房地產開發企業誠信評價研究

鄭磊　劉元春　呂俊友

摘要：住房問題關系國計民生，從事商品住宅開發的房地產開發企業的誠信不僅影響住房質量，還影響社會穩定。文章在界定房地產開發企業誠信內涵的基礎上，通過文獻研究、問卷調查和分析，構建了包含26個指標的房地產開發企業誠信評價指標體系，并通過實例闡述了基于ANP的房地產開發企業誠信模糊綜合評價過程。

關鍵詞：房地產開發企業；誠信評價；指標體系；模糊綜合評價

一、 引言

自取消住房實物分配的十多年來，商品住宅開發就成為我國大多數房地產開發企業（以下簡稱“房地產企業”）的主要業務，這種狀況將隨著新型城鎮化建設的推進而延續。我們在肯定房地產企業對發展國民經濟和改善城鎮居民居住條件做出貢獻的同時，也應該看到，房屋質量糾紛、綠化面積縮水、虛假品質宣傳、拖欠施工企業工程款等與房地產企業誠信相關的問題時有曝光。這些問題會擾亂市場秩序，影響社會安定。因此，需要強化對房地產企業的誠信管理。

誠信評價是誠信管理的基礎。目前國內外對房地產企業誠信評價的研究多著眼在財務指標方面，對于商品住宅開發建設、銷售的業務過程考察較少，也缺少守約、自律等評價內容。

本文從房地產企業業務特點出發，在界定房地產企業誠信內涵的基礎上，采用理論分析、問卷調查相結合的方法對房地產企業誠信評價問題進行研究。

二、 房地產企業誠信內涵

誠信是一個歷史范疇，涉及道德、經濟、法律三個領域。在市場經濟飛速發展的今天，誠信已融入社會生活的各個方面，被公認為協調不同利益主體之間關系的準則之一。簡單地說，誠信就是要“說到做到”：“說到”為事前承諾（體現為法律法規、標準規范、合同契約和社會道德等中的要求），“做到”是履約表現（體現為守法程度、合同履行狀況等），兩者之間的匹配程度即為誠信水平。誠信具有過程性和積累性。

結合誠信內涵和房地產企業業務特點，對房地產企業誠信內涵作如下界定：在一定的誠信環境下，房地產企業在從土地獲取直至產品銷售的過程中，其業務行為滿足法律法規和合同要求的程度。

三、 房地產企業誠信評價指標體系構建

1. 概念模型。分析房地產企業業務過程，結合以往研究成果，在文獻研究基礎上，從誠信基礎（資本實力、土地儲備等）、業務誠信（包括前期開發誠信（如規劃許可誠信）、建設階段誠信（如竣工驗收誠信）、營銷推廣誠信（如交付使用誠信））、誠信環境（誠信法律環境、征信體系建設水平等）三大方面構建了房地產企業誠信評價指標體系概念模型。

2. 房地產企業誠信評價指標體系確立。根據構建的概念模型，設計出指標體系調查問卷。問卷包括三大部分，第一部分是問卷調查背景、目的及房地產企業誠信概念；第二部分是受訪問對象的背景資料選項，包括供職單位、從業年限、職稱、學歷等；第三部分羅列了依據概念模型細化出的26個表征房地產企業誠信的指標。

問卷于2012年下半年通過現場和網絡向來自房地產企業、建筑業企業、監理企業、主管部門的專家和消費者代表發放240份，回收188份，有效問卷177份，滿足問卷分析樣本數量要求；被調查者中具有高級職稱的占69.3%，有15年以上工作年限的占67.6%。調查對象來源和業務水平保證了問卷調查質量。有效問卷統計分析結果如下：

（1）描述性統計分析。各指標評分的均值介于3.37～4.46之間，標準差除“社會貢獻水平”指標之外均小于1，說明大部分指標的評分趨于一致；偏度絕對值介于0.048～1.016之間，峰度絕對值介于0.014～1.341之間，均滿足“偏度值小于2，峰度值小于5”的基本要求。總體表明樣本數據滿足正態分布的要求。

