從8·31看土地制度改革

孟曉蘇

2005年的時候我就講過，8·31大限會直接造就兩個“多元”的現(xiàn)象：其一，雖然購買方是多元的，但賣家卻只有一個，那就是地方政府。當(dāng)單一供應(yīng)者壟斷市場時，造成高地價是必然的，這是造成房價上漲過快的原因之一。其二，農(nóng)村建設(shè)用地只有通過政府征用才能投資開發(fā)，這又形成土地供應(yīng)方多元，而土地收購方只有政府一家的后果。

正是由于政府“從兩頭壟斷土地市場”，進(jìn)而“進(jìn)行居間經(jīng)營”，兩種不良后果就隨之出現(xiàn)——城市拍賣高地價和農(nóng)村的失地農(nóng)民。

我從十年前多次呼吁進(jìn)行征地制度改革，應(yīng)該允許農(nóng)村建設(shè)用地規(guī)范地進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，從而增加土地供應(yīng)量，打破政府壟斷的格局。甚至可以考慮“農(nóng)民土地變成股份制”的辦法，將農(nóng)村原有的集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化為股份制。這樣，一方面為今后農(nóng)民拿土地入股分紅創(chuàng)造條件；另一方面，根據(jù)《公司法》農(nóng)民可以把自己的土地股權(quán)部分或者全部賣給城里人或開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)擁有股權(quán)，農(nóng)民得到錢，城里人可以到農(nóng)村當(dāng)土地所有者。這樣我們國家的土地制度就會有根本性的變動，可以完全和國際上的土地制度接軌。

國外地方政府75%的財政收入是通過房產(chǎn)稅從占有房產(chǎn)的人身上征得，而我們國家卻是從土地財政中拿，從農(nóng)民身上拿。中房集團(tuán)在2003年就提出了征收保有稅的建議，被國務(wù)院采納，當(dāng)年的中央工作會議就提出了要征收不動產(chǎn)物業(yè)稅。而今天，物業(yè)稅已經(jīng)演變成房產(chǎn)稅，并開始在上海與重慶試點征收。征房產(chǎn)稅不僅能有效調(diào)控房地產(chǎn)市場，并能夠?qū)崿F(xiàn)公平論、完善稅制、增加財政收入、重新配置資源、讓更多人受益。

中國征收房產(chǎn)稅可以借鑒國外完整成熟的經(jīng)驗：一是差別稅率，即有區(qū)別的稅率政策。標(biāo)準(zhǔn)稅率可以按國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，按照物業(yè)價值的1～3%繳納年稅，優(yōu)惠稅率就是有人提出的0.3～0.8%；二是學(xué)習(xí)國外“盡房皆稅”的經(jīng)驗，即向全部城鎮(zhèn)住房征收“房產(chǎn)稅”，同時給予符合條件的家庭“退稅”待遇；三是按“購置原值”繳稅，中國房產(chǎn)稅改革也要遵循這樣的原則，要照顧既得利益，減少開征阻力；四是從小產(chǎn)權(quán)房開始征稅，很多人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是違法建筑，但這是認(rèn)識上的誤區(qū)。2010年以前，政府十二年沒有建保障房，導(dǎo)致社會對高房價的不滿。這期間，農(nóng)民群眾用只有大產(chǎn)權(quán)房四分之一價錢的小產(chǎn)權(quán)房為城市居民提供產(chǎn)權(quán)型保障房，用城中村為城市提供租賃型保障房，使得大量打工妹、打工仔住有所居，為自己創(chuàng)造了財產(chǎn)型收入也為城市彌補(bǔ)了保障房不足，因此房產(chǎn)稅也是為小產(chǎn)權(quán)房正名的良機(jī)。