“陽光地政”進行曲

“雞蛋換糧票”催生自救

2004年4月2日，如今的樓市傳媒董事長、時任焦點房地產(chǎn)網(wǎng)首席策劃蔡鴻巖主持的“焦點房談”請來了兩位明星級房地產(chǎn)領軍人物——任志強和潘石屹。

在此前不久的3月29日，華遠和SOHO中國正式簽署了尚都國際項目合作簽約儀式，雙方簽訂了包括合作框架協(xié)議在內(nèi)的一系列協(xié)議。

2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》）叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當年7月1日起，各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。但同年6月底北京市出臺的33號令（《關于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓有關規(guī)定的通知》）規(guī)定，綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)項目、危舊房改造項目、高科技項目等4類經(jīng)營性用地仍可以協(xié)議出讓。33號令使協(xié)議出讓仍有機可乘，為不少開發(fā)商贏得了相當程度的獲利空間。

然而好景不長，2004年1月31日，北京市房管局出臺的4號令明確規(guī)定上述4類土地的使用權從此也不能通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。4號令一出臺，就引起了北京開發(fā)商們的激烈反應。

面臨“斷頓”的潘石屹幾番“堵截”，一直把任志強追到了政協(xié)會上，才“買下”了銷售正旺的尚都中心二、三期60%的股權。

蔡鴻巖主持的這次訪談比原定計劃延遲了7分鐘，他調(diào)侃道：“因為任總跟潘總正在進一步商量合同的細節(jié)問題?！?/p>

在訪談現(xiàn)場，潘石屹坦言，自4號令出臺以來的短短兩個月時間內(nèi)，找上門和他談的有將近200個項目。有的時候一天談10個項目，有時候同一個項目會有三五撥人同時來談。

盡管在蔡鴻巖的犀利追問下，彼時的潘石屹并沒有透露那次合作的具體成交價格，并否認了“雞蛋換糧票”是早有預謀的炒作，認為這是一種雙贏的局面：兩個企業(yè)在合作中找到了共同的需要，并獲取各自的利潤，完成了資源市場化自由配置的最佳選擇。

在“雞蛋換糧票”之前的2月26日，北京市國土資源和房屋管理局曾宣布，北京市待開發(fā)的土地約4000公頃，相應規(guī)劃建筑面積約8000多萬平方米，按目前北京市每年2300萬平方米的開發(fā)量，可保證北京房地產(chǎn)市場四至五年的土地供應不會出現(xiàn)大的缺口。然而，“斷頓恐慌說”還是愈演愈烈，最終促成了這起4號令出臺以后的首宗土地并購案——“雞蛋換糧票”。

著名地產(chǎn)評論人飛鷹認為，從市場成熟化的今天審視當年的這起事件，務必要用客觀公正的眼光進行評判。市場總會經(jīng)歷由雛形到成熟階段的發(fā)展過程，以交易為核心的交換是一種經(jīng)濟行為，特別是在房地產(chǎn)市場尚未形成或形成初期，物物交換或物與“專權”交換都是對舊有財富分配方式的一種突破，類似任志強和潘石屹之間“雞蛋換糧票”的事件不可避免也無可指責。

在房地產(chǎn)市場“摸爬滾打”了多年的馥銘炫開發(fā)有限公司執(zhí)行總裁、中國企業(yè)資本聯(lián)盟副主席王巖說，當時“雞蛋換糧票”是一種常態(tài)，他自己為了找到“糧票”，也幾乎跑遍了當時遍布北京東西南北各個方位的項目，并代表福成集團參與過任志強和潘石屹二度“雞蛋換糧票”中涉及的項目——光華路SOHO的洽談，只不過由于當時項目的定位和企業(yè)的產(chǎn)品線有一定的差異，談了一兩輪就退出了。

如果說，任志強和潘石屹之間“雞蛋換糧票”的生意揭開了房地產(chǎn)市場格局演變的序幕，那么，8·31大限的出臺則讓這種演變的格局更為明晰。

2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令（《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》），規(guī)定8月31日后國有土地使用權以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行，各省市不得再以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性國有土地使用權。

