當地產走近世園

于洋

2014年4月25日至10月25日，青島世界園藝博覽會（以下簡稱“世園會”）將在李滄區百果山森林公園舉行。這是青島繼承辦2008年奧帆賽之后的又一城市發展亮點。如同奧運之于北京、世博之于上海，主題為“讓生活走進自然”的青島世園會會給青島帶來什么呢？

事實上，世園會對于每一個城市來說，都是城市地區發展的一個良好契機。每一個世園會城市，從被確定為舉辦城市之初，就集眾家寵愛于一身，包括房地產商的“愛”。

目前，一個面積約34平方公里、可容納30萬人口的現代化世園生態都市新區正在緊鑼密鼓地建設中，她不但吸引了青島購房者的關注，而且來自全國各地的開發商也紛紛在此落戶，一個宜商宜居的新城區日漸崛起。

世園板塊強勢崛起

隨著世園會開幕時間的漸漸臨近，圍繞會展所進行的基礎設施改造正在加速兌現，長期制約區域發展的配套短板逐步得到彌補，地處世園板塊周邊區域的樓盤進一步成為購房者關注的焦點，世園區域樓市也因此迎來了史上最大的發展機遇。

事實上，在很長一段時間內，青島的房地產市場主要集中在市南、市北兩大區域?！皩幾∈心弦粡埓玻蛔婵谝婚g房”曾影響了很多人的居住觀念。一直到2005年，青島中央居住區的規劃確定，李滄的房地產市場局面才得到慢慢的改變。隨著李滄區CLD規劃的日漸明晰，這片熱土也吸引了越來越多的外來房企。在繼地產大鱷綠城落戶李滄后，萬科也順勢入駐。而2009年9月，世園會申辦成功的那一刻起，整個李滄樓市似乎找到了項目運營的新標桿。一大批主打世園會概念的項目樓盤拔地而起。

“萬科當初選擇在李滄拿地，除了看重區域生態資源外，也是看到了世園會未來將帶來的商機?！鼻鄭u萬科生態城策劃仝楠坦言。在她看來，世園板塊本身擁有豐富的生態景觀資源，屬于生態宜居帶，加上世園會召開帶來的配套升級預期，令區域宜居價值再度放大，從而吸引了眾多追求居住品質的置業者。此外，客戶對區域發展前景也普遍看好，認為世園會將對項目產生巨大的推動作用。隨著政府配套的進一步完善，世園板塊的價值必將更加凸顯。

萬科生態城相關銷售人員告訴記者，2010年，金水路剛通車時，路上車很少也基本看不見行人，可一年后，金水路的車流量便開始增大，可見世園板塊的發展速度之快。“我們這里的客戶都是看重了區域的整個環境配套。大多數客戶屬于社會中上層，自己有車，去哪里都不算遠，從項目開車去李村商圈只需10多分鐘車程。另外，他們不喜歡市區中心嘈雜的環境，選擇在這里生活對于他們來講舒適度更高。值得一提的是，業主當中也有當地拆遷居民，親身經歷了區域發展變化的他們非?？春眠@個板塊。”

為城市注入新動力

事實上，關于世園會，我們并不陌生。

世園會在我國已舉辦過三次，分別為1999年昆明世園會、2006年沈陽世園會和2011年西安世園會。歷屆世園會在為舉辦城市帶來巨大經濟效益的同時，也成功塑造了城市形象，有力地推動了城市發展。

據了解，前后持續184天的青島世園會預計將吸引國內外游客1100萬人次，她所產生的巨大的“世園會效應”，將拉動旅游、餐飲、金融商貿、房地產等產業的發展，將給城市結構帶來重大的轉型力。對于正在加速建設宜居幸福的現代化國際城市的青島來說，世園會的舉辦無疑為這座城市的發展和功能提升提供了難得的歷史機遇。

長期以來青島市區南北差距較大，有人戲稱青島“只是鑲著一條金邊”。

的確，與青島濱海地帶的城市建設相比，北部城區面貌確實與整個城市的景觀不相搭配。城市發展的歷史積累和先前的規劃導向，導致了青島的區域發展南北不均衡。而隨著世園會落戶李滄區，北部城區迎來了大發展的契機。

在青島市政府的大力投入下，全區的道路、管網、房地產等基礎設施建設將全面加速，城區承載能力和服務能力將全面提高，會吸引更多高端人才人住李滄、創業李滄，居民的文明素質和城區的文明程度也將大大提升，從而使城市的發展走向南北均衡、內外均衡的良好局面。

與此同時，世園會也將成為青島知名度提升的爆發點，讓全世界的人們認識青島、了解青島。世園會期間，國內外的媒體都將匯聚青島，在展示世園會的同時，青島的城市形象和經濟社會發展成就也將廣為播揚，對提升青島在國內外的知名度和影響力都具有極大的推動作用。這筆巨大的無形資產其價值是無法估量的，它既為青島在世界奠定了應有的聲譽、地位，更為青島走向世界舞臺和長遠發展帶來巨大的推動力。

再造一個“八大關”

上海世博會總規劃師、青島世園會總規劃師吳志強曾斷言，世博的影響力將至少持續50年。換言之，一場大型國際博覽會，對于舉辦城市的影響力絕不僅僅在于當下的改變。吳志強表示，青島世園會規劃的最大亮點便在于展后的會址利用。

