南橘北枳華僑城

洛凌

解碼深圳華僑城

深圳華僑城的成功肇始于主題公園。1989年，深圳華僑城第一個(gè)主題公園——“錦繡中華”開(kāi)業(yè)，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)第一個(gè)微縮主題公園模式。接著1991年“中國(guó)民俗文化村”、1994年“世界之窗”正式開(kāi)業(yè)。這三個(gè)項(xiàng)目構(gòu)成了深圳華僑城的第一代主題公園。

第一代主題公園的成功與特定的時(shí)代背景分不開(kāi)。改革開(kāi)放之初，中國(guó)人掙脫了精神和物質(zhì)的枷鎖，渴望認(rèn)識(shí)中國(guó)、認(rèn)識(shí)世界，而當(dāng)時(shí)的資訊不發(fā)達(dá)，人們的旅游視野有限，三大景區(qū)在如此“大時(shí)代”背景下被制造出來(lái)很快取得“爆棚”效應(yīng)。也由此奠定了華僑城主題公園的信心和基調(diào)，才產(chǎn)生了后來(lái)的歡樂(lè)谷等產(chǎn)品和商業(yè)模式，助推華僑城起飛。

1998年，華僑城購(gòu)買(mǎi)先進(jìn)的游樂(lè)設(shè)備，建造了國(guó)內(nèi)第一個(gè)參與類(lèi)主題公園——“歡樂(lè)谷”，這是華僑城主題公園經(jīng)營(yíng)上的一個(gè)標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。2007年，華僑城把深圳歡樂(lè)谷主題公園以及“旅游+地產(chǎn)”模式推廣到北京、上海的同時(shí)，在深圳東部啟動(dòng)一個(gè)規(guī)模更大的旅游項(xiàng)目，即擁有50%權(quán)益的“東部華僑城”。2012年逐步開(kāi)放的“歡樂(lè)海岸”是深圳華僑城第四代產(chǎn)品，是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、酒店、會(huì)所等多元業(yè)態(tài)于一體的主題商業(yè)模式。

深圳華僑城主題公園總投資高達(dá)16億元，總占地面積約135萬(wàn)平方米。從1989年第一個(gè)現(xiàn)代形式的主題公園錦繡中華開(kāi)業(yè)至2010年末，華僑城接待的游客累計(jì)已達(dá)2億人次以上，僅2007年一年游客量就有1350萬(wàn)人次，這個(gè)數(shù)字名列全國(guó)首位。

與此同時(shí)，深圳華僑城所在地的經(jīng)濟(jì)、人口、交通條件可謂得天獨(dú)厚。改革開(kāi)放以來(lái)，珠三角龐大的外來(lái)人口為華僑城集團(tuán)帶來(lái)了源源不斷的客流。地處深圳、東莞、廣州的交通要道之上，深圳三條交通大動(dòng)脈濱河路、深南大道、北環(huán)高速均貫穿華僑城而過(guò)，令其占據(jù)著絕佳的交通區(qū)位。此外，以外來(lái)人口為主的深圳城市形象模糊，文化、旅游資源嚴(yán)重匱乏，深圳華僑城主題公園的脫穎而出，迅速成為深圳城市形象的標(biāo)志和旅游的熱點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士評(píng)論認(rèn)為，深圳華僑城成功不可忽視的重要因素是作為央企，華僑城集團(tuán)在財(cái)力、政策以及大規(guī)模獲取具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的土地上具有無(wú)可爭(zhēng)議的先天優(yōu)勢(shì)。早前，華僑城集團(tuán)內(nèi)部人士曾透露，在2004年8月國(guó)土資源部終止協(xié)議出讓土地政策之前，華僑城集團(tuán)很少參與土地公開(kāi)交易的競(jìng)爭(zhēng)，拿地多是借助“休閑+地產(chǎn)”模式的開(kāi)發(fā)理念和華僑城的品牌效應(yīng)，與政府協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地。

2007年開(kāi)工的深圳東部華僑城綜合生態(tài)旅游度假區(qū)總投資35億元，總規(guī)劃面積6.55平方公里，其中包含了總建筑面積12.8萬(wàn)平方米的別墅區(qū)。據(jù)搜房網(wǎng)顯示，目前該項(xiàng)目每平方米均價(jià)為8.5萬(wàn)至10萬(wàn)元不等，吸金已超過(guò)百億元。公開(kāi)報(bào)道顯示，華僑城在該項(xiàng)目上拿地只花了3.5億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于近年來(lái)全國(guó)主要城市20%～40%地價(jià)房?jī)r(jià)比，其中利潤(rùn)令人咋舌。

