調控重拳能否壓低香港樓價？

郭璐

香港特區政府一記重拳，打在了本地房地產商的要害上。

2月23日，特區政府宣布將價值200萬港元以上物業印花稅上調一倍，最高稅率由原來的4.25%上調至8.5%；200萬港元以下的物業印花稅由原來的100港元調整至物業價值的1.5%。特區政府還宣布，將把今年征收非住宅物業印花稅的日期提前。這意味著，除名下沒有住宅或計劃將換新樓的香港永久性居民外，其余居民都要被征雙倍印花稅。

這一政策出臺后，市場一度相信，近期政府再不會有大動作。“工商鋪都波及了，政府也該歇一歇了吧？”有地產代理這樣表示。然而，大家猜到了開頭，卻沒有猜到結局——香港政府將奉行多年的“勾地政策”一筆勾銷了。

2月28日，香港發展局局長陳茂波宣布，將取消自1999年起執行的勾地制度，改由按季度定期公布下季土地出售計劃，政府可因此保證在最大程度上增加香港土地供應量。由此，香港政府打出了2009年以來治理樓市最重一套拳。

值得注意的是，自香港政府出臺打壓措施后，金融系統也開始對炒樓行為施壓。特區金管局自2月起配合政府穩定樓市政策，出手調高風險加權比率，令樓宇按揭批核有所收緊。

銀行成本壓力增加下，開始打出加息盤算。記者咨詢渣打、恒生、匯豐等幾家大型香港銀行后了解到，目前上述幾家銀行均未開始加息，“但不保證今年全無加息的可能”，匯豐銀行一位工作人員這樣表示。渣打等銀行也放出風聲，稱隨時有加息的可能。如銀行果真提高按揭利率，勢必將打擊一批入市者。

對住房政策極為敏感的地產代理們著急了。“新政短期內會對物業成交帶來很大沖擊，房價可能從升軌轉入跌軌，3月成交量可能大幅下滑，整體樓價將下降5%。”香港美聯物業投資顧問Don Wang這樣對《財經國家周刊》記者表示。

中原城市研究報告預計，從第二季開始，香港樓價應該出現明顯調整；一手新盤開價同比降幅最多可達10%左右。

市場已經出現反應。3月的第一個星期，李嘉誠旗下的長江實業率先宣布將旗下新樓部分減價約11%發售，并向買家回贈一半的印花稅款。

長江實業執行董事趙國雄在媒體見面會上表示，港府出招后樓市成交將以低價樓為主，中高檔住宅將頗受打擊。

其余的房產商雖然沒有松口，卻悄悄將售樓目標下調了不止一成。新鴻基地產將其今年的銷售目標下調8%至320億港元；鄭裕彤旗下的新世界地產則將本年銷售目標由150億港元下調至120億港元，降幅近兩成。

除大型房產商調整售樓計劃外，二手住宅交易市場也突然變得“很安靜”。根據香港美聯物業的數據，2月底至今，香港二手住宅交易偏淡，2月最后一周全港35座大型屋苑（私人住宅）成交量按周下跌4成，連續5星期低于百單交易量水平。而在樓市最旺時，一周屋苑交易量最高可達到近200單。

雖然政策嚴厲，仍有部分市場人士基于剛需視角，對樓市持積極態度。英皇國際執行董事張炳強認為，2012年10月底推出的買家印花稅及加碼特別印花稅，杜絕了投資需求及外地需求，但香港本地住宅需求強烈，樓價難以大跌。

“最近買樓者都持有觀望態度，不過因剛需仍在，一手樓行情未來應該不俗。”香港置業區域經理Jeffery Lam對《財經國家周刊》記者表示。

預期分歧之間，未來香港樓價何去何從，尚未可知。反映香港市場變動趨勢的指標——中原城市領先指數（CCL），于3月上旬整體升幅放緩，香港市中心港島區更是按周微跌0.8%，似乎預示著香港樓市的下行態勢。未來，新政效力將發酵多久，是否將對香港樓價產生持續性打壓，還需時間檢驗。