北京“養老地產”破冰

劉麗琦

養老是個問題，去哪里養老更是一個問題。2012年10月，北京市老齡辦發布的報告顯示，北京市戶籍總人口1277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總人口的19.4%，而北京投入運營的養老機構床位總數僅7萬張。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括養老地產在內的養老產業的發展。但在政策和市場的限制下，北京養老地產的發展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態。

轉機也許就在2013年。從2013年起，養老設施用地開始納入北京市年度國有建設用地供應計劃。北京市國土局表示，“將通過財政、土地供應等政策支持的手段，吸引社會資本投資養老機構建設，并根據養老機構的性質，實施不同的土地供應方式，明確產權持有方式。”對此，有業內人士分析，2013年，北京將迎來養老地產元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日，周六，北京，大雪。位于昌平區的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨稱。王阿姨68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子各自都有了家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養老院后，最終選擇了太陽城。

“我不喜歡養老院的氛圍，住在那里的老人要么沒有子女，要么就是子女不贍養，很少有老人是主動要求住在那里的。這些老年人看上去都不快樂，那里不是養老的地方。”王阿姨說，“后來我們把目光鎖定在專門為老年人服務的小區。”

但居住在養老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務遠沒有開發商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹，“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現在整個小區也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地去等候。如果什么東西壞了，物業也總是拖著不解決。”

讓王阿姨心存芥蒂的是，小區的一些特色配套設施，包括免費的活動中心、60歲以上老人免費泡溫泉的服務等，并沒有完全兌現，“買房合同里寫的是，60歲以上老人非節假日可免費享受泡溫泉，大家就以為是周一到周五都可以，結果入住才知道，只能是每周一才可以享受，平時不行。感覺上當了，但相比現在的一些養老院，這里也好多了。”

事實上，北京太陽城已經是養老地產中較成功的樣本。盡管很多開發商將目光投向了養老地產，但目前建成并交付入住的養老地產項目屈指可數。而養老地產的運作模式，還處于“初級探索階段”。養老地產的盈利也基本上靠地產的銷售賺錢，純養老運營部分尚難以單獨“活得好”。

“一直以來，養老地產及相關產業鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，在一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門，這個‘玻璃門阻礙了企業和資本進入市場的熱情。”同策房產咨詢研究中心總監張宏偉說。

缺乏統一規范

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡基本會達到60歲左右。這意味著養老地產市場具有比較大的發展空間。”張宏偉說。

張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養老、社區養老為主，并不會進入養老地產項目之中。但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局養老地產市場，因為他們面臨的服務對象是老年人中這不到10%的中高端收入者，這些人的養老需求足以支撐開發商在養老地產市場上拿地搶地盤。

盡管有些較早進入養老地產的企業在運營模式上相對較成功，但是，這些企業在運營管理上幾乎各執一詞，整個養老地產市場并沒有形成統一的行業服務規范和標準。

“要明確養老地產的屬性。首先，它的價值和屬性應該有地產屬性，有住宅、普通商業地產和醫療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品會在這個鏈條中得到發揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；再次，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得這里是家。所以，養老住區的項目絕不同于傳統的房地產開發，也不是房地產的華麗轉型。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生介紹說。

現在，養老地產正逐步成為房地產企業獲得盈利的新渠道。然而，由于2013年以前城市規劃中尚無養老產業用地這一土地用途，多數養老項目的土地都是居住、商業、醫療用地，土地成本高昂，這使不少地產企業卻步不前；同時，由于缺乏產業標準與制度支持，也使地產企業陷入困惑之中。

早在2010年12月，萬科就宣布進入老齡化住宅開發運營領域，從北京房山竇店“萬科幸福匯”項目中拿出一棟樓搞養老地產試點。

兩年后，萬科養老地產的具體操作模式仍未明確，萬科北京分公司相關負責人表示，“目前有關這部分的運營模式、具體規劃、如何布置，以及配套設施都沒有詳細的方案，整個項目的運作還在研究中。”

在北京，除了萬科，遠洋地產也成立了專門的養老地產事業部。保利地產在北京即將推出養老地產項目，其首個試點養老地產項目選擇在北京上風上水的西山區域。

“房地產業發揮養老產業載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務產業將成為推動經濟發展的重要的內需型產業，加之獨生子女的國情，也使中國老年服務產業發展更為緊迫。但是應注意，養老產業并非就是養老地產，在養老產業中，地產僅占20%的比例，只在這個產業中起承載作用，開發商不可能全部承擔起包括醫療、保險在內的多個職能。”聶梅生說。

政策破冰

雖然養老地產前景可觀，但在2013年以前的政策條件下，涉足的房地產商依然步履維艱。養老地產占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于養老地產并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業難以承受。

“從前期準備到后期的持續運營，養老地產所需資金成本很高，沒有足夠資金支持，投資者承受的壓力很大。養老地產只是養老產業的一種業態，屬于長線投資，很難在短期內獲得回報。”一位業內人士分析說，“因此需要政府進行引導和扶持。”

張宏偉也認為，“養老地產及相關產業要順利發展，應盡快消除無形的政策壁壘。”

所幸從2013年起，養老設施用地已納入北京市年度國有建設用地供應計劃中。

在2012年5700公頃的國有建設用地供應計劃中，用途結構表中明確了住宅用地1700公頃，商服用地350公頃，交通運輸用地1100公頃，公共管理與公共服務用地1200公頃，對于養老用地，只有“保障文化、科技、養老等公共設施的用地供應”的字樣，沒有具體數字。而在北京市2013年度國有建設用地供應計劃用途結構表中，作為養老用地的100公頃已經落實。

對此，業內人士持樂觀態度：獨立的土地供應將成為未來養老地產發展的基礎，將成為中國實質意義養老地產的破冰之旅。