旅游樹(shù)結(jié)出地產(chǎn)果

如果說(shuō)旅游是華僑城的樹(shù)干，那么地產(chǎn)便是其結(jié)出的果實(shí)。一個(gè)波托菲諾讓華僑城地產(chǎn)一飛沖天，華僑城地產(chǎn)70%以上的收益來(lái)源于波托菲諾，波托菲諾是一架印鈔機(jī)，是一個(gè)地產(chǎn)神話(huà)。2003年，幾乎僅靠這一個(gè)項(xiàng)目，華僑城地產(chǎn)銷(xiāo)售金額超過(guò)深圳地產(chǎn)的“老大”萬(wàn)科深圳公司，躍居深圳地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)之首。“2003年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)納稅十強(qiáng)排行榜”上，華僑城地產(chǎn)以1.99億元的納稅額奪得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)納稅冠軍，排在眾多知名地產(chǎn)公司之首。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，波托菲諾·純水岸第十、十一、十二期每平方米均價(jià)都在16萬(wàn)元左右，而位于深圳東部華僑城的“天麓”別墅一期每平方米均價(jià)也超過(guò)10萬(wàn)元。相關(guān)人士曾于2004年為“波托菲諾”算過(guò)一筆賬：樓面地價(jià)不超過(guò)1600元/平方米，配套建設(shè)費(fèi)用400元/平方米，建安成本2300～2500元/平方米，其他成本雜費(fèi)500元/平方米。按照不超過(guò)5000元/平方米的項(xiàng)目總承包和1萬(wàn)元/平方米的售價(jià)計(jì)算，其毛利率已達(dá)到50%。

波托菲諾，一個(gè)與中國(guó)無(wú)關(guān)、與深圳無(wú)關(guān)，更與燕棲湖無(wú)關(guān)的小鎮(zhèn)故事，用閑適、優(yōu)雅、私密、浪漫、親切轟擊了富者，換來(lái)了業(yè)績(jī)和鈔票，更觸動(dòng)了華僑城的擴(kuò)張神經(jīng)，被視為華僑城“旅游+地產(chǎn)”成片開(kāi)發(fā)模式的樣板工程，并成為華僑城最駕輕就熟的發(fā)展模式。國(guó)金證券地產(chǎn)分析師曹旭特認(rèn)為：“其模式就是以旅游綜合項(xiàng)目為目的對(duì)土地進(jìn)行成片開(kāi)發(fā)，在完善片區(qū)配套、注入文化內(nèi)涵后帶動(dòng)地產(chǎn)項(xiàng)目并獲得高附加值，再以地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生的現(xiàn)金、利潤(rùn)來(lái)反哺旅游業(yè)務(wù)并最終沉淀旅游資產(chǎn)，獲取持續(xù)穩(wěn)定的收益。”

美聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)研究中心主任何倩茹持相同觀(guān)點(diǎn)：“華僑城通過(guò)高品質(zhì)的旅游項(xiàng)目帶動(dòng)周邊配套設(shè)施和交通的投入，實(shí)現(xiàn)片區(qū)溢價(jià)，保持房地產(chǎn)較高的均價(jià)。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目能快速回籠資金，為旅游項(xiàng)目的培育期提供堅(jiān)實(shí)的后盾，這樣的互補(bǔ)讓華僑城業(yè)績(jī)表現(xiàn)更加穩(wěn)定。”

華僑城年報(bào)顯示，2012年集團(tuán)的旅游綜合營(yíng)收大幅增加，但其毛利仍只達(dá)到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的70.39%。海通證券研報(bào)推測(cè)，估算華僑城在地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)約34億元，主題公園和旅游等其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)僅在5億元左右，占比不到20%。細(xì)看下來(lái)不難發(fā)現(xiàn)，華僑城主要利潤(rùn)仍來(lái)自房地產(chǎn)，旅游項(xiàng)目現(xiàn)階段還是以賺吆喝為主。

國(guó)信證券房地產(chǎn)研究員方焱認(rèn)為，華僑城“旅游+地產(chǎn)”的概念其實(shí)是一種低價(jià)拿地的方式，雖然該公司對(duì)外宣傳要去地產(chǎn)化，但是地產(chǎn)利潤(rùn)仍然占大頭，很難有本質(zhì)的改變，畢竟賣(mài)房收益高、周期短，旅游雖然可以帶來(lái)長(zhǎng)期利潤(rùn)，但有不確定性，成長(zhǎng)周期也比較長(zhǎng)。

