面粉催生面包漲價

普通人的8·31大限

陳寶存給記者介紹了他年初招致新華社批評的觀點“未來五年內一線城市房價翻番”的由來，他說：“最重要的依據是，目前北京等一線城市面臨無地可供的局面，且未來土地價格大漲已是必然；同時十八大已經明確2020年城鄉居民收入翻番。此外，還要考慮到貨幣超發及貶值的因素。”

完成了從“地蟲子”到“房蟲”角色轉換的張利，見證了8·31大限后房價暴漲的歷程，也深信陳寶存“未來五年內一線城市房價翻番”的觀點。

至今提起8·31大限，張利依舊懊悔不已。對他來講，8·31大限給他留下了抹不去的污點。他說：“那不僅是我判斷的失誤，更殃及了我的親朋，他們的底子比我薄，2004年底房價飛漲，他們錯過了北京房價的上行快車。”

在2003年的北京，有3000多家房地產公司，而真正做項目開發的只有300多家，其他大部分都是“地蟲子”，協議出讓土地制度讓“地蟲子”能夠通過各種關系拿到土地的開發權，但由于沒有實力開發，他們就又將土地倒賣出去。當時北京城區的土地大部分都被各大開發商和一些“地蟲子”給瓜分了，張利就是他們中的一員。

8·31大限之前，是張利們的黃金暴利時代，他通過炒賣土地賺了不少，用他的話說就是“夠吃幾輩子了”。

在8·31大限出臺之前，在業內以敢于直言著稱的任志強就預言房價會暴漲。他的理由是，8·31大限之后，協議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。政府并沒有能力去保證大量的土地供應給市場，所以土地的供應減少，而價格卻在提高，房價一定會上漲。

當時的張利并不認同這種看法，在他看來，8·31大限是國家為了抑制房市、禁止炒賣地皮，從而使地價過高的一項措施。這項措施最終的受益者實際上是購房人。地價是住房開發成本中最高的一塊，而一塊地經過“地蟲子”幾次倒手后，地價飛漲。相應地，開發商會把成本轉嫁到購房者身上，造成房價高企。

張利是個“地蟲子”，“小時候一家住在10來平方米的房子里”的生活讓他悲天憫人，雖然8·31大限可能會堵了他的“財路”，但他還是坦誠且很專業地告訴周邊的人：“8·31大限以后， ‘地蟲子就不存在了，中間地皮的倒手的這部分成本也就不存在了，房價自然會下降。”他勸阻自己的親友不要買房，他把諸如任志強那樣的業界人生在媒體的發言看成“作秀”，其目的無非是造成土地短缺的假象，逼老百姓早早掏腰包買單。

當年9月，在8·31大限實施后不久，張利就賣掉了自己手里正在出租的一套房子。因為那套50萬元的房子，一年的租金僅18000元，年租金回報率只有3.6%，而他買房的貸款利率卻是 5.04%，他有30萬元貸款未還清，一年的利息支出大約為15000元，過低的租金回報率讓張利沒有激情去忍受出租房屋后的若干瑣事。

當記者問及他的感受時，張利用了微博上一個流行的段子調侃自己：“某北京人賣了京城的房子遠赴重洋到美帝淘金。二十年來風餐雨宿、起早貪黑，大雪送外賣，夜半學詞語，在貧民區被搶過7、打過3次，辛苦終于攢下100萬美元，打算回國養老享受榮華富貴。一回國，發現當年賣掉的房子現在中介掛牌690萬元，剎那間崩潰。”

張利接著說：“8·31大限之后，我不做‘地蟲子，而做‘房蟲了。”當記者問起“房蟲”的含義時，張利解釋，這是北京老話，指專門從事二手房賣賣賺取差價的人。

做了“房蟲”之后，為提高“業務”技能，張利這些年一直在關注北京的房價。“眼看著房價一天天漲起來了，8·31大限與地價飛漲和房價飛漲具有時間上的高度相關性，這絕不是偶然的巧合。”他說。

