微話題

MICRO TOPIC房價暴漲論

潘石屹

近日，中國社科院財經戰略研究院公布的報告指出，住房供求已經失衡，房價面臨全面失控；房地產市場再次出現全面反彈，表明住宅市場重調控、輕改革的思路需要做出全面調整，如果不及時推進改革，那么市場還將出現大起大落。SOHO中國董事長潘石屹稱，只要政府不出臺離譜的調控政策，從現在中國樓市的情況看，房價不會暴漲。

微話題

葉檀：房地產再上漲 坐等房價翻番

未來城市的房價將以每年10%左右的速度增長，人均實際收入可以用各種辦法變相提高，而房價可以通過擴展城區的辦法變相超過人均收入的增速，城市核心區域13%甚至以上，是可以預計的增速，很多城市期望十年左右的時間可以使房價翻番，這還是在城區不斷拓展、房地產熱點不斷向城市外圍轉移的結果。大中城市房價連續上漲的勢頭，顯示房地產市場已經進入了新一輪房地產上漲周期。“國五條”出臺之后，出現離婚購房等情況，說明民間蘊藏的資金量、購房熱情，遠遠超過想象。“國五條”出臺后，即使離婚也要買房的市場現實，充分說明了中國的資金使用方向，與投資者的興趣所在。房價上升，這些熱切的購房者功莫大焉。宏觀經濟被房地產市場裹挾著走向曖昧的前方，沒有人知道什么時候房地產市場崩潰，但可以肯定的是，泡沫一定會崩潰。

楊紅旭：房價全面失控是杞人憂天

近年來，社科院多次發布房地產類報告，關于房價走勢的預測，常被調侃為“反向指標”。如今“房價面臨全面失控”一說，同樣站不住腳。因為2012年下半年以來，只有一線城市成交量增幅大于其他城市，住宅存貨去化速度快于其他城市，房價漲幅大于其他城市。而多數二線和幾乎全部的三、四線城市，由于市場保持供大于求的形態，房價只是溫和上漲，實在談不上什么“全面失控”。

劉忠良：2013年中國房價必將面臨大崩潰

關于中國房價各種言論漫天飛，地產大佬們怎么看待這個問題，確實說法不一。劉忠良認為，中國房價在今年將會大崩盤。第一，中小城市及城鎮基礎設施發展滯后導致年輕人口涌向少數大城市。第二，廉租房供給不足導致商品房需求剛性。第三，高房價的首要責任是政府調控房價不力。第四，小戶型拉高房價。第五，獨生子女政策拉高房價。第六，城市化發展和經濟發展推高房價預期。

公司

泰禾11.25億元臺湖再拿地

5月20日下午，通州臺湖鎮兩宗土地在北京國土局公開競拍，曾在該區域有所斬獲的世紀鴻和泰禾如愿，分別將B-23地塊和B-03地塊收入囊中，折合樓面單價分別為1.31萬元和1.53萬元。經過71輪激烈競拍后，4月份剛進駐臺湖的泰禾再次高價拿地，以11.25億元和配建7.3萬平方米公租房成功摘得，溢價率為48%，折合平均樓面價8519元/平方米。

總部基地10億英鎊進軍倫敦

據報道，中國房地產開發商越來越多的把目光投向海外，在萬科、碧桂園、綠地等房企相繼出海后，“總部基地”也成立了倫敦項目組，準備投資10億英鎊，約合94億元人民幣，在倫敦打造一個35英畝的辦公園區。與其他房企一樣，“總部基地”的目標客戶群也是中國人，他們希望能夠吸引中國企業的歐洲總部入駐。

綠地借殼方案落定 30億港元購盛高60%股權

綠地集團將以30億港元認購盛高置地（00337.HK）增發股權，實現對后者控股。據悉，綠地集團與盛高置地已在5月8日簽署相關協議。根據協議，綠地集團將通過其在香港注冊的全資子公司，以總共約30億港元的代價認購盛高置地增發的普通股及無投票權可換股優先股。交易完成后，綠地集團將持有擴大股本后60%的股份，盛高置地現有大股東將為第二大股東，盛高置地也將更名為“綠地香港控股有限公司”。