零地價(jià)拿地？

“蜜橘”移植京城，盡管水土變了，但華僑城大規(guī)模低價(jià)拿地未改。2002年1月28日，南磨房鄉(xiāng)人民政府、南磨房鄉(xiāng)農(nóng)工商總公司與華僑城集團(tuán)公司簽訂了《北京華僑城旅游主題社區(qū)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議》。5月1日，雙方正式簽訂合同，共同組建“北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司”。6月12日，“北京世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)有限公司”在北京市工商局正式注冊(cè)成立，注冊(cè)資本1.11億元，華僑城直接持股29.28%，其余股東有北京世紀(jì)城房地產(chǎn)、北京南磨房旅游發(fā)展、深圳華僑城地產(chǎn)和北京四方投資，華僑城受托管理華僑城地產(chǎn)股權(quán)后，表決權(quán)份額增至56.31%。

業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)論認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣块T(mén)主動(dòng)找華僑城尋求合作，原因是華僑城在深圳經(jīng)營(yíng)多年的主題性多功能社區(qū)模式，很受一些地方政府賞識(shí)，認(rèn)為那樣的片區(qū)有利于拉動(dòng)地方政府GDP和就業(yè)，改善城市社區(qū)形象，以此構(gòu)成了雙方合作的政策前提和商業(yè)基礎(chǔ)。

由于地方政府的支持，華僑城得以在京低價(jià)獲得大規(guī)模土地。據(jù)知情人士透露，北京項(xiàng)目的土地實(shí)際上是一半由華僑城承諾用來(lái)建設(shè)主題公園搞景觀(guān)綠化，而另一半就作為地方政府部門(mén)補(bǔ)貼給華僑城開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，因此華僑城北京項(xiàng)目“事實(shí)上是零地價(jià)”。

相關(guān)研究報(bào)告顯示，華僑城在北京的項(xiàng)目占地面積為1.5平方公里，其中旅游部分的主題公園歡樂(lè)谷占地面積為1平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所占面積達(dá)0.5平方公里。申銀萬(wàn)國(guó)的一份研究報(bào)告顯示，華僑城在北京的項(xiàng)目拿地平均價(jià)約為100萬(wàn)元/畝，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)周邊商品房200萬(wàn)元/畝的土地成本。

權(quán)威人士估計(jì)，北京世紀(jì)華僑城項(xiàng)目第一期總共18萬(wàn)平方米建筑面積，按照華僑城在深圳的旅游地產(chǎn)盈利模式，比較保守地計(jì)算，1平方米的毛利至少可以達(dá)到1500～2000元，該項(xiàng)目一期毛利可達(dá)2.7億元以上，對(duì)華僑城形成的投資收益，按40.09%的權(quán)益比例粗略計(jì)算，可達(dá)1.08億元。

世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為，“旅游+地產(chǎn)”的賣(mài)點(diǎn)實(shí)際上就是靠旅游去圈地。一般公司做旅游失敗的案例太多，而華僑城剛好相反，在旅游項(xiàng)目的運(yùn)作上已經(jīng)比較成熟。而旅游開(kāi)發(fā)帶來(lái)的環(huán)境改觀(guān)也會(huì)給周邊的地產(chǎn)項(xiàng)目提供升值的可能。

幾年前，北京世紀(jì)華僑城所在的四方橋區(qū)域是一個(gè)落后的老工業(yè)區(qū)，平房聚集。2004年，這個(gè)典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部唯一在售的商品房是世紀(jì)東方城一期，均價(jià)僅為5000元/平方米。2005年北京世紀(jì)華僑城進(jìn)駐四方橋，到2005年底這里的樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)7000元/平方米。2006年歡樂(lè)谷主題公園對(duì)外開(kāi)放，該區(qū)域房?jī)r(jià)在年底就達(dá)到約9000元/平方米。

身陷“毒地”風(fēng)波

深圳華僑城從一個(gè)爛灘涂到擁有四大主題公園，并被打造成超大型高檔綠色生態(tài)綜合社區(qū)，成為深圳的窗口。而北京世紀(jì)華僑城“出身”同樣“貧瘠”，但讓人意想不到的是，這竟是一塊“毒地”。

