抓舊城開發項目清算遏制商鋪稅款流失

徐志軍

在舊城改造中，一些個人獨資或合伙的小型房地產開發公司，通常選擇一塊臨街地皮蓋商居樓，第一層為商鋪，第二層以上為居民住房。

商居樓蓋好后，居住樓層通常用于銷售，而商鋪部分卻遲遲不用于銷售。有的用于出租；有的用于公司辦公；有的用于自己親屬開店；有的內部低價分掉。這樣做既能回收資本又能達到其避稅或逃稅的目的。

由于商鋪竣工后長時間沒有銷售，隨著時間的推移、征管人員的變動、公司的變遷注銷，極有可能逃出地稅機關的征收視野，造成相關稅款的流失。為說明問題查找房地產稅收管理的重點，我們不妨舉個案例進行分析。

【案 例】甲房地產開發有限公司，于2006年初取得城市臨街土地使用權600平方米，年底建成商居樓一棟，建筑面積3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投資情況如下，支付土地使用權價款180萬元；房地產開發成本120萬元；房地產開發費用20萬元，其中：項目借款利息15萬元取得金融機構證明，其它費用5萬元?？備N售費用預計25萬元。銷售稅費預測情況：商鋪每平方米6 000元，住房每平方米1200元。營業稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費附加3%。據此測得：

營業稅：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建稅：300 000×0.07=21 000（元）

教育費附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值稅：

（1）扣除項目金額：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值額：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）適用稅率：30%應納土地增值稅：1 770 000×0.3=531 000（元）

企業所得稅：

（1）應納稅所得額：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）應納所得稅：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各稅費預測合計：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我們在實際征收過程中，除了營業稅、城市建設稅、教育費附加按法定稅率征收外，對土地增值稅和所得稅我們平時是根據銷售收入分別按照預征率2%、4%征收，等到項目全部售完后再進行兩稅清算。據此該房地產開發公司，在售完2 500平方米住房時，我們可征得稅費：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的稅款要等到商鋪售完后才能結清。精明的開發商正是看到了重頭稅在后頭，因此，收回絕大部分成本后，商鋪并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿稅款。

【方式一】剩下的商鋪用于出租。這樣做的好處，一可以進一步收回投資，二可以逐漸轉移房地產開發征收分局的視線。按現行征管范圍劃分，房屋出租的租金稅費由屬地分局征收。房地產征收分局在這種情況下，每月收到的只是房地產開發公司的一份零稅款申報表。時間長了，房地產管理分局也覺得沒實際意義，有可能將其列入非正常戶。非正常戶持續一段時間后，開發商人去樓空，征管單位很無奈，要么長期掛非正常戶，要么注銷。剩下的稅款自然就逃匿了。

【方式二】房地產開發公司將未出售的商鋪作為自用固定資產。按照現行稅收政策，開發商自建自用房屋，不須繳納銷售不動產營業稅、土地增值稅。開發商憑購地發票和建筑單位開具的建筑發票，就可從房管局順利的領取房產證。無需稅務局簽署意見。稅務機關往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核對已售部分是否按照征收率交清了稅款，很少有人對其進行成本分攤和兩稅清算。這樣不僅造成了現有的稅款流失，還會造成企業因虛構固定資產成本減少日后企業所得稅以及轉讓不動資產時相關的稅收。因為房產入賬價高折舊額就大，轉讓不動產時允許扣除的金額就大。

【方式三】房地產開發商中的一些個人有限公司，往往先將未出售的商鋪以公司名義辦證，然后又以公司注銷為由，將房地產過戶到個人名下。公司注銷按照稅收征收管理法之規定，通常納稅人應先到稅務局繳銷發票，結清稅款，注銷稅務登記證，再到工商局辦理營業執照注銷。但因為這些小型開發商，平時并不領取發票，報稅與開發票同步進行。因此，很少有人主動到稅務機關申請注銷，而是直奔工商局辦理營業執照注銷。由于稅務部門不能及時掌握情況，更無有效措施對其進行清算，相關稅收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股東以大大低于市場售價的價格將商鋪買下，把產權證辦到個人名下。達到少繳稅的目的。

為了有利于公平競爭，防止房地產開發過程中商鋪稅款的流失，針對存在的問題，擬提出如下意見。

1.強化房地產稅收的立項管理。房地產開發項目因其周期長，情況復雜，必須按項目管理，專業化管理、專人管理，建立永久性檔案，包括項目批準書，土地開發面積、竣工后建筑面積、依據市場價測出的稅源情況，實際銷售征稅等情況。這樣有利于稅源掌控，有利于提供后續二手房交易的原始資料。

2.完善稅收政策和管理辦法。為防止開發商商鋪建成后，采取出租、自用等方式逃匿稅收，要做出一些視同銷售的規定，確保土地增值稅和所得稅的及時順利清算。商鋪建成后出租超過兩年的視同銷售處理；商鋪建成后自用超過兩年的視同銷售處理；對既沒有用于出租，又沒有自用的超過三年的要組織拍賣機構拍賣。這樣有利于減少庫存房，防止囤積抬價，也有利于稅務機關及時進行清算，防止稅款流失。

3.對以前房地產開發中的商鋪稅收進行一次清查。按稅收征收管理法規定，對于因納稅人原因造成的逃稅稅務機關可以無限期的追繳。由政府牽頭，組織規劃局、城建局、房管局、土管局、公安局共同對以前年度的開發項目進行逐項排查，看是否進行了兩稅清算，沒有清算的要進行清算，追繳相關稅款。

4.要加強部門之間的協作。地方政府應作出一些硬性規定，房地產企業注銷時，應堅持先稅務后工商，即工商部門應見到稅務部門稅款清算證明后，再辦理企業營業執照注銷。房管部門為開發商辦理自用房產證時，應在取得稅務機關出具的已稅證明后方可辦理。

（作者單位：樂平市地稅局）