再支付住房支出，此時推斷租金是一個較好的估算辦法。然而，如果某消費者購買了一處房產，目前仍需根據按揭貸款數額進行支付，則此時的按揭支出（俗稱“月供”）是現實的消費支出，但并不一定等同于該房產的推斷租金。考慮到這一點，在估計現實中發生的被低估的那部分住房消費時，使用按揭貸款數據可能是一個較好選擇。

自2006年起，《中國房地產年鑒》在房地產開發企業資金來源項下報告了每年房地產開發企業從個人按揭貸款處得到的資金數額，2006年至2010年全國房地產開發企業個人按揭貸款每年總量分別為1341.18億元、2588.38億元、3886.04億元、8561.65億元和9523.77億元。將這筆金額加入2006年至2010年中國居民消費數額，能夠得到考慮按揭支出后的消費支出水平。我們將引入按揭支出前后計算得到的中國居民消費占GDP比重列舉在表1當中：

如表1所示，2006年至2010年，考慮按揭支出后，中國消費率較之前能夠提高0.6%、0.96%、1.23%、2.46%和2.36%。需要強調的是，這僅是一個最低限度的調整，我們認為，基于以下幾個原因，這一估計仍然是低估的：第一，由于住房商品化僅在城市當中發生，因此這里考慮的僅僅是城鎮住房，農村住房消費沒有包含在內；第二，這僅僅是按揭支出的給付，沒有考慮諸如首付支出等其他支出；第三，納入統計年鑒的居住類支出涵蓋范圍遠不止住房支出，還包括諸如房屋維修、水電費等其他支出；第四，考慮到大量房改房等價格較低的房產的存在，對于這部分房產仍需要采取推斷租金的方式來予以估計。

（作者為上海大學經濟學院副教授）