不斷瘋漲的面粉

今年3月，國五條細則出臺。緊隨其后，北京市住建委開始嚴格控制房地產預售證的審批速度和節奏，“限價令”應聲落地。

然而，面對全國愈演愈烈的土地熱潮，這一系列苦心孤詣的調控政策，似乎剛剛出籠就已經被掃入人們記憶中塵封的角落。

根據中原地產研究中心統計的數據顯示：今年前5個月，全國13個一、二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙等，合計土地出讓金高達3067.66億元，相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。其中，北京為617.9億元，上海為515.億元，而在2012年同期，該數字均在120億～130億元。

地方政府雖然出臺了一系列調控房價的政策，但是在土地出讓上卻難以抑制賣地的沖動，對土地財政的依賴使得地方政府在土地出讓上并沒有與房地產調控同步。中原地產市場研究部總監張大偉認為，地方政府積極推地，對土地財政的依賴性依然非常大，上海、蘇州等城市均有大規模的推地現象。

伴隨著土地出讓金的上漲，2013年5月以來我國土地市場持續升溫，土地競拍動輒上百輪，溢價率往往輕易超過100%，多城市地王記錄屢被刷新。

5月初，上海世博片區的A09A-02地塊以12.12億元成交，折合樓面價為39932元/平方米，創下了2012年以來上海土地市場的單價地王紀錄。但是這一紀錄當天又被附近的A09B-02地塊40079元/平方米刷新，上海單價地王紀錄一天內兩次被刷新。

5月20日，北京市通州區臺湖鎮B-03地塊和B-23地塊F3其他類多功能用地兩宗土地同日成交。北京世紀鴻以8.25億元將B-23地塊F3其他類多功能用地收入囊中，溢價率高達230%，折合樓面價13136元/平方米。泰禾集團以11.25億元加7.3萬平方米公租房勇奪B-03地塊，溢價率48%，剔除公租房后樓面價19053元/平方米，再次刷新了臺湖歷次土地成交的樓面價紀錄。

5月22日，北京大興區三宗地塊成交金額達到35.22億元，創下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。

5月23日，廣州白云區、海珠區又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地，在去除配建的保障性住房面積之后，兩塊土地的樓面價分別達到了24000元/平方米和35000元/平方米。

5月29日，上海長寧區新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價地王紀錄。

5月30日，北京世紀鴻房地產開發有限責任公司以10.4億元的代價，再次競得北京市通州區臺湖鎮一地塊，樓面地價達到13601元/平方米。值得一提的是，在2011年12月東亞新華曾在臺湖區域拿下一宗地，成交樓面價不足5000元/平方米，而現在的售價也僅為15900元/平米。今年5月底，臺湖鎮最高出讓地價已達到了19000元/平方米，上漲速度可觀。

近日，北京市國土資源局突然叫停豐臺區花鄉夏家胡同居住用地，這是繼去年9月份來廣營地塊和年底的團結湖地塊之后，因擔心價格過高影響市場穩定而被北京市國土資源局臨時叫停的又一地塊，其起始樓面地價達到19700元/平方米。

根據中原地產研究中心的數據顯示，國內十大標桿房企今年以來的融資額已達380億元，而2012年全年融資總額為413億元，各大房企資金面的緩解也為競相買地提供了強有力的物質保障。業界人士表示，房企拿地最大的動力來源于資本，在土地財政現狀沒有明顯修正背景下，用叫停地塊出讓這種辦法恐怕難以左右土地市場。

根據以往的經驗，土地市場的持續火熱往往是房地產市場升溫的前奏。地價的不斷飆升，無疑會增加開發商的開發成本。而成本的增加最終還是要轉嫁到買房者的頭上，必然會引發房價的再次飆升。

面粉漲了，面包焉能不漲價？

令人“血脈噴張”的房價曲線

8·31大限出臺伊始，就曾引發過各界對未來房價走勢的大討論，樓市唱興派和唱衰派也開始了曠日持久的論戰。

盡管我們在感情上很愿意相信唱衰派的觀點，希望房價會如期下降，可事實卻在證明包括任志強在內的“樓市春天派”的判斷，8.31大限之后，隨著北京土地市場由平靜到爆發，由開發商瘋狂拿地、天價地頻現，北京商品住宅均價也不斷上漲。