4月10日，天津泰達與北京萬通地產(chǎn)發(fā)布戰(zhàn)略合作計劃。

4月16 日，萬科、招商、華僑城第一次組成“萬招華系”聯(lián)盟，出現(xiàn)在香蜜湖“9萬3”地塊拍賣場上。

6月3日，華遠地產(chǎn)與北京城建投資公司簽訂意向協(xié)議，擬以3.1億元并購后者所持北京城建東華房地產(chǎn)公司60%股權。

6月12日，由全國12家知名地產(chǎn)商聯(lián)手打造的中國房地產(chǎn)策略聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)項目在鄭州東郊動工……

毋庸置疑，8·31大限的出臺加速了房地產(chǎn)企業(yè)之間合縱連橫的速度，正如任志強在“雞蛋換糧票”事件前所斷言：在房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資及拿地門檻提高的情況下，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整合的時機已到。

“有錢乃大”導致“華遠出走”

“8·31”大限之后，經(jīng)營性用地出讓全部采用招拍掛的方式出讓，“價高者得”成為新的市場規(guī)則，這一規(guī)則很快在土地市場得以體現(xiàn)。著名地產(chǎn)評論人飛鷹認為，招拍掛制度“價高者得”的制度是培育土地市場的必經(jīng)之路，否定了地方政府因土地劃撥而產(chǎn)生的土地資源配置不合理及權錢交易的弊端，是對土地資源的市場配置的最佳方案。

2004年9月29日，北京土地市場迎來了8·31大限后的首次土地放量——海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地、海運倉危改公建用地、藍色港灣公園商業(yè)配套設施用地地塊、青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地地塊和朝陽區(qū)朝陽路十里堡1號及2號住宅及配套用地同時出讓。除藍色港灣公園商業(yè)配套設施用地地塊和青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地地塊分別被北京藍色港灣置業(yè)有限公司和北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)公司先行競得外，其余三塊用地都在現(xiàn)場進行了激烈競價。

在參與現(xiàn)場競價的三幅地塊中，海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地的競價最為激烈。該地塊從95204.74萬元開始競價，參與競價的分別為北京富力開發(fā)公司、華遠、北京歸谷園有限責任公司和中遠房地產(chǎn)有限公司。北京富力開發(fā)公司在競爭當中一直處于領先地位，當其他幾家開發(fā)商以100萬元遞增時，富力則豪邁地一口氣把價報到10億元。該地塊競價多達118輪，最終被北京歸谷園以11.75億元競得。

在2004年4月2日蔡鴻巖主持的那場以“雞蛋換糧票”為主題的“焦點房談”中，任志強曾驕傲地宣稱其公司因擁有大量的土地儲備、1996年在香港上市的時候，被稱為土地銀行。2001年華遠和華潤分手之前，華遠屬于地主型公司。在33號令之前，華遠就未雨綢繆，采取了一些土地儲備的政策，包括通過掛牌、與其他公司的合作和收購取得了很多項目。

在海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地的競價中，以資本老狐貍著稱的任志強盡管采取了“在關鍵時機舉牌”的策略，卻仍然敗北。而在此后的數(shù)年，任志強又多次經(jīng)歷了“錢不如人”的“屈辱”。

2010年3月，在大望京一號地拍賣前，潘石屹曾勸任志強不要去參與拍賣，爭不過財大氣粗的“中國字頭”的公司，但任志強一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加。據(jù)潘石屹說，“任總舉牌舉到每平方米1萬多元就再不敢舉了”。潘石屹調(diào)侃任志強是“花錢買丟人，不是花錢買地”。

大望京一號地拍賣后，任志強在微博中表示，自2001年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗，華遠無法承受這樣的天價，只好承認自己的無能，于是轉(zhuǎn)入二、三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝。他還指出：“缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺向大城市高地價低頭，朝二、三線城市轉(zhuǎn)移了?！?/p>

其實早在2006年，華遠地產(chǎn)就提出了二、三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，至今在青島、西安、長沙三個城市已完成了市場布局。由于在北京公開市場上始終無法拿地，從2010年起二、三線城市的貢獻率在華遠地產(chǎn)超過50%。其中以西安為擴張主戰(zhàn)場，2012年西安君城和海藍城銷售達20億元。

“華遠魔咒”背后的辛酸

參與了海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地競價的任志強當時并不知道，他在北京土地市場的敗績會持續(xù)很多年。

著名地產(chǎn)評論人飛鷹說：“任何制度都不是一勞永逸的，招拍掛制度與‘價高者得的手段相組合，在其效力發(fā)揮極致的時候，市場相應的補充規(guī)則缺失，必然產(chǎn)生制度性‘失靈及手段落后與市場的發(fā)展變化相矛盾?！币虼怂J為，招拍掛制度沒問題，但要對“價高者得”的手段進行及時調(diào)整。

