商業(yè)楷“模”以何取勝？

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，以及土地稀缺性越發(fā)明顯，目前有多家公司開始進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)，眾地產(chǎn)商躋身持有化經(jīng)營的趨勢愈演愈烈。但商業(yè)房地產(chǎn)自身具有獨(dú)特性，在開發(fā)模式和整體運(yùn)作思路上與住宅地產(chǎn)不同。群雄逐鹿的中國商業(yè)地產(chǎn)市場，典型的商業(yè)模式以何取勝？本刊對幾家有代表性的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商業(yè)模式進(jìn)行了梳理。

萬達(dá)模式：“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”和全產(chǎn)業(yè)鏈制勝

萬達(dá)是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬達(dá)廣場是中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。

萬達(dá)摸索出了被稱之為綜合體的租售平衡模式——將百貨商場、超市、寫字樓、公寓、酒店、步行街、影院、餐飲街等業(yè)態(tài)放進(jìn)一個幾十萬平方米的綜合體中，只留酒店和商場自持，剩下的面積全部賣掉。

此外，萬達(dá)的“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”商業(yè)模式已經(jīng)成熟，因此萬達(dá)開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)呈現(xiàn)出“工業(yè)化”特征，不是一個個建設(shè)，而是一批批復(fù)制，保證了萬達(dá)每拿到一個項(xiàng)目便可實(shí)現(xiàn)快速啟動。而且，萬達(dá)將產(chǎn)業(yè)鏈延伸到百貨、影院、KTV的能力，是很多跟隨者無法復(fù)制的。

華潤模式：背靠大樹好乘涼

華潤商業(yè)地產(chǎn)是華潤集團(tuán)整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺，華潤集團(tuán)通過獨(dú)特的“集團(tuán)孵化模式”，向華潤置地注入大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。華潤置地的經(jīng)營戰(zhàn)略，由此形成“住宅+商業(yè)+增值服務(wù)”三位一體的全新商業(yè)模式。

整個華潤系的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線很豐富，既有定位高端的（輻射全城、選址一、二線城市核心地段）萬象城、定位于中高端（輻射區(qū)域）的五彩城及歡樂頌，還有定位于社區(qū)配套的鄰里中心PLUS365。

在商業(yè)模式上，華潤是“租售并舉”的策略，這與業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)的模式原理一樣，但運(yùn)營內(nèi)核有區(qū)別：盡管核心都是依靠物業(yè)的銷售來推動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，萬達(dá)是項(xiàng)目層面的租售并舉，即以銷售物業(yè)的現(xiàn)金流支持商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與運(yùn)營；而華潤則是公司層面上的“租售并舉”，即地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)營是分離的，很少用住宅銷售回款支持商業(yè)開發(fā)，其著眼點(diǎn)在于后期的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營而非地產(chǎn)開發(fā)。

中糧大悅城模式：瞄準(zhǔn)年輕中產(chǎn)階層

中糧大悅城便將自己的產(chǎn)品定位于現(xiàn)代時尚高檔商城，滿足升級的消費(fèi)者購物體驗(yàn)。而旗下大悅城的商業(yè)模式，有著鮮明的自身品牌特征：大悅城主要以18-35歲新興中產(chǎn)階層為目標(biāo)客群，以主流時尚品牌為零售主力，均衡組合餐飲和休閑功能的主題性購物中心。

中糧學(xué)習(xí)的主要是凱德商用的持有和資本化的運(yùn)營模式。大悅城的經(jīng)營，中糧實(shí)行了“租金+銷售提成”的收入模式，并注重引進(jìn)首次進(jìn)駐該城市的品牌，注重營造消費(fèi)體驗(yàn)和購物氛圍，收到了較好的效果。不過，相對于萬達(dá)模式和傳統(tǒng)百貨模式，大悅城模式也面臨一些短板，例如叫好不叫座，對二、三線城市購買力的估計(jì)也有過于樂觀的傾向，引進(jìn)的某些品牌消費(fèi)層次落差較大。借助央企平臺的中糧盡管有更便宜的融資渠道，能夠承受更長的資金回報(bào)周期，但在大規(guī)模的擴(kuò)張中，存在的風(fēng)險(xiǎn)仍然值得警惕。