公租房租金該怎么定

公租房的資產屬性不同于商品房，政府的公租房管理局不是公租房產的擁有者，公租房管理的基本原則是現金流的收支平衡，而非商品房投資與按揭貸款的還本付息。

城市最稀缺的是空間，所以房地產業經營的并不是房產，而是空間的貨幣化溢價。單位空間人均財富比較高的城市幾乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市為 最。但由于財富存量和增量較高的城市，就業和投資機會也較多，人們的致富欲望就成為驅動城市房價上漲的力量，讓窮人和富人一起涌入這些城市或區域。

窮人有夢，富人有錢，金錢和夢想在中心城市中相撞而形成欲望空間，我稱之為“財富磁場”。財富的磁場效應讓富人的奢華消費帶動商品房市場整體上升，并逐漸形成豪宅天價與市場均價的分離。外來人口越多的城市，商品房的天價/均價比越高，兩者對居民可支付能力的偏離度也越高，從而讓住宅問題成為輿論關注的焦點之一。

今天人們不再選擇用革命來解決住宅問題，取而代之的是兩種模式：其一是“合理房價”，其二是“劫富濟貧”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建議的 后者卻被一些人視為“歪理邪說”。然而在實踐中，多數國家和城市卻通過我理解的“劫富濟貧”政策實現了“合理房價”。全球各國主流城市最普遍的實踐是用 “豪宅補公租房”，在住宅供給雙軌制的政策體系中實現了“居者住其屋（擁有或租?。薄Ｖ袊膊焕?，已有多個城市成功推行了“保障房配建”的雙軌制，簡 稱為“三高”：一“軌”是商品房市場驅動高地價和高房價，另一“軌”是高配建的保障房使窮人能夠在主城區內與富人分享稀缺的城市空間和致富機會。

在“三高”的住宅體系中，關鍵問題是如何確定公租房的合理租金。在這里我們分析兩個案例：其一是北京的市場租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重慶的市場租金的六折，每平方米租金10～12元。從租房者的角度看，顯然六折的租價更合理，有誰會貪圖10%的便宜價而給自己貼上“被保障者”的標簽呢？且不論北京政府是怎么算的賬，重慶的算法簡明扼要，即公租房的租金支付貸款利息。重慶公租房管理局的資料顯示，重慶首個公租房小區——民心佳園總投資約32億元，30%財政，25%公積金，45%銀行貸款。建成后計算每平方米分攤貸款利息10元，恰等于該區每平方米租金10元，約為同區同等住宅市場租金的50%～60%。

財政和公積金怎么辦？銀行貸款誰還呢？答案很簡單，橋歸橋，路歸路，投資歸本金，土地歸財政，利息歸租金。土地財政是政府的主要財政收入，高地價和高房價以及由此產生的高稅費理應與窮人分享，公租房的土地和房產還有溢價，此外還有該社區配建的商業地產增值和經營性現金流。所以，北京的九折和重慶的六折都不是計算合理租金的基數，關鍵是公租房屬于“公產”，土地財政和公積金都是“公產”，政府從土地拍賣和商品房稅費中獲得的收入本來就含有窮人的份額。確定公租房合理租金的主要因素有二：其一是銀行貸款率，其二是每平方米分攤的利息。由此推論，若以平均貸款率50%左右計算，北京和重慶的公租房租金率應很接近，絕不應有超過3倍的差距。

公租房的資產屬性不同于商品房，政府的公租房管理局并不是公租房產的擁有者，公租房管理的基本原則是現金流的收支平衡，而非商品房投資與按揭貸款的還本付息。如果我的上述理論成立，敬請北京市政府接受，盡快調整其不合理的公租房租金并改善公租房的合規性管理。