2010年4月17日發(fā)布的《新國十條》規(guī)定，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。北京應聲改變了“價高者得”的掛牌出讓方式，而更多地采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。華遠也好似被施了魔咒，在北京土地市場接連失利。

2010年7月16日，在北京市昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩宗地塊的競拍中，華遠地產(chǎn)分別報出了4.9219億元和11.397億元的全場最高價，較底價平均高出1倍，但最終落敗。

8月11日，華遠地產(chǎn)與另外7家房企競拍通州宋莊鎮(zhèn)地塊時，投出了最低價9.98億元，仍舊飲憾而歸。

任志強曾抱怨華遠在北京土地市場的連番失利：“我也搞不懂，這一兩年我也參與了很多地塊的投標，價格高也中不了，適中也中不了，低也中不了?！?/p>

盡管任志強宣稱自己搞不清華遠一再失利的原因，但在昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩宗地塊的競拍結果出來后，任志強在博客上寫到，由于華遠沒有第一次的中標、沒有第一次保障性住房建設的經(jīng)歷，就永遠都處于評標中的劣勢地位。于是，“華遠決定用幾個億的高價購買一張進入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票，先用一次性的價格損失換取第一次建設保障性住房的經(jīng)歷，以便為今后的投標打下一個公平競爭的基礎。這就是華遠用高價投標的原因，遺憾的是這張門票太貴了。”

2010年9月9日，北京市土地儲備整理交易中心公布了北京市昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地的最終評標結果。盡管華遠曾報出了最高價13.6億元，卻仍被萬科住總聯(lián)合體擊敗，對手以12.8億元將地塊收入囊中。

此次華遠再次拋出最高價，顯然是因為該地塊將配建建筑面積10萬平方米的限價商品住房，華遠希望借此換取一張進入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票。

事后，業(yè)內(nèi)人士分析華遠鎩羽而歸的原因：“華遠地產(chǎn)沒有中標的結果其實也是符合政策的，因為華遠地產(chǎn)把保障房分開了，就是用商品房的品質(zhì)建商品房，用保障房的品質(zhì)建保障房。此外，報價比底價高太多了，不符合政府在土地方面降低土地出讓價格、從而影響房價的目的?！?/p>

華遠用自己在土地市場一次次敗北的紀錄詮釋了“綜合評標方式”，直至2010年11月25日，“華遠魔咒”才被打破：華遠聯(lián)合盛世新華終于摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目用地，其最終成交價格為17.8億元人民幣。“華遠魔咒”的被打破，得益于合作伙伴——盛世新業(yè)的梨園地塊一級開發(fā)商的身份，使其在評標中占有其他企業(yè)難以比擬的優(yōu)勢。

然而，從2003年7月華遠摘得朝陽區(qū)新源南路2號酒店項目用地到2010年11月25日華遠摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目用地，已經(jīng)過去了七年多。

2011年初，北京4幅經(jīng)營性用地的掛牌文件均明確：“在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現(xiàn)場競價中最高報價達到上限價格的，則由北京市土地整理儲備中心對掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場投報配建租賃房面積活動。”

2011年9月21日，房山區(qū)房山新城良鄉(xiāng)組團11街區(qū)11-04-01等地塊二類居住及托幼用地以“限地價競配建保障房面積”方式進行現(xiàn)場競價，包括華遠在內(nèi)的8家房企參與了競價。而當天推出的北京首個“限地價競房價”地塊——門頭溝永定鎮(zhèn)居住及F1住宅混合公建項目則意外遇冷。

限地價與競配建保障性住房結合、限房價與競地價結合等方式破除了“價高者得”的做法，可有效控制出讓地塊的溢價率。著名地產(chǎn)評論人飛鷹認為，這種嘗試是在堅持招拍掛制度的前提下，操作方法上的一種完善，在一定程度上修正或完善了“價高者得”的單一手段。

但陳寶存卻對此深惡痛絕，他毫不留情地指出這種做法是“左右手互博”，政府的初衷是以此舉在民眾心目中樹立好的形象、彰顯其調(diào)控地價的決心，但成本卻會轉(zhuǎn)嫁到房價上，造成競拍保障房比例越多、房價越高的現(xiàn)象。