華僑城66億元購大股東南山土地

5月14日晚間，華僑城發布公告，其全資控股公司深圳華僑城房地產有限公司擬受讓控股股東華僑城集團位于深圳市南山區的4宗地塊及開發權，總交易價格約66.26億元。這4宗地塊均位于南山區華僑城城區中部，包括華僑城中心花園、華僑城大廈、西北片區和天鵝湖2號土地，土地用途為商業、商品房、商品配套。并且這4幅地塊均不涉及拆遷，已由華僑城集團于2003年向政府繳清出讓地價。根據公告，這4幅地塊規劃住宅建筑面積約52.92萬平方米，規劃商業及商業配套建筑面積約17.1萬平方米。同時這些地塊區位優勢也非常明顯，均臨近深圳著名景區世界之窗。

雅戈爾庫存234億元仍添8億元拿地

雖然庫存高達234億元，但是雅戈爾集團股份有限公司（以下簡稱“雅戈爾”）依然難抑拿地沖動。5月18日，雅戈爾再下一城，出資2500萬元，雅戈爾成功受讓寧波陳婆渡置業有限公司25%的股權，后者擁有寧波市鄞州區一塊占地約2.78萬平方米的宅地，共同參與開發該地塊的還有榮安地產等。這是年內雅戈爾第五次出手收儲。據粗略統計，截至5月中旬，雅戈爾今年已通過多種方式新增土儲約12萬平方米，耗資總計約8.4億元。

商業地產

紅星美凱龍進軍商業地產負債率高企

近日，國內家居賣場大佬紅星美凱龍集團宣布要打造百個城市綜合體，以期打造新的增長點。然而，機構數據顯示，城市綜合體已呈現暴增的態勢，由于供大于求，租金也出現停滯不前甚至下跌的局面。因此，業內認為家居賣場如此轉型存隱憂。雖然紅星美凱龍集團相關負責人一再強調此次并非戰略轉型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規劃，但中國建材流通協會常務副會長秦占學指出，由于盲目擴張和行業的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現招商困難、租金難收等問題。而紅星美凱龍方面，去年以來部分門店因生意不佳相繼關門：8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結業；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。

北京沃德蘭游樂園終被拆 改為購物中心

5月6日，廢墟上工人正在施工。早在上個月20日，位于昌平區南口鎮陳莊附近的沃德蘭游樂園開始拆除。沃德蘭游樂園本將成為一座亞洲最大的游樂園，其上世紀90年代中期開建，但1998年因故停工至今。由于擁有童話般的古堡，不少攝影愛好者熱衷此地，將其稱作“被埋葬在莊稼地里的童話”。據游樂園建設方華彬集團相關負責人介紹，除古堡暫不拆外，游樂園主體均將拆，預計5月10日左右可拆除完畢。未來可能將改建為一座大型國際名品購物中心。

萬達多地投數百億元建文化城

5月28日上午，萬達集團與合肥市政府簽署協議，在合肥投資建設萬達文化旅游城，項目總投資超300億元，其中文化旅游投資190億元，選址合肥市濱湖新區，占地100公頃，總建筑面積90萬平方米，計劃于2013年開工，2016年建成開業。這是繼哈爾濱、南昌、大連等地之后，又一個與萬達集團簽約文化旅游城項目的城市。上個月，哈爾濱文化旅游城項目已經開工，而南昌、合肥項目也將于下月之后陸續開工。

遠洋、太古合作“成都遠洋太古里”

6月3日，遠洋地產與太古地產聯合宣布，雙方的成都合資購物中心項目正式命名為“成都遠洋太古里”。成都遠洋太古里坐落于成都市錦江區商業零售核心地段、并與春熙路購物商圈接壤，是一座總樓面面積逾10萬平方米（逾114萬平方英尺）的開放式、低密度的街區形態購物中心。項目毗鄰由太古酒店管理、擁有100間客房的都會風尚酒店——博舍與42間客房的服務式公寓，以及47層高的國際甲級辦公樓睿東中心。整個商業綜合體樓面面積約25萬平方米（逾271萬平方英尺）。落成后，綜合體將與成都地鐵2號及3號線的春熙路交會站直接連通。

土地

房企拿地火熱 全國一周土地出讓超百億元

5月23日是廣州房地產市場5月最后一次土地出讓，15家房企到場競拍。據了解，近期全國主要的一、二線城市土地市場已經有超過10宗高溢價地塊成交，總成交額已超過100億元。業內人士分析稱，當下樓市量價均居于高位，而開發商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。

保利聯合首開 再造北京大興單價“地王”