據悉，世園會在滿足6個月展覽需求的同時，從更長遠的角度考慮了后續利用。世園會之后，位于青島市中心城區東北部，李滄區、嶗山區和城陽區交界處，總面積約194平方公里的世園生態都市新區，將按照“園、林、城、區”的建設時序逐次展開，進行“八大關式”的深度開發，建設世園文化休閑中心，從而形成“南有奧帆中心、北有世園景區”的旅游新格局。

“世園會的舉辦都會對承辦城市的房地產市場帶來巨大的影響，特別是旅游地產的影響?！贝鞯铝盒胁呗园l展顧問部部門主管說?！芭f城改造，道路、鐵路、航空等基礎建設上的巨大投入，對區域未來的發展都起到了不可估量的作用。另外，由于世博園在世園會之后得到了完整的保留與更加深入的開發，世博園都會成為舉辦城市當地新的旅游收入增長點以及城市名片。同時通過旅游+地產的發展模式，實現旅游與地產的相互促進、相互依托，共同發展。從整個城市的宏觀角度來看，世園會能夠加速周邊區域基礎配套的完善，成就區域迅速成熟，能夠直接提升區域價值，是區域地產崛起成為必然?！?/p>

古語云：“以古為鏡可以知興替。”曾經舉辦過世園會的城市的地產發展歷程是值得我們借鑒的?；仡櫼酝龑檬缊@會的城市發展，不難看到，世園會的舉行將使城市的建設提速5-10年?？梢灶A見，隨著世博園的二次深度開發，世園生態新區也會成為青島像八大關一樣的城市旅游名片。

國際盛會往往給舉辦地帶來經濟發展和城市建設的機遇，而世園會所專注的環境美化和園藝技術，恰恰是房地產行業所青睞的內涵元素。也正因為這種內在的“默契”，造就了開發企業在世園會板塊的投資熱度，使得這一區域全方位升溫。

好前景需要好產品

區域升溫，土地市場自然一片“紅火”。

據統計，2006年沈陽世園會期間，沈陽棋盤山地區的土地價格一年漲了3倍，周圍房地產價格一路攀升。就連周邊城市撫順的房地產價格都被拉動起來。那么，較之沈陽，青島的土地市場又如何呢？

據悉，在2012年3月—5月之間，世園會周邊土地頻繁且大量上市，均被順利拍出，21宗土地中19宗落人青島世園（集團）有限公司囊中。此外，除了第一次拍賣的16幅地塊外，后期的5幅地塊均為非底價成交。其中，一幅位于天水路以北的文體娛樂地塊起拍價就高達14115元/平方米。

然而，土地市場一直是樓市價格的“晴雨表”，地價的上漲無疑讓周邊區域的樓盤找到了價值提升的硬道理。

1999年昆明世園會舉行的時候，展會區域東部地區的房價、地價增長明顯。據統計，2002年昆明東部區域房價上漲約2000元/平方米。無獨有偶，受2011年西安世園會的影響，西安世園會周邊區域樓盤價格已從最初的2000元/平方米增長到6000元/平方米以上?，F在瀘灞半島的樓王高層產品的價格已達到10000元/平方米，別墅價格也在13000-17000元/平方米。世園會對舉辦城市的房地產價格的拉動作用可見一斑。

而記者在采訪中也了解到，除了萬科生態城之外，綠城理想之城、米羅灣、中海國際社區、李滄萬達廣場等項目銷售均打出了“世園名片”，將世園會作為一個典型配套來告訴客戶，同區域樓盤的競爭十分激烈。然而，激烈的市場競爭并未帶來市場價格的回落。

據克而瑞對青島世園板塊地產項目監測數據顯示，從2011年至今，區域成交量一直伴隨供應量而增加，價格也是步步走高。

其中，萬科生態城項目更是兩次開盤均高奏凱歌。在同區域樓盤的比拼中，究竟是什么因素成就了生態城的熱銷呢？

“一個區域有好的發展前景，也必須有好的產品與其相匹配?！辟陂硎?，除了注重區域價值之外，購房者更加看重區域樓盤的產品品質和品牌價值。作為中國地產的持續領跑者，萬科始終把持續提供超越客戶期望的服務和產品質量作為自己的追求。“目前，大部分的剛需客戶都是80后，這個群體對精裝房接受度很高，同時對萬科品牌的認可度也很高。但歸根結底，讓一個項目或一個產品賣的好的原因還是產品品質和品牌價值。”

實際上，世園會，這樣一個規模巨大、影響深遠的項目對于其周邊板塊的價值提升作用是毋庸置疑的。今天的世界正處在一個新的生活方式革命中，越來越多的都市人向往著自然、健康的生態住宅環境，并且對養生、休閑等生活方式的追求越來越高。世園會的召開，使得人們對綠色生態的價值認知更加深入，它也勢必將撬動區域生態居住的潛在價值，引領新的生活方式。

可以預見的是，隨著世園會的召開以及遍布該區域的房地產項目建設的推進，世園生態新區必將吸引來自全國乃至全世界的目光。而青島的歷史發展，也將因此展開一個新的篇章。

其實，當地產走近世園，一場有關城市的變革便悄然拉開帷幕。