石龍經濟開發區探路轉型發展新模式

張豐收

始建于1992年北京石龍經濟開發區，2000年正式成為市級開發區，規劃總面積為1.5平方公里，是北京市面積最小的市級開發區。2012年，石龍經濟開發區編制了新的詳細規劃，總用地面積拓展為約2平方公里，北起長安街西延線，南至108國道，東起西苑路，西至三石路，并初步描繪了“工業區+經濟創新園區”的產業發展布局。

經過20年的滾動開發，石龍經濟開發區完成征地1.17平方公里，其中1.08平方公里土地在二級市場上以協議方式出讓，引進了60余家駐區企業。到2005年，僅剩153畝尚待開發。

沒有土地資源，開發區就失去了發展基礎及生存空間，若依據原有模式建設廠房僅能吸納一到兩家工業生產企業，難以滿足大量中小企業的需求，更無法發揮產業的聚集效益，也難以實現土地資源的集約高效利用，開發區也將失去可持續發展的空間，如何破解由此引發的發展瓶頸是石龍開發區必須解決的難題。

轉型新契機

處于轉型發展十字路口的石龍經濟開發區，區域發展環境的整體優化為其創造了極為有利的外部發展條件。

首先，首都西部發展規劃為開發區轉型發展提供了政策導向。北京建設世界城市的戰略目標和首都西部發展新的規劃，為石龍經濟開發區參與北京西部產業分工與調整，優化產業結構和布局指明了方向。門頭溝區現代生態涵養發展區和西部綜合服務區的功能定位極大地拓展了石龍經濟開發區的發展空間。環境更加優美、服務功能更加完善、產業更加高端，盡快成為城區的組成部份的要求，使得石龍經濟開發區的開發領域更加寬泛，社會資本參與石龍開發區建設的強度提高，引進大項目、大資本、大集團總部與研發中心進入石龍的幾率大大增加。

其次，系列重大交通和環境改造、建設項目使開發區區位優勢凸顯。西六環路的全線貫通，阜石路高架的通車，S1線磁懸浮列車的開通建設。長安街西延，北京市鍋爐廠南路西延等新型路網建設以及北京市永定河綠色生態濕地公園建設，門頭溝區的棚戶改造大拆遷、一湖十園，五水聯動景觀體系、永定濱水商務區大建設、大改造等一系列大動作，使得石龍經濟開發區的環境優勢和區位優勢日益突出。石龍經濟開發區成為了系列重大交通和環境改造項目建設的最直接的受益者。

再者，首鋼整體搬遷為石龍經濟開發區帶來了難得的發展契機。首鋼涉鋼重工產業的總體遷出，置換騰退區域新興戰略產業的興起，給與其隔河相望的石龍經濟開發區的產業調整帶來了新契機。與首鋼新興產業的融合對接、配套服務、優勢互補、產業鏈條的延伸等都將對石龍經濟開發區轉型發展創造機遇。

2012年，國務院批準中關村國家自主創新示范區的擴區方案，石龍經濟開發區正式成為“一區十六園”的“中關村門頭溝園”，園區面積擴大至2平方公里。這意味著石龍經濟開發區將從規劃、產業、項目、融資、人才引進、企業扶持等方面與中關村實現政策和機制對接，并實現各種資源共享，石龍經濟開發區也因此迎來了轉型發展的重大契機。

此外，伴隨門頭溝大量市政基礎設施的建設，特別是固定資產投資管理模式的創新，也為開發區的轉型升級提供了重要保障。

開發區的轉型發展，離不開公共設施建設和公共產品供給模式的創新。伴隨石龍經濟開發區土地資源的開發所形成的供電、供熱、供水、供氣、排水、通訊、網絡、道路、交通等各項基礎設施是開發區可持續發展的重要基礎條件。原有的開發區通過出讓土地獲得資金，以提供公共設施和公共產品供給的方式只具備滿足入區企業生產經營的低水平需要。并且，通過土地出讓獲得溢價款及享受稅收優惠政策籌資進行市政建設和維護方式，由于新增土地開發成本大幅增加和返稅、退稅、減稅、免稅、財政獎勵等各項招商引資優惠政策的取消或弱化，待開發土地上的各項基礎設施建設投入力度出現明顯不足，市政設施維護管理資金嚴重短缺，原有公共設施和公共產品供給模式已經難以適應開發區快速發展的需求，市政設施建設和管理問題成了開發區面臨“轉型、升級、創新”的關鍵難題。