根據亞豪機構的統計數據分析，8·31大限出臺后的當年，北京商品住宅成交均價和2003年相比，僅僅上漲了291元/平方米。到2005年，北京商品住宅成交均價攀升到6561元/平方米，比上年猛漲38.2%。此后的2006至2008年期間，由于調控政策的影響，北京樓市成交量持續下降，這三年成交面積分別為1936.6萬平方米、1695.4萬平方米和781.8萬平方米。盡管成交面積“跌跌不停”，但成交均價依然未改上升的趨勢，這三年的成交均價分別為8098元/平方米、11418元/平方米和12837元/平方米。

2009年由于救市政策的刺激作用，北京樓市一改成交低迷的窘境，當年無論是成交量還是成交價格均出現了大幅的增加。當年成交面積1895.2萬平方米，成交均價14438元/平方米，分別增加了142.4%和12.5%，量價齊升且增幅明顯。

此后，雖然北京商品住宅成交面積一直無法超越2005年2566萬平方米的水平，但成交均價卻一路走高。盡管在2010年調控政策的作用下，北京樓市成交量又大幅回落，比上年下跌41.6%，但成交均價依舊上漲，沖進了“2萬元”字頭，達到了20492元/平方米。

縱觀北京商品房自2003年起的成交面積和成交均價，可以看出，8·31大限后房價飛漲，影響波及至今。盡管在反復的調控中，成交面積有所回落，但仍未改變房價上漲的趨勢。

看著記者手中的這份關于房價的資料，張利感慨：“這條凌厲的曲線，已把人們劃分到不同的陣營——已買房人和買不起房的人。”

不僅是北京，回顧8.31大限出臺后的近十年，房地產發展可謂恰逢黃金十年。這期間，雖然調控從未中斷，但房價如脫韁野馬一發不可收。

2月24日，中國企業資本聯盟主席杜猛在微博上表示，從中企資本周刊“盤點十年房價”中可以看出：“我國若干年內平均房價持續上漲是客觀規律。調控正確與否或調控不調控，長期結果大致都是一樣。或許數據能幫人清醒。”

據公開數據顯示，2003年全國商品房平均價格為2359元/平方米，而2004年為2724元/平方米，漲幅達到15%。2007年全國商品房平均價格為3864元/平方米，五年上漲64%；2012年全國商品房平均價格為5791元/平方米，十年上漲145%。

而據5月25日社科院發展與環境研究所與社會科學文獻出版社聯合發布的2013年《房地產藍皮書No.10》顯示，在存量房釋放減少的背景下，2013年新建住房交易量還可能略有上升。

另根據克而瑞中國城市住房價格288指數顯示，2013年4月中國城市住房（一手房）價格288指數為1027.4點，較上月上升11.5點，環比上漲1.13%，漲幅較上月上升了0.18個百分點。中國城市住房（一手房）價格288指數自2012年7月以來連續上升10個月，月均漲幅基本維持在1%的水平。而其監控的288個主要城市中，共有178個城市一手房交易價格出現上漲，其中河北省張家口市和滄州市的漲幅分別達到6.50%和5.50%，漲幅最為明顯，位居全國漲幅一、二位。漲幅列三至五位的城市分別為安徽省六安市、山東省濱州市和四川省巴中市，漲幅依次為5.4%、5.39%和5.34%。2013年4月，中國城市住房價格288指數二手房價格60指數為1008.5點，較上月上升2.24點，環比上漲0.22%，漲幅較上月縮小了0.15個百分點，同比上漲4.07%。二手房價格60指數環比延續了近一年來的上漲走勢，同比亦自2012年12月起保持了五個月的上漲趨勢。值得一提的是，2013年4月，北京一手房交易價格指數為1057.8點，較上月上升29.4點，環比上漲2.86%，漲幅較上個月擴大2.40個百分點。為近13個月以來的最高水平。進入2013年，僅在與2012年新年交替的12月份出現了短暫的回調，價格指數呈現一路上漲態勢。而目前，北京、上海、廣州地王扎堆出現，公眾對房價調控再次變為空調的擔憂進一步加劇。

“由此可見，8·31大限在客觀上推高了地價，加重了房企的成本，最終推高了房價。”中國企業資本聯盟副主席王巖如是總結8·31大限對房價的影響。