繼5月20日通州區臺湖鎮兩宗地塊遭到23家房企爭搶后，5月22日大興區舊宮鎮一塊住宅用地再次引來諸多知名房企來到土地競拍現場，最終該地塊被央企保利地產聯手北京國資委旗下的首開股份成功拿下。掛牌資料顯示，舊宮鎮綠隔地區建設舊村改造二期A2-1地塊，建設用地面積2.715萬平方米，容積率2.5，最大建筑規模為67937平方米，掛牌出讓起始價為86000萬元，折合樓面地價為12658.8元/平方米。該地塊設定了土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉為在此價格基礎上競報公共租賃房面積方式確定競得人。

北京通州核心區兩地塊流標

5月15日，通州出讓的兩宗地分別為通州區運河核心區IV-06地塊和IV-07地塊，均為多功能用地，前者的體量為4.2萬平方米，后者為4.37萬平方米。金輝集團、金地興業、廈門禹州集團地產投資有限公司和保利北京公司分別參與了兩宗地的競標。根據政府公布的出讓底價，IV-06地塊為4.7464億元，IV-07地塊為4.9384億元，折合樓面價均約為1.13萬元/平方米，但企業報價均低于政府出讓底價，兩宗地雙雙流標。

政策

北京將試行“限房價競地價”出讓方式

5月22日從消息人士處獲悉，北京市政府今年擬對300多公頃住宅用地試行“限房價、競地價”的出讓方式，下半年將開始落實，約占全年商品房用地供應總量的45%。該人士表示，新出讓方式對市場影響如何，還要看北京市國土局落實的程度，如果這些土地能全部落實，將對樓市產生很大影響。

小產權房有望獲得合法地位

據報道，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年內有望推出的相關政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農村集體土地征收補償條例》、《集體經營性建設用地流轉指導意見》等。這些文件的一個亮點是，現行政策規定不能買賣的農村宅基地將有望進入市場交易流轉，逐步形成城鄉統一的建設用地市場。這項新政將為目前陷入僵局的小產權房打開一條活路，使其獲得國家認可的產權，并進而對理順我國的房地產市場產生重要作用。

天津多部門聯手打擊違法用地行為

5月28日記者從天津市房管局獲悉，為及時有效查處土地違法違紀案件，維護土地管理秩序，該市監察局與國土房管局聯合出臺了《關于監察機關和國土部門在查處土地違法違紀案件中加強協作配合的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》要求，監察機關和國土部門應分別按照各自職能，在查處土地違法違紀案件中加強協作配合，相互支持，建立溝通、協調機制。其中，國土部門在查處土地違法違紀案件中，發現有關部門和企事業單位出現對違法用地行為制止不及時或所轄行政區域內違法用地行為較多等違反土地管理規定的情形時，可商請監察機關啟動警示約談。同時，監察機關和國土部門可共同選取重大土地違法違紀案件進行聯合掛牌督辦，督導案件查處工作；對督導意見不落實、查處不到位的，可由兩部門聯合立案，從嚴查處，確保對人對事處理到位。

金融

地方債超20萬億元 若崩盤將爆發債務危機

國家審計署2011年的審計結果顯示，截至2010年底，全國地方政府的相關債務達10.7萬億元。國家審計署副審計長董大勝今年表示，估計目前各級政府總債務規模在15萬億～18萬億元。財政部原部長項懷誠最近透露，地方政府負債估計超過20萬億元。各地融資平臺越來越多樣化、隱蔽化，很多資金的來源和數量無從知道，負債規模也就難以統計。正因為這部分藏在黑箱里的隱性債務是個未知數，更加劇了人們對地方債務風險的擔憂。

一季度末房地產信托規模大增 逾7700億元

近幾年來持續的房地產宏觀調控，使信托公司資金對房地產領域的配置比例一直呈現下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%，2012年下降為9.85%，2013年一季度末為9.40%。今年一季度末信托資金對房地產的配置比例盡管繼續下降，但是規模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規模。進入4月，房地產信托發行持續火熱，全月有50款房地產信托產品成立，占比28.09%，平均募集規模達到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。

綠城中國融資開閘 年內四度舉債共88億元

去年未融資的綠城中國，今年初以來已先后四次舉債。5月7日，記者從綠城中國方面獲悉，該公司將發行于2016年到期的25億元人民幣優先票據。早在今年2、3月，綠城中國就曾發行共計7億美元優先票據（折合人民幣43.16億元），加上幾天前取得中國貸款融資及銀團貸款總額約 24.6億港元（折合人民幣19.55億元），至此綠城中國今年已舉債87.71億元。對于近來頻繁動用杠桿，綠城中國一位高層人士坦言，此舉實為拉長債務期限，優化債務結構。

