企業固定資產出租時租賃價格確定方法的探討

杜志民

【摘要】 文中的固定資產出租，不是指融資租賃性出租，是指一般意義上的固定資產出租行為。如何客觀公正地評估測算出租固定資產的租賃價格，關系到該經濟行為雙方的切身利益。通過對租賃價格的合理測算，可以加強對出租資產的管理力度，有效避免租金偏低的現象，避免資產流失，提高資產出租效益。文章主要對車輛、設備及房屋建筑物類固定資產的租賃價格進行探討性測算，其他資產租賃價格的測算可參考此測算方法。

【關鍵詞】 資產出租； 租賃價格； 測算方法

一、確定租賃價格的總體思路

測算租賃價格（簡稱租金，下同）應首先測算出基準租金，在此基礎上根據租賃區域、租賃風險等租賃市場情況進行調整，最終確定租金底價。有確鑿證據證明有市場價格的，以市場價格作為租金底價；沒有確鑿證據證明有市場價格的，以基準租金價格作為租金底價。

在測算市場價格時，房屋建筑物類資產應參照其所在地周邊約500米范圍內相同或相近資產的現行租賃價格進行測算；其他類資產參照其相同或相近資產的現行租賃價格進行測算。

在測算基準租金時，根據出租資產的價值和現行銀行貸款利率等因素進行調整后再加上有關的稅費等測算出年租金。

車輛及設備類、房屋建筑物等出租資產租金的測算方法如下面所述。

二、車輛及設備類出租資產租賃價格的測算

租金是由出租資產的損益平衡租金等實際支出類費用、管理費、利潤、營業稅及附加所構成。

（一）出租資產的損益平衡年租金的確定

1.當前市場價格的確定

2.初始購置成本的確定

對于車輛來說，初始購置成本由調整后的當前市場價格、車輛購置附加稅、車輛落戶時的手續費等費用構成。

對于設備來說，初始購置成本由調整后的當前市場價格、設備的運輸費用、安裝調試費用等構成。

3.出租車輛和設備的“租賃壽命年限”

車輛和設備的使用年限是各不相同的，影響使用年限的因素很多，車輛和設備的類型、生產廠家、使用保養狀況等，都會影響到車輛和設備的使用年限。在租賃時要考慮這些因素確定租賃壽命是比較困難的。

三、房屋建筑物類出租資產租賃價格的測算

建筑物（房屋）和構筑物的租賃費的定價較為復雜，建筑物的屬性、坐落位置、樓層、周圍環境和道路、使用性質、技術狀況等都影響租賃價格。首先，我們將建筑物和構筑物按所在地區劃分出一、二、三類地區，根據具體情況確定該地區的租賃價格。

（一）一類地區租賃底價的確定

一類地區：位于市政府機關所在地及周圍地區。該地區商業發達、交通便利，房地產租賃比較活躍，在市房產網上有很大信息量。建筑物的租賃價格可采用房產網上位置相近、用途相似、年限接近的租賃信息來確定，原則上不低于信息網上價格的85%。

（二）二類地區租賃底價的確定

二類地區：距市縣政府機關所在地5公里以外及企業機關所在地，該地區商業經濟欠發達，租賃的需求量較少，房產網上的信息量較少，可參照的房屋租賃價格也較少。所以，若無法采用房產網上位置相近、用途相似、年限接近的租賃信息來確定，則該地區的房屋租賃價格也可參照一類地區邊緣的價格，降低20%～30%，或者采用下文中特殊情況下的測算方法。

（三）一、二類地區特殊情況下租賃底價的確定

（四）三類地區租賃底價的確定

三類地區：距市縣政府機關所在地15公里以外，該地區商業經濟極不發達，地理位置偏僻，交通極不方便，房屋租賃市場價格很難形成固定的計價標準，可參照上文“一、二類地區特殊情況下租賃底價的確定”中的測算方法計算。

在具體實施過程中，首先對出租資產現狀進行現場核實，然后根據以上標準進行具體測算，最終確定租賃底價。