門頭溝區政府適時對此進行了政策調整，2010年將石龍開發區市政建設和管理歸入全區大市政管理，全部由政府職能機構承擔供熱系統重建、污水處理廠新建、公路管網改造等市政基礎設施全面升級和改造。在供電、供熱、供水、供氣、排水、通訊、網絡、綠化等方面的全方位的改造工程跟進，從根本上解決工業和生活污水、廢料、垃圾的排放和處理等環境建設的老大難問題，夯實了開發區持續發展的基礎。隨著高規格、高品質的公共設施建成和完善，各項公共配套服務的逐步到位，全面改造升級后的市政基礎設施，為開發區轉型升級提供“硬件“設施的保障，開發區投資環境得到了根本性改變，經濟運行管理水平明顯提升。

探索新模式

伴隨外部環境的日益優化，石龍開發區如何高效、集約利用有限的土地資源，在有限空間中實現低投入、高產出？如何在較短時間內實現開發區產業轉型升級，科學有效的配置土地、資本、技術、人才等要素資源？石龍開發區開始在存量土地上做“試驗田”，試圖探索一條求生求變的新路。經過幾年來的探索實踐，開發區根據自身特點，總結探索的轉型發展的四種新模式：

其一是統建模式。2008年，石龍開發區策劃推出石龍產業孵化中心一期工程，并將其作為轉型發展的試點。2010年底，該項工程近6萬平米的科研辦公樓竣工，開發區轉變原有工業地產為產業地產發展思路，定位為面向中小企業的樓宇經濟，以轉讓可分割產權為主，重點引入公共管理機構、科技研發、科貿公司、現代物流、文化創意等中小企業，吸引了近200家中小創新企業入駐，樓宇銷售額達2億元以上，為開發區培育了新優勢，涵養了新稅源，并為啟動產業孵化中心二期開發積累了新經驗。

作為轉型試點，孵化中心一期在具體的建設運營模式上力求突破，根據市場需要及企業的個性需求探索了統建和企業定制兩種發展模式，為北京近郊的經濟開發區發展探索了一條全新路徑。

統建模式專門為初創型小企業量身定作。石龍產業孵化中心以租賃和出售的形式為大批創業者提供了必備的辦公場所，帶動了一大批初期創業型小企業的集聚發展，有利于實現小企業之間資源互補或共享，和相關產業的企業橫向協作，以及產業鏈上下游企業的協同效應發揮等等。

其二是企業定制模式。這一模式專門針對較大型成熟企業及特殊辦公要求的創新企業設計的合作模式，該模式根據企業辦公特點，經營活動的特性，最大限度發揮公司辦公的最大效益。采取“量身定制”的方式，克服以往“我建什么你用什么”的以供給為中心的單調經營模式，實現了“市場需要什么我建什么”的以客戶為中心的市場模式轉變。當前，該模式在水利部大型國企新華水電的科研及總部大樓項目上得到了重要實踐。

其三是專業科技園中園模式。石龍經濟開發區突破了工業園區的傳統發展路徑，形成了用政策、環境吸引高新技術企業并最大限度利用土地資源，用企業的資本力量建科技開發園。如中國航天四院在開發區建成的航天科技園，以專業科技園中園為特點，開創了石龍開發區的新開發建設模式。

其四是合作開發模式。這種模式主要針對在產業升級、轉型發展中遇到諸如周邊環境影響或資金壓力等各種實際困難而量身定制的一種新模式，根據企業遇到的具體問題不同，分別采取不同形式、內容的合作。目前石龍投資開發有限公司與思源集團總部建設項目，北京宏華和迪普首泰總部建設項目就屬于這種模式。

石龍經濟開發區探索形成的轉型發展新模式對北京的經濟開發區創新發展具有借鑒意義，一方面，在經濟開發區新增土地面積上，不再進行裸地出讓，而是由開發區管委會依據規劃要求統一組織開發建設，企業有計劃地進行土地綜合開發，進行科研辦公樓建設、綜合服務設施配套，并有序開展招商引資活動及后期物業管理與運營，有利于實現開發區最佳的整體經濟效益及社會效益。