北京華僑城所在的東四環(huán)外側(cè)的東南角是北京有名的化工區(qū)，當(dāng)時(shí)北京焦化廠(chǎng)、北京化工二廠(chǎng)和北京有機(jī)化工廠(chǎng)（簡(jiǎn)稱(chēng)“化二項(xiàng)目”）等多個(gè)化工企業(yè)都聚集在此處。根據(jù)《南方周末》記者調(diào)查，這塊受到嚴(yán)重化工污染的土地占地面積超過(guò)1平方公里，其體量之大相當(dāng)于130多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)。中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所下屬的污染場(chǎng)地修復(fù)網(wǎng)披露，為了“消毒”，北京化工二廠(chǎng)項(xiàng)目包含場(chǎng)地調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、土壤和地下水污染修復(fù)等在內(nèi)的總耗資達(dá)到9.86億元，這個(gè)耗資近10億元的項(xiàng)目不僅創(chuàng)下中國(guó)目前現(xiàn)有污染場(chǎng)地治理費(fèi)用之最，在世界上也排名前列。

五十四年前，為了實(shí)現(xiàn)“讓六億人民穿上國(guó)產(chǎn)的塑料底鞋”目標(biāo)，北京化工二廠(chǎng)開(kāi)工建設(shè)，其生產(chǎn)的聚氯乙烯是中國(guó)歷史上使用量最大的塑料。由于主要生產(chǎn)燒堿和聚氯乙烯系列產(chǎn)品，以含氯物質(zhì)為主的污染物早已深入地下十幾米。一位參與污染調(diào)查的專(zhuān)家指出，長(zhǎng)期的化工生產(chǎn)已讓該地塊的大部分土壤受到了二氯乙烷、氯仿、氯乙烯等揮發(fā)性有機(jī)污染物和汞、砷以及銅、鎳等重金屬的污染，土壤和地下水中的上述污染質(zhì)都存在不同程度的致癌性。據(jù)北京市環(huán)保局公布的數(shù)據(jù)，化二項(xiàng)目?jī)H有機(jī)污染物場(chǎng)地受污染的土壤就達(dá)到299.46萬(wàn)立方米。

2004年10月12日，時(shí)任北京世紀(jì)華僑城總經(jīng)理丁新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示 ：“這個(gè)地方當(dāng)時(shí)是傳統(tǒng)認(rèn)知上的‘下風(fēng)下水區(qū)域，大家都不太看好，但我們看重的是我們的改造能力所能產(chǎn)生的發(fā)展?jié)摿Α！北本┤A僑城副總經(jīng)理譚笑表示，歡樂(lè)谷和華僑城旅游主題社區(qū)的開(kāi)發(fā)徹底改變了人們對(duì)北京東南片區(qū)的認(rèn)識(shí)，使人們?cè)谔崞鸨本┑臇|南區(qū)域時(shí)首先想到的不是一個(gè)化工高污染區(qū)，而是一個(gè)生態(tài)示范區(qū)。

酸澀的北枳

從厚俸橋往南進(jìn)入金蟬西路便駛?cè)氡本┦兰o(jì)華僑城所在區(qū)域，記者一下橋看到馬路西側(cè)停靠的旅游大巴與歡樂(lè)谷的施工圍擋參差錯(cuò)落，以至于把華僑城售樓處所在的華僑城生活藝術(shù)館淹沒(méi)其中。從旅游大巴上零零散散下來(lái)準(zhǔn)備去歡樂(lè)谷游玩的游客，與正在打聽(tīng)售樓處位置的幾個(gè)購(gòu)房人交織在紅綠燈路口。

紅綠燈丁字路口百米內(nèi)被大大小小的黑車(chē)包圍，司機(jī)們把車(chē)歪七扭八地停在路邊，或大聲吆喝或急按喇叭攬客拉活。記者隨機(jī)采訪(fǎng)北京世紀(jì)華僑城業(yè)主，得到的答復(fù)是“到處都是黑車(chē)，滿(mǎn)大街地停著，等著拉活，人員比較雜”、“沒(méi)覺(jué)得交通方便啊！要是方便，還有那么多黑車(chē)干嗎”、“距離歡樂(lè)谷近，節(jié)假日人員密集、交通擁堵、噪音太大……”

金蟬北路兩側(cè)大大小小的商鋪是北京世紀(jì)華僑城商業(yè)配套——維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)，總建筑面積6.5萬(wàn)平方米，位于該項(xiàng)目核心位置。記者沿街看到，除了樂(lè)購(gòu)、肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞、賽百味、呷哺呷哺等少量品牌商家以及華僑城酒店集團(tuán)旗下經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店——城市客棧以外，大部分是不知名的小店，與該項(xiàng)目目標(biāo)客群購(gòu)買(mǎi)力及中高端產(chǎn)品定位并不匹配。

