2013福州樓市正遭遇最淡季

張芬

或許正是上半年調控之下出現的反常的銷售火爆情況，將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡，以致“金九銀十”的預期落空。

國慶假期結束后，各地樓市9月“成績單”也相繼公布。從全國范圍來看，“金九”的表現不俗。根據中指院的研究數據顯示，北上廣深一線城市量價齊漲，成交量環比增長16.1%；部分二三線城市還上演了久違的搶房現象；三線城市同比增幅最大，增長2.4%，這也凸顯了“金九”的成色。

然而，與其它城市“金九”火爆的行情相比，今年9月，福州樓市不僅折戟沉沙，縱使是有國慶“黃金周”相伴的10月，也未出現令人驚喜的開局。就目前而言，福州樓市正遭遇今年的最淡季，“金九銀十”成福州樓市滑鐵盧。

“金九”成“銅九”

縱觀整個9月，福州一手房市場在這個月伊始就沒有博得好彩頭。根據騰訊房產福州站公布的數據顯示，9月總成交量僅835套，日均成交還不足28套，其中第一周僅成交83套，創下4年來同期最低值。盡管第二周和第三周的成交量分別上漲到171套和239套，但和正常時期每周平均400～500套的成交量相比，仍然不值得一提。

就連常規淡季的7月，單周平均成交量也在300套以上。該成交數據環比今年8月份1424套的成交量減少589套，環比下跌41.3%；相比去年同期2013套的成交量減少1178套，同比下跌s8.5%。而6月至8月，這三月單月的簽約總量分別是2430套、1284套、1406套。“金九”暗淡可見一斑。今年福州的“金九”樓市，已然創下19個月以來月成交量的最低值。

二手房的情況也不容樂觀。9月份，從各大中介公布的數據來看，福州二手房的成交量仍在繼續下降。“原來福州市場一般一個月成交二手房4000套左右，但現在基本上每月成交量都不到2000套。”雙安房產董事長鄭愛新表示，9月份二手房成交量較8月環比下滑20%左右，而相比今年3月和4月，二手房成交量縮水超一半。

一般來說，國慶黃金周是樓市銷售最旺時段，可是今年“十一”黃金周，福州樓市卻呈現出“活動熱，購房淡”的另類現象。從成交數據看，長假7天，不管是五城區還是閩侯區域，成交量并沒有出現大幅上漲的現象，10月樓市的開局可謂冷清。

放貸吃緊觀望潮漸濃

進入三季度，關于銀行房貸吃緊的消息不脛而走，銀行個人房貸放款時間一拖再拖的消息屢見報端，導致不少銀行紛紛調整房貸利率。不少專家認為，銀行利率的上調，也讓不少準備入市的購房者遲疑入市。

進入8月份以來，光大銀行、工商銀行等仍按照基準利率執行，而中信銀行對于普通客戶一般上浮10%左右。而交通銀行網點工作人員介紹，目前他們網點執行上浮5%的政策。

交通銀行福建省分行則回復稱，他們銀行目前執行差異化房貸定價，貸款購買首套商品住房首付款比例不低于30%，利率一般執行基準上浮5%；貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，二套房利率不低于基準上浮10%。

房貸利率的上調，牽動了購房者尤其是剛需族的神經，房貸利率上調0.5個百分點，月供就有可能增加一二百元甚至更多，單獨來說不是大數目，但是總體而言，還款就要增加數萬元。這對原本支付能力就捉襟見肘的那波剛需而言無疑是雪上加霜。“房地產市場對金融具有很強的敏感性，而當前正向全國蔓延的房貸利率收緊也造成了樓市的短暫降溫。”思銳營銷副總經理李輝表示，7、8月份以來，銀行貸款政策不斷收緊，目前不少銀行都已取消了首套房貸的利率優惠，部分銀行甚至暫停發放房貸，而一些仍在辦理房貸的銀行，審批時間則普遍由一個月以內延長至兩三個月甚至更久。“銀行貸款收緊加重了許多潛在購房者的觀望態度，一些投資客或是改善型需求的客戶在申請貸款時卡殼，只好無奈選擇觀望。”李輝說。

房價畸高成主因之一

目前銀行貸款額度收緊，審批、放貸等一系列進程被押后，拉長了整個貸款流程的周期，一些購買力不足的群體難以人市，也壓制了一部分購房需求。

9月份一手房成交量月環比下滑超四成，從數據上看就不存在合理性，但二手房20%的成交跌幅屬于正常范圍，對市場具有一定的參考價值。當然，二手房市場一向被看作樓市的“晴雨表”。“對樓市成交量來說，房價上漲是一把雙刃劍。一方面，根據‘買漲不買跌的消費心理，房價上漲可能造成恐慌性購房：但另一方面，如果房價太高，部分購房者將暫時放棄購房計劃，進入觀望。”有業內人士指出，近幾個月福州房價上漲速度加快，顯然對交易也產生了一定的負面影響。

全國指數研究院昨日發布的百城房價指數顯示，9月份福州一手房價格環比下滑0.53%，樣本均價達到15041元/平方米。不過，即便如此也難以逃避目前福州房價上漲迅速的事實。數據顯示，去年9月，福州一手房價格樣本均價為13081元/平方米，房價一年上漲1960元/平方米，漲幅達15%。

此外，多家中介負責人介紹，今年初以來，福州二手房價格也累計上漲了15%—20%。去年大儒世家的一套安置房二手房房源掛牌價60平方米60萬元左右，到了今年8月份已經賣到了80多萬元。

或許正是上半年調控之下出現的反常的銷售火爆情況，將福州樓市潛藏的巨大剛需消耗殆盡，以致“金九銀十”的預期落空。從中國人均收入水平來說，根本沒有可能支撐房價上漲，面對福州市區的房價，除去剛需，恐怕也只有少數人能負擔得起。