另一方面，當大量企業入駐開發區以后，物業管理公司通過標準化的有償服務提升開發區生產經營性服務的品質，管委會通過政策咨詢、行政協調、產業導向咨詢服務進行產業地產運行全過程監管。有效發揮統建、企業定制和企業自建科技園模式的各自優勢，更有利于土地資源、企業資源和人才資源的最佳組合。形成一整套產業地產的開發、運營、后期服務的發展模式。

破解新難題

由“工業地產”轉型為“產業地產”，不僅僅是“一賣了之”、“一租了之”的簡單轉變，需要開發區實現政府、土地、人才、客戶等資源的合理配置，打開經濟開發區發展的全新局面，而在這一探索實踐的過程中，還有諸多問題亟待破解與完善。

其一是詳細規劃的進一步落實。石龍開發區是體現門頭溝新城城市產業聚集與繁榮風貌的重要地區，這要求園區整體風貌設計詳細規劃標準要提升，規劃區域內建筑形式、體量、色彩與建筑使用功能要體現時代感、現代化、特色性，同時展現園區自身的產業特色。

石龍經濟開發區的新控規既要重視建筑形體風貌控制，詳細描述開發區未來整體的“硬件”建設框架宏圖，建筑形體和風格還要突顯石龍經濟開發區產業特色，又要融入北京建筑風格和文化元素，未來的開發區與新南城和西長安街延長線及周邊建筑協調一致，形成整體靚麗的城市風貌景觀，以此體現開發區建設的科學性、整體性、系統性、社會性和可操作性。

其二是發展模式的進一步完善。實現開發區產業振興，還須做好轉型發展微觀運行的“硬件”管理。目前，在石龍經濟開發區招商引資與資本運作、產業與地產運作實踐中，開發區還有諸多需要完善的問題，重點體現在招商、企業置業、資金配套等多角度的政府配套政策支持；土地一級開發與后續的產業地產運作模式的政策及投融資支持；產業導向與土地集約開發、專業開發及低成本開發的鼓勵政策體系制訂；企業網格化文體、娛樂、教育等社會服務及公共服務體系的構建；為中小企業量身定制“孵化”扶持政策的創新；服務中小企業信息溝通的平臺構建；開發區管理系統與入區企業的升級對接；市政基礎設施的升級改造和投融資管理模式的持續創新等等。

其三是運營管理的進一步研究。隨著眾多中小企業的入駐，要求開發區原有針對工業企業的管理和服務方式作出相應調整。數百家中小企業集聚在一起，彼此產權明晰，自主經營，既相互關聯又相互獨立，既有日常物業管理，又有對公共服務的需求，滿足不同企業的多種經營活動的多種需求，開發區原有的單一管理服務將轉為對進駐企業辦公區的物業維護與管理；對入住企業的社會管理與服務；對企業扶持與跟蹤服務等多重服務。

其四是運營方式的進一步創新。產業孵化中心一期建成后，上百家企業以全新的形式入駐，在企業進駐過程中，及時處理部分企業遇到的一些實際困難，完善處理危機事件的應急措施，為入駐企業的自我創新沖動留足管理和服務空間，進一步培育創業創新的氛圍。對一些小企業在購置房產時存在資金不足，需要開發區通過協調機制幫助企業疏通融資渠道，解決資金難的問題。未來，產業地產運營過程中，銀企合作平臺，政企聯誼平臺，網絡信息平臺等大量服務體系的構建，仍有待石龍經濟開發區探索完善。

其五是招商對象的進一步細化。一個成功的開發區，不僅要有大量充滿活力的中小企業，還應有具備產業引領作用的行業巨頭，這就要求開發區在引進企業時必須大中小并舉，一方面引進大型企業，如近期引進的新華水電、中鐵資源等為其量身定制科研及經營總部，一方面要注重小企業引進、扶持和培育，將今天的螞蟻培育成明天的大象。

經過多年努力，石龍開發區已經成為門頭溝區財政收入的重要來源地和勞動者就業的重要基地，在可見的未來，石龍經濟開發區將通過轉型發展，創造最具活力的中小企業孵化中心和總部基地，成為首都西部綜合服務區的財富基地和就業創業中心。

（作者：石龍經濟開發區管委會主任）