房地產：分化格局下投資策略

張芬

在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國房地產市場還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房價仍然會上漲，但增速會回歸至合理水平，未來5～10年內，房地產行業將由高速增長期進入平穩期。

對于樓市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新國五條”的落地，引導了市場剛需提前釋放，今年的房地產市場一開局就帶著一股強勁的勢頭。今年以來，全國百城房價齊漲，尤其是一、二線重點城市漲幅擴大。雖然曾經瘋狂的“樓市過山車”不再，身經百戰的購房者已經學會理智，整體房價和各樓盤的銷售業績卻自信地走出了一條穩當的上升曲線。

總體來說，限貸、限購政策短期不會取消，“一刀切”式的調控方式將被區別化的調控政策取代，長效調控機制將逐步建立推出。

區域分化已成大勢所趨

對于最近頻頻出現的地王和一線城市不斷飆升的樓價，中國房地產業協會副會長朱中一坦言：“我十分擔心。”今年以來，一線城市樓價均出現大幅飆升，房地產商重新審視房地產市場。不少國內品牌房企公開宣布將徹底放棄三、四線城市，重新回歸一、二線城市，不少房企最近瘋狂拿地，導致近期一線城市地價被不斷推高。

綠地集團副總裁孫志文就表示，綠地集團今年以來就明確表示今后不再進入三、四線城市投資，毅然轉向一、二線城市。“今年以來，我們花800多億元去全國拿地，都是一、二線城市，基本不去三、四線城市。”

上海財經大學副校長、不動產研究所所長王洪衛認為，目前房地產市場分化越來越嚴重，越來越多的人向一、二線城市集中。以北京為例，戶均占有房產不到0.8套，常住人口卻達到2000萬，而且人口還在繼續涌入。因此一、二線城市5年內還會繼續上漲，即使限購還是會有剛需出現。

高策機構董事長陶紅兵認為，未來房地產市場的總體發展趨勢是：一線中心城市沒風險，二、三線城市局部有風險，四線城市普遍風險很大。

黃金灣投資集團董事長申威坦言：“雖然一、二線城市拿地成本越來越高，投資風險反而變小。”他認為，房價、地價之所以增長快是因為人們手里錢多了，增加的收入最終還是會流向高成長、高回報的行業，房地產仍是首選。所以一線城市隨著居民收入增加，房價仍會有較好預期。

“目前房企之間比的不是拿地的成本，而是誰能以更低的成本融資，所以開發商拿地對價錢已經沒有過去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房價會比較堅挺，王洪衛認為，城市的產業結構越高端，房價就會越高。

中長期來看，分化的趨勢仍將持續，一線城市和二線城市中的重點城市受強勁需求的支撐，發展潛力較大；三、四線城市受制于經濟、人口、資源等因素，需求不如一、二線城市強勁，房地產市場深度遠不如一、二線城市，增長速度會慢于一、二線城市。

行業潛力的深層分析

從宏觀經濟增長的速度來看，中國已經告別了8%以上的高增長年代，未來10年，隨著中國經濟結構轉型和人口紅利的減弱，新的均衡經濟增速可能保持在6%至7%的水平上。未來經濟增速放緩，是否意味著房地產行業熊市的到來？

根據CEIC諾亞財富的研究數據表明，2001年，中國人均GDP超過1000美元，大宗產品的消費啟動，商品房銷售面積保持20%以上的年增長率。2005年，中國人均GDP超過1500美元，住房消費增速超過40%。2008年，中國人均GDP超過3000美元，由于政府旨在遏制房價過快增長的宏觀調控，以及全球金融危機的影響，房地產行業發展速度受到影響。2008年下半年至2009年，政府暫時取消針對房地產行業的調控，商品房銷售額及銷售面積以及銷售價格均出現了大幅跳升，說明房地產消費與投資需求強勁。2010年開始，政府針對房地產行業開始的一系列調控，但商品房銷售量、銷售價格仍然保持了正增長。在一定程度上說明長期累積的需求并未得到滿足。

根據測算，在接下來的幾年中，年均經濟增速只要達到7.1%的增速，實現城鄉居民人均翻番，這對于房地產市場的發展將會提供較為有力的支撐。

另外，人口流動與遷移和人口年齡結構的變遷也是影響房價的主要因素。人口年齡結構的變遷對于房地產行業的支撐作用則主要體現在剛需人口的數量。按照城鎮人口平均結婚年齡25—27歲來估算，婚房剛需對于房地產行業的支撐將持續到2018年，其中2012-2014年為婚房剛需釋放的最高峰。人口流動和遷移紅利也尚未結束，新增城鎮人口對于房地產的需求將成為房地產行業的重要推動力之一。2012年，我國城鎮化水平達到51.27%。目前，我國仍然處于工業化中后期階段，城鎮化仍有深化的空間。

在人均收入提升潛力和人口紅利等需求因素的支撐下，中國房地產市場還有潛力可以挖掘，商品房銷售面積和房價仍然會上漲，但增速會回歸至合理水平，未來5-10年內，房地產行業將由高速增長期進入平穩期。

不同地產業態，分比趨勢亦明顯

過去十幾年中，城鄉差距急劇擴大，城市的機會遠遠多于農村，農村人口快速向城市轉移，城鎮化加速發展。與此同時，城市與城市間發展與機遇亦開始分化。顯而易見的是，一線城市的人口增長率顯著高于二、三、四線城市，一線城市的房地產行業發展速度和深度遠遠超過其他城市，不同城市地產行業分化趨勢亦非常明顯。

在住宅地產需求方面，一線和部分二線城市上漲潛力最大。城鎮人口的增長是支撐住宅需求的核心因素指標，但由于較高的人口飽和度和較高的生活成本等因素，一線城市人口吸納力趨緩，二、三線部分城市城鎮人口增速遠高于其他城市。從供給角度看，因為一線城市供給過低，降低市場容量，也為房價的持續上漲埋下可能。綜合供求指標，城鎮化率較低的城市具有相對廣闊的發展空間。根據CEIC諾亞財富的研究數據表明，包括蘇州、深圳、廈門、合肥、上海、北京、天津在內的城市為第一集群，房地產市場潛力最優，福州位于第二集群。

在商業地產方面，隨著城鎮化水平和人均收入水平的提高，市場對商業地產的需求大大增加。然而在電子商務的崛起下，對傳統商鋪的需求會逐漸萎縮，包括在外用餐、教育文化娛樂服務以及其他生活服務在內的個性化及體驗式新型商業地產的投資價值將顯現。結語

從中長期看，支撐房地產市場的收入和人口因素仍將繼續支撐房地產市場向上，但增長速度將有所放緩；一線城市房地產市場步入成熟期，二線城市房地產市場還有成長空間，三四線城市由于前期超前建設造成的供過于求，仍然需要消化一段時間；調控加碼的可能性較低，房地產市場景氣度仍然較高，在剛需的支持下，銷售量有望保持平穩增速，房價仍將上行。分析師建議，2013年最后一個季度，保持房地產總體投資比例不變，調整不同投資方式下配置資金的比例，重點關注一、二線城市房地產和體驗式商業地產，適當降低房地產投資收益預期。