復星聯手法國私募股權基金 要約購地中海俱樂部

從復星國際（00656.HK）獲悉，AXA Private Equity （下稱“安盛私募投資）與復星共同宣布有意向將在未來幾天內通過特殊目的公司（下稱“要約人”），提交一份面向地中海俱樂部全體股東收購公司股本及證券的要約。要約人將向地中海俱樂部證券持有人提出，以每股17歐元及每份OCEANEs（即可轉換為地中海俱樂部發行新股或現有股份之可轉債）19.23歐元（含息票）的價格向收購要約呈遞其證券。每股17歐元價格反映了過去一個月內成交量加權平均價之28.4%溢價。

市場

北京5月二手房價止跌 20%個稅交易罕見

據了解，北京二手房價格5月下旬開始止跌企穩，交易量有所回升。中原地產市場研究部統計數據顯示，“國五條”細則要求最為嚴格的北京，5月1日～27日住宅共簽約11551套，環比4月同期的11911套有所減少，其中新建住宅簽約6001套，環比減少16.5%，二手房簽約5550套，環比增加17.5%。根據中原地產統計數據，目前北京交易的二手房中約九成是滿五年唯一房，因此20%個稅交易案例相對罕見，個稅新政對京二手房市場影響也相對有限。

北京6月預計31個新盤上市

在經歷了多個月供應斷檔后，5月底京城樓市終于迎來了一波小小的爆發。一些新、老項目在被限價政策制約了一個月后，也似乎找到了“破綻”，開始開盤或加推。據了解，北京5月底開盤入市的項目共計6個，開發商的開盤節奏明顯提速，這一趨勢可能在6月份會體現得更加明顯。根據亞豪機構的市場研究統計顯示，6月份北京預計將有31個項目開盤入市，其中首次入市的純新盤就有15個，占比約50%，還有包括金融街·融匯、金茂府、金地格林格林等蓄客許久的16個老項目后期。

北京新房庫存連續三個月供應超4500套

5月27日，來自北京中原地產市場研究部統計數據顯示，雖然部分項目受制于預售證價格審批，但整體供應量與2012年同期項目依然出現了微漲，其中3～5月期間，三個月供應期房住宅數量分別為4514套、4547套和4410套，由于未來一周還將有新項目入市，所以5月供應也超4500套。這也是近年來首次連續三個月期房住宅供應超過4500套。而截止到5月26日，北京市住建委網站公布的數據顯示，北京共有可售期房住宅35282套、可售現房28062套，兩者加起來總計63344套。此前北京今年的住宅庫存曾降到60674套，創下近期低點。業內人士驚嘆，按照這一去庫存速度，北京可能面臨無房可賣的境地。

海外投資

中國房企開辟美國老年地產新戰場

位于美國西南部德克薩斯州的休斯頓，是美國以人口排名的第四大城市，以及全球航空航天和電子技術的重要研發和生產中心。長期以來，當地政府集中注意力，讓城市不僅是一個生活的好地方，而且是一個偉大而充滿活力的商業、旅游和國際化城市。與此同時，由于坐擁全球最大的醫療保健和研究機構——休斯頓醫療中心，休斯頓也成為了中國房地產發展商跨國開發老年醫療保健地產項目的聚焦之地。曾經在北京開發了“當代MOMA”、“MOMA萬萬樹”等知名項目，并以富有科技含量的節能建筑而著稱的當代節能置業股份有限公司，正是看中了這里相較于國內來說更加優越的生活環境和完善的醫療設施，決定跨海赴美，打造一個名為“美國當代綠色常青藤MOMC廣場”的老年地產項目。

錢進美國 市長感謝中國開發商

北京澤信控股集團有限公司（下稱“澤信控股”），一家來自中國內蒙古的地產商，上個月與奧克蘭市本地開發商Signature Development Group簽訂了一份價值15億美元的投資協議，雙方將合作開發奧克蘭一處地產項目，澤信控股為大股東。這一名為“Brooklyn Basin”的項目占地65英畝，建成后將包含3100套住宅、大約20萬平方英尺的零售和商業空間，以及一座可以停靠200艘游艇的碼頭。在一份新聞稿中，奧克蘭市華裔女市長關麗珍（Jean Quan）對外界表示，在美國加利福尼亞州奧克蘭市，中國開發商成了當地政要以及開發商由衷感謝的對象。