北京世紀(jì)華僑城幾位業(yè)主表示，盡管周邊有燕莎奧特萊斯、百盛、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)配套，但“還是不夠方便，家門(mén)口可選擇的太少”、“太荒涼，有歡樂(lè)谷也沒(méi)用”。記者采訪(fǎng)當(dāng)天正值周日，中午用餐高峰的呷哺呷哺店內(nèi)有近一半的空座。由此可見(jiàn)，維吉奧商業(yè)廣場(chǎng)人氣、商氣差強(qiáng)人意。

“外面的人看華僑城的風(fēng)景優(yōu)美，但居住的人卻很憂(yōu)美……”瀏覽業(yè)主論壇，關(guān)于北京世紀(jì)華僑城房屋質(zhì)量、物業(yè)管理問(wèn)題的帖子頗多。網(wǎng)名“風(fēng)景憂(yōu)美”的網(wǎng)友發(fā)帖如下：“住進(jìn)來(lái)的業(yè)主都十分驚人地發(fā)現(xiàn)：這是一個(gè)包裝精美的豆腐渣工程！其一，樓層極其不隔音，樓上有人走動(dòng)，如果是穿上高跟鞋的話(huà)，你就會(huì)覺(jué)得是有人在頭上釘釘子的難受！其二，工程質(zhì)量極其堪憂(yōu)。前幾天的雨雪就把業(yè)主的房子泡了，出狀況的入住戶(hù)好多啊，把管家忙得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)！其三，出現(xiàn)小問(wèn)題，就會(huì)因?yàn)闋砍兜膹S(chǎng)家多而面臨解決難題。原來(lái)這個(gè)開(kāi)發(fā)商分包的太多，比如熱水管一個(gè)廠(chǎng)家、涼水管一個(gè)廠(chǎng)家、中水管又是一個(gè)廠(chǎng)家，就是水出了問(wèn)題相互確認(rèn)扯皮就要好多時(shí)間，根本就不能及時(shí)得到解決。其四，物業(yè)管理不太專(zhuān)業(yè)，還沒(méi)多少人住呢，狗屎就大行其道沒(méi)人打理了。其五，電梯質(zhì)量很差，門(mén)禁沒(méi)有啟用，安全措施形同虛設(shè)，每家每戶(hù)安裝的門(mén)鈴和報(bào)警裝置更是形同玩具，稍微用力就揪下來(lái)了，這能給業(yè)主保什么安全呢？”

2013年4月2日， 地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)以“北京華僑城‘不拘小節(jié)隨處見(jiàn)，電路接錯(cuò)問(wèn)題多”為題發(fā)文稱(chēng)：“地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)的工作人員跟隨優(yōu)嘉優(yōu)筑的專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師一同前往業(yè)主新居，幫助北京華僑城業(yè)主收房驗(yàn)房。經(jīng)過(guò)驗(yàn)房師檢驗(yàn)，項(xiàng)目的問(wèn)題一一被檢驗(yàn)了出來(lái)。下面一一列舉供廣大業(yè)主參考。一、門(mén)窗問(wèn)題：上鎖處關(guān)閉不嚴(yán)，發(fā)生異響，并易進(jìn)入沙塵；窗框變形；外下框未勾縫；窗框安裝不正，偏差超過(guò)1cm；門(mén)框缺少密封條。二、墻面問(wèn)題：墻面拉毛掉皮、空鼓；門(mén)檻局部強(qiáng)度不夠；門(mén)口兩側(cè)墻磚空鼓，易脫落；墻面開(kāi)裂；墻面不垂直；墻面有水滲漏痕跡；三、其他問(wèn)題：弱電箱內(nèi)插座相零線(xiàn)接錯(cuò)；插座缺少未接地；插座相地線(xiàn)接錯(cuò)；空調(diào)（柜機(jī)）插座缺少漏電保護(hù)；空調(diào)門(mén)插銷(xiāo)壞并缺少部分墻磚。”

優(yōu)勢(shì)不優(yōu)

北京世紀(jì)華僑城所在的四方橋板塊位于東南四環(huán)外，是東四環(huán)路與京沈高速公路的連接點(diǎn)，同時(shí)該區(qū)域也是CBD地產(chǎn)板塊的覆射區(qū)。從2004年開(kāi)始，隨著幾個(gè)大盤(pán)的陸續(xù)亮相，四方橋板塊受到業(yè)界的廣泛關(guān)注，當(dāng)時(shí)曾被業(yè)界譽(yù)為“藍(lán)籌板塊、大型綠色生態(tài)區(qū)”。

