“國(guó)五條”能抑制房?jī)r(jià)嗎？

事件回顧

2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房。這是自2009年12月份開(kāi)始樓市調(diào)控以來(lái)，調(diào)控政策第五次升級(jí)。

兩會(huì)召開(kāi)前夕，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)五條”細(xì)則，要求對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。這一細(xì)則引發(fā)熱議，有人擔(dān)憂20%個(gè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。有人認(rèn)為進(jìn)一步加大調(diào)控力度是必要的。

新“國(guó)五條”將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？房?jī)r(jià)到底會(huì)得到抑制還是上漲？看專家如何共同探討“國(guó)五條”及其細(xì)則帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題。

韓復(fù)齡：

房?jī)r(jià)飆漲時(shí)代已過(guò)去

二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅，這個(gè)政策的初衷就是想抑制一下過(guò)熱的二手房交易，加大交易成本，但是實(shí)際上執(zhí)行起來(lái)很難，如果中介和賣房者、買房者串通起來(lái)搞成陰陽(yáng)合同，100萬(wàn)買的110萬(wàn)賣，另外再補(bǔ)差價(jià)，這種規(guī)定也執(zhí)行不了。這就是上有政策下有對(duì)策。

還有一個(gè)問(wèn)題是怎樣核實(shí)。比如，原來(lái)很多房子是房改房，按照當(dāng)時(shí)的市價(jià)，再加上工齡減免，成本是很低的，現(xiàn)在這個(gè)房子也漲到很高，這樣原來(lái)持有的初始價(jià)值怎么算，細(xì)則并沒(méi)有規(guī)定。還有新買房屋，買房時(shí)在銀行貸款，貸款利息、裝修成本算不算？這個(gè)方案出來(lái)是好的，但是具體執(zhí)行起來(lái)難上加難。

我們很多買房需求是剛性需求。國(guó)外有個(gè)統(tǒng)計(jì)，英國(guó)平均買房的年齡是37歲，這是靠自己的積累來(lái)買的。中國(guó)為什么一線城市房?jī)r(jià)高漲？因?yàn)楹芏鄬W(xué)生畢業(yè)的時(shí)候，雙方父母共出若干資金作為首付，自己月供。這是靠全家的力量，靠社會(huì)資金的流入撐起來(lái)的。

支撐房?jī)r(jià)的還有一個(gè)特殊的因素，就是投機(jī)型購(gòu)房。“國(guó)五條”中二手房交易所得差價(jià)部分要按照20%來(lái)收所得稅，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，對(duì)于持有住房，想投機(jī)獲利的人，通過(guò)這個(gè)杠桿應(yīng)該會(huì)有所影響。

對(duì)二套房貸款的利率上調(diào)，貸款的乘數(shù)也下降了，這樣的話會(huì)起到資金的杠桿效應(yīng)。從源頭上來(lái)說(shuō)，還有一點(diǎn)就是政府放開(kāi)或是鼓勵(lì)土地的供應(yīng)。一個(gè)是限制需求，再一個(gè)加大供給，達(dá)到平緩市場(chǎng)的作用。

陳寶存：

“國(guó)五條”將推漲房?jī)r(jià)

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)很多保障房是濫竽充數(shù)。北京保障房是在商品房小區(qū)里配了30%左右的保障房，本來(lái)樓盤地價(jià)是每平米六七千元，加上保障房后一算就是一萬(wàn)三千元，這樣房?jī)r(jià)一定會(huì)漲到每平米2.5萬(wàn)～3萬(wàn)元，會(huì)帶動(dòng)周圍的房?jī)r(jià)，這一定不能大搞。

還有土地供應(yīng)，北京四環(huán)以內(nèi)沒(méi)有保障房用地，這樣二手房才暴漲。去年的北京二手房銷售竟然達(dá)到16萬(wàn)套，新房反而才10萬(wàn)套。新房全在五環(huán)以外，10年以內(nèi)不能居住，只能在四環(huán)以內(nèi)租一套房子住。這樣房源少了，房租會(huì)漲。新“國(guó)五條”給我們帶來(lái)的就是新房銷售大漲，租賃價(jià)格暴漲。

二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅，5年前就有這種政策，就是利的部分，有一部分的所得稅。為什么執(zhí)行不下來(lái)呢？這個(gè)評(píng)估相當(dāng)吃力。按照什么評(píng)估，需要一個(gè)依據(jù)。

這10年調(diào)控政策恰恰是推漲房?jī)r(jià)的政策，幾乎都是有副作用的政策。2009年是雙緊，銀根地根緊，另外試圖加大供應(yīng)的時(shí)候沒(méi)有土地可供應(yīng)了，這樣能降房?jī)r(jià)？所以說(shuō)房?jī)r(jià)是降一點(diǎn)，暴漲一下，就這么過(guò)來(lái)的。

王書城：

新政未除漲價(jià)病因

“國(guó)五條”出來(lái)，特別是二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅之后，我認(rèn)為房?jī)r(jià)可能上漲甚至是飆漲。實(shí)際上“國(guó)五條”有三個(gè)矛頭，第一個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了開(kāi)發(fā)商；第二個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了房地產(chǎn)中介，服務(wù)機(jī)構(gòu)；第三個(gè)是對(duì)準(zhǔn)了購(gòu)房者，可能是剛需的，也可能是投資的。

如果要想降低房?jī)r(jià)，可以從四個(gè)方面做。第一是土地出讓金。這是地方政府所有的，如果地方政府在土地出讓金方面讓利，那么房?jī)r(jià)就可能出現(xiàn)下降。但是地方政府從來(lái)沒(méi)有這么做過(guò)；第二是稅費(fèi)。中國(guó)的房地產(chǎn)方面的稅和費(fèi)加起來(lái)有十種之多，是很高的；第三是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商是商人，讓利的空間很小；第四是銀行的利率。我們貸款的銀行利率非常高，購(gòu)房者支出當(dāng)中利率占了很大的比例。

二手房交易征收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅的依據(jù)是2006年國(guó)稅總局的文件，但是這個(gè)拿到地方上可操作性不強(qiáng)。

目前階段調(diào)控政策是必要的。我們現(xiàn)在認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是發(fā)熱，一個(gè)人如果發(fā)熱的話，醫(yī)生應(yīng)該采取三個(gè)層次的治療。第一個(gè)層次是物理降溫；第二個(gè)層次是對(duì)癥治療；第三個(gè)層次是去除病因。我們現(xiàn)在的調(diào)控政策處于物理降溫的階段。物理降溫階段有壓制性，但沒(méi)有去除房?jī)r(jià)上漲的根本性病因。那么力圖靠打壓的方法降低房?jī)r(jià)是短暫地改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期，并沒(méi)有改變市場(chǎng)本身。