（2）t檢驗。對問卷數據進行t檢驗，假設H0：u<3（即調查對象認為該指標不重要或很不重要），顯著性為0.05。計算結果顯示拒絕H0，即有95%以上的被調查者認為所有指標一般重要、重要或很重要，表明問卷設置指標有效。

（3）信度分析。問卷的整體量表Cronbach's Alpha值為0.909，大于0.7；并且刪除任意指標之后整體量表的Cronbach's Alpha值均有所下降，表明量表中各指標具有很高的內部一致性，問卷具有較高的信度。

（4）效度分析。問卷有效樣本數據KMO值為0.795，大于0.50，Bartlett球形檢驗“卡方值”顯著性概率0.000<0.001，適合做因子分析。應用最大方差法進行因子旋轉，從中抽取的5個公因子，其方差累計解釋變異量為63.24%>60%，因子分析效果顯著。

構建結構方程模型，各擬合指標計算結果（見表1）均滿足判斷要求，說明模型具有較好的擬合效果，指標體系通過效度檢驗。

根據上述分析確立如表2所示的房地產企業誠信評價指標體系。該模塊化體系可根據誠信信息獲取情況有選擇地采用，如“誠信環境”指標模塊（多為主觀定性指標）因不易獲取權威數據，當前評價時可略去。

四、 模糊綜合評價實例應用分析

根據設置的評價指標特點，選擇模糊綜合評價法對房地產企業誠信進行評價。根據企業年度報告，廣泛收集企業相關誠信信息，對兩家房地產企業誠信進行實例評價。

1. 確定評價因素集。評價因素集由表2中的各指標構成，指標評語集設定為V={較差、差、一般、好、很好}，賦值為S={60，70，80，90，100}，并設置“三等五級”的誠信等級分級標準。

2. 設定評價指標的評分標準。依據《城市房地產開發經營管理條例》、《建設單位不良行為記錄認定標準（A1）》等相關法律法規以及哈爾濱、重慶、煙臺等地的管理辦法，在專家研討基礎上，制定了房地產企業誠信評價指標的評分標準（見表2）。

3. 計算指標評分值，確定指標隸屬度矩陣。根據評分標準對樣本企業誠信評價指標打分，采用分級隸屬度函數法（梯形分布函數）計算定量指標的隸屬度，采用“模糊統計法”計算定性指標的隸屬度，最終形成判斷矩陣。

4. 確定指標權重Wij。采用網絡分析法（Analytic Ne-twork Process，ANP）作為賦權方法，并借助超級決策軟件（Super Decisions，SD）計算出房地產企業誠信評價指標權重，詳見表2括號中數值。

5. 模糊運算和綜合評價。經過一、二級模糊運算，結合評語集賦值，最終得到兩家實例房地產企（下轉第120頁）業的誠信分值分別為86.85分和95.19分，對應“三等五級”的誠信等級分級標準，這兩家企業的誠信等級分別為“AA”和“AAA”級。請相關專家進行直觀評價對比，與研究評價結果一致，表明評價結果合理、實用。

五、 結語

本文通過文獻研究和問卷調查的方法建立了一套較為全面的房地產企業誠信評價指標體系；運用模糊綜合法進行了實例評價，評價結論符合評價對象實際情況，研究結果合理。但部分指標設置略顯籠統，評分標準亦需進一步細化，多項目同時參評時如何綜合計算等問題有待深入研究。當然，制度設計也是推進誠信評價的必要保障。

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7. 呂俊友.房地產開發企業誠信評價研究.南京：東南大學碩士學位論文，2013.

基金項目：國家社科基金項目（項目號：09CJY070）。

作者簡介：鄭磊，博士，東南大學建設與房地產系副教授；劉元春，東南大學建設與房地產系碩士生；呂俊友，東南大學建設與房地產系碩士生。

收稿日期：2013-04-17。