商業寫字樓將有矩可循

洛凌

近日，記者從中國房地產業協會商業地產專業委員會獲悉，由該協會聯合國內外多位專家和企業起草的《寫字樓綜合評價標準》（以下簡稱《評價標準》），在經過歷時兩年多的起草、修訂、多輪研討、企業實地測評，繼2012年6月通過住房和城鄉建設部建筑節能與科技司組織的專家驗收委員會驗收，在試點與完善的基礎上，即將正式通過行業標準認證。這是中國房地產快速發展近二十年來第一個商業寫字樓行業標準，自此中國商業寫字樓將有矩可循。

據了解，當前中國寫字樓的建設規模迅速增加，北京、上海等一線城市寫字樓規模均達到上千萬平方米，二、三線城市的寫字樓開發也方興未艾。寫字樓經濟在各個主要城市均已成為經濟轉型、城市發展的重要推動體系。然而長期以來，我國對寫字樓物業的產品標準、服務標準卻缺乏統一的評價體系，房地產企業在寫字樓開發過程中缺乏指導，導致了寫字樓開發和運營過程中的諸多問題。而國外各類寫字樓產品標準、服務標準，在許多方面也不能適應中國的國情與發展現狀，亦影響到本國建筑產品與材料的應用。因此制定適應中國國情與發展階段，符合國際寫字樓發展趨勢的寫字樓綜合評價標準迫在眉睫。

為此，自2011年3月起中國房地產業協會商業地產專業委員會適應市場要求組織課題研究，對國內外相關寫字樓等級的評級標準進行比較，同時總結和歸納我國寫字樓發展歷程、市場狀況，在對國內外寫字樓評價方法進行對比分析的基礎上，提出了我國寫字樓評價的原則、內容和指標體系，經過多輪研討論證，最終出臺了一個適合中國國情的寫字樓綜合評價標準。

據中國房地產業協會商業地產專業委員會秘書長蔡云介紹，在歷時兩年多，先后召集行業專家就寫字樓綜合指標的量化數據合理性和功能、運營、管理等方面的要求進行了多輪研討、反復論證，出臺了《評價標準》（草案）。《評價標準》中尤其提出了規劃建筑設計、裝飾裝修、公共設施、軟件服務四部分細化和合理配比分值研究，以及關注優秀節能技術在寫字樓項目中的應用研究。

在此期間，中國房地產業協會商業地產專業委員會組織專家論證小組，分別上海陸家嘴金融中心、北京CBD區域的遠洋國際中心、東直門交通樞紐區域的新保利大廈、長安街與金融街交會核心區域的凱晨世貿中心等國內外最高級別寫字樓進行實地模擬測評。在每個項目測評現場，由規劃設計組、機電設備組、運營管理組三個小組構成的專家認真結合實際案例，對區位與交通、場地與規劃、建筑本體質量、設備設施、能源環保、安全性能等十大主項、100多條分項逐條進行了論證。

2012年6月，住房和城鄉建設部建筑節能與科技司組織驗收委員會認定，《評價標準》在寫字樓硬件水平、管理水平和可持續發展水平的綜合評價方面具有創新性，評價體系內容全面、評價方法操作性較強。驗收委員會專家認為：“《評價標準》對引導我國寫字樓建設、管理和未來發展具有重要作用。”最終認定，由中國房地產業協會商業地產專業委員會主導的《評價標準》課題成果達到了國內領先水平，通過驗收，正式申報行業標準。

住建部住宅產業化促進中心副總工程師孫克放認為，《評價標準》在行業內開拓了先例，彌補了業內空白。《評價標準》的制定有利于中國寫字樓市場的有序發展，有利于寫字樓客戶選擇適合的寫字樓產品，引導存量寫字樓不斷提升運營水平，引導國內寫字樓相關產業的發展。業內專家一致認為，建立我國統一的寫字樓等級標準對我國商業地產市場的發展意義重大。對開發企業在規劃設計、建筑及后期運營過程中具有引導作用，同時對客戶在選擇服務產品的時候有參考價值。《評價標準》將從客觀實際出發，針對我國寫字樓的開發建設、使用、運營管理的全過程進行規范和引導，從技術角度改善寫字樓租賃市場環境，從而增強寫字樓投資人的市場信心。

作為中國房地產行業最具影響力的媒體，樓市傳媒旗下的《樓市》雜志，從2011年起，第一時間獨家刊發了中國房地產協會商業和旅游地產專業委員會開展的《評價標準》課題研究及其制定過程的消息，并通過系列報道如實記錄了專家委員會兩年來在北京、上海等城市的中國最高級別寫字樓的實地測評，不僅為行業留下了寶貴資料，更重要的是充分發揮了媒體的監督作用。秉承“對行業的人，講專業的事”的辦刊理念，《樓市》雜志著力于洞悉商業地產寫字樓領域背后的機緣與動態，探索研究市場動態，深入剖析知名項目案例，關注寫字樓領域的發展趨勢對于地產行業的影響，為《評價標準》最終完成盡到了專業媒體應盡的責任。

樓市傳媒董事長蔡鴻巖表示：“《評價標準》一定要客觀來做，寧缺毋濫，把這個標準做扎實，決不能以商業利益為重，因為這是中國房地產行業第一個寫字樓標準，做不好對不起這個行業。作為親歷者，我們看到《評價標準》的制定沒有任何的商業行為，完全從客觀性、行業性、前瞻性的角度出發，給房地產行業帶了一個好頭。作為專業媒體人，我們希望能夠通過媒體全程監督、監測，保障評審的過程更加客觀公正。”

目前，中國房地產業協會商業地產專業委員會聯合國內外多位專家和企業正在對《評價標準》進行最后的完善工作。據悉，上海中心大廈、凱晨廣場、新保利大廈、國貿三期這些在國內乃至世界最高級別的寫字樓，在《評價標準》制定過程中紛紛向中國房地產業協會商業地產專業委員會提出測評申請，并積極參與標準制定工作。

回顧

2012年3月30日，中國房地產業協會商業地產專業委員會專家進入上海浦東陸家嘴星展銀行大廈進行實地測評。

2012年6月，由中國房地產業協會商業地產專業委員會聯合國內外多位專家和企業起草的《寫字樓綜合評價標準》正式通過住房和城鄉建設部建筑節能與科技司組織的專家驗收委員會驗收。在此基礎上，8月，向中國建筑標準行業協會申報了《寫字樓綜合評價標準》，自此中國商業寫字樓有矩可循。

2012年8月16日，“寫字樓綜合評價標準”專家工作會議在上海環球金融中心舉行，業內頂級專家學者討論和審議《中國寫字樓綜合評價標準（征求意見稿）》和《中國寫字樓綜合評價認證管理辦法（送審稿）》，旨為進一步完善寫字樓綜合評價標準和認證管理辦法，使之更具科學性、前瞻性、系統性和可操作性。

2012年備受業界關注的《中國寫字樓綜合評價標準》進入最后論證階段。來自建設規劃、設計、節能、運營等領域的中國房協商業地產專業委員會專家委員進入遠洋國際中心，對A座共33層的寫字樓進行實地測評，進一步完善評價標準。

2012年9月9日，中國房地產業協會商業地產專業委員會專家進入北京新保利大廈進行寫字樓等級實地測評。

2012年11月19日，中國房地產業協會商業地產專業委員會專家進入北京凱晨世貿中心進行寫字樓等級實地測評。