但因?yàn)樵缙陂_(kāi)發(fā)的理念是先建住宅再上配套，據(jù)統(tǒng)計(jì)整個(gè)四方橋區(qū)域近300萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量，投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)面積截至2005年底僅有10萬(wàn)平方米左右，不到整體開(kāi)發(fā)面積的三十分之一。商業(yè)配套的落后嚴(yán)重制約了四方橋區(qū)域的發(fā)展。盡管歡樂(lè)谷的進(jìn)駐帶動(dòng)了該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)量齊升，但由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套不均衡，醫(yī)療不足、缺少軌道交通等相對(duì)薄弱的配套設(shè)施，使得該區(qū)域雖然受到國(guó)貿(mào)商圈的輻射卻無(wú)法快速發(fā)展。

目前區(qū)域內(nèi)在建、已建住宅商品房項(xiàng)目有近10個(gè)，其中山水文園、北京世紀(jì)華僑城、世紀(jì)東方城三個(gè)項(xiàng)目呈三足鼎立之勢(shì)，受到購(gòu)房人普遍關(guān)注。按價(jià)格排序，山水文園、北京世紀(jì)華僑城、世紀(jì)東方城處于高、中、低三個(gè)檔位。山水文園作為亞洲第一品質(zhì)住宅項(xiàng)目品質(zhì)精良，但價(jià)格不菲，一般階層難以承受；世紀(jì)東方城總價(jià)相對(duì)較低，銷(xiāo)售速度快，價(jià)格區(qū)間大，客群范圍廣，性?xún)r(jià)比相對(duì)較好；北京世紀(jì)華僑城處于二者之間，沒(méi)有明顯的特色優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，世紀(jì)東方城距離國(guó)貿(mào)、CBD核心區(qū)以及燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心、沃爾瑪超市等大型商業(yè)配套的距離最近，因此占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。北京世紀(jì)華僑城位于東四環(huán)外的地段，接近五環(huán)，沒(méi)有什么優(yōu)越性，地方太偏。遠(yuǎn)比不上東三環(huán)到東四環(huán)的區(qū)位價(jià)值，而目前地鐵未開(kāi)通的現(xiàn)實(shí)是其在地段上的一個(gè)致命傷。

從園林規(guī)劃來(lái)看，山水文園的加拿大原生態(tài)景觀(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理精致到位，戶(hù)戶(hù)門(mén)前水景參與性強(qiáng)，被聯(lián)合國(guó)評(píng)為“國(guó)際生態(tài)安全示范社區(qū)”。“超大真實(shí)山體”的大手筆顯示出山水文園世界級(jí)住宅產(chǎn)品的恢弘氣勢(shì)。一向以園林綠化為傲的北京世紀(jì)華僑城因?yàn)榕c山水文園做了鄰居，在環(huán)境規(guī)劃方面的優(yōu)勢(shì)顯得黯然失色。雖然北京世紀(jì)華僑城有 “歡樂(lè)谷”，但其并非成為購(gòu)房的主要因素，相反不少業(yè)主反映受“歡樂(lè)谷”游客影響，給日常生活帶來(lái)打擾和不便。

配套方面，北京世紀(jì)華僑城定位為旅游、休閑、購(gòu)物目的地以及區(qū)域性特色商業(yè)中心，并且滿(mǎn)足社區(qū)居民基本配套需求。但現(xiàn)實(shí)情況確是周邊的其他配套規(guī)模不足，豐富性與成熟度不夠，教育、醫(yī)院規(guī)劃等依然欠缺。因此北京世紀(jì)華僑城在區(qū)域板塊中表現(xiàn)平平、優(yōu)勢(shì)不優(yōu)。

僅從住宅來(lái)說(shuō)，通過(guò)深圳華僑城與北京世紀(jì)華僑城這一“南橘北枳”的對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，深圳華僑城的“波托菲諾”項(xiàng)目“長(zhǎng)”在二十年的風(fēng)景上，北京世紀(jì)華僑城僅用了五年的時(shí)間“懷胎”，這與華僑城對(duì)外宣稱(chēng)的主題詞“華僑城不是一天造成的”形成鮮明對(duì)比，也讓人有些感覺(jué)到如今的華僑城越來(lái)越?jīng)]有耐心了。