房價難調根在土地財政

章玉貴

長達十年的房地產調控之所以“調而不控”，表面原因在于目標與手段嚴重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴重依賴。

有可能成為引爆中國系統性金融風險導火索的高房價問題再度引起世界關注。國際貨幣基金組織（IMF）的相關數據顯示，世界十大最貴的房地產市場中竟有7個在中國。人均GDP剛過6000美元、且有數千萬貧困人口的中國，居然集聚了如此多的超高房價城市。甚至，不少西方主流經濟學家都難以相信，中國房地產價格與經濟基本面和人均收入如此背離？紐約房價之高，已是世人皆知，但其一間公寓的價格也就相當于一個普通家庭年收入的6.2倍；相形之下，要想在北京中心城區買下差不多的房子，則需要花去一個普通家庭近四分之一個世紀的收入。

另一方面，今年6月，全國新房價格比去年同期增長了7.4%。事實上，今年上半年，全國主要城市都在拼命賣地。其中北京市上半年土地出讓金同比暴增390%，上海同比增長277%，杭州更是同比增長504%。北京、上海、廣州等三大指標性城市上半年經營性土地出讓金高達1739億元，僅比去年全年的出讓金總額少195億元。從更大的范圍來看，統計數據顯示，2013年1月至6月份，全國306個城市的土地出讓金高達11305億元，較去年同期暴增了60%。土地出讓金的集體狂飆，似已失控。

土地作為地方政府擁有的王牌資源，其稀缺性和開發過程中的保護性理應得到地方政府的尊重，但這些年來，地方政府在經濟發展過程中越來越依賴于土地財政的支撐。財政部公布的數據顯示，一季度房地產交易帶動地方財政收入增速明顯，為17428億元，同比增長13.7%，但同期中央財政收入同比下降0.2%。

各地政府對土地財政的癡迷，既是因為賣地的快錢效應日漸明顯，也由于經濟遲遲未能轉型導致既往經濟沉疴不斷表達出來，使得地方政府被迫賣地還債。

長達十年的房地產調控之所以“調而不控”，表面原因在于目標與手段嚴重不匹配；深層次原因則在于既有政績考核體系約束下地方政府對土地財政的嚴重依賴。破解房地產困局，既需要在戰略轉型的框架下將經濟發展的著力點放在制造業等實體產業領域，更需要地方政府戒掉房地產之癮，真正告別土地財政。

梳理十年來的房地產調控軌跡，盡管以房價漲落為相關部門調控目標的做法看起來很美，例如，從當初以限制房價過快上漲為目標到讓房價回歸合理價位的目標，政策出發點即便不算最優也是次優。但問題關鍵在于調控目標與運用手段一直不匹配。換句話說，房價調控能否與市場與民眾預期相一致，前提應是在正本清源基礎上拿出有效對策，以有效的市場手段與行政手段相結合，理順房地產市場秩序，然而在實際操作中，相關部門采取的手段往往停留在對房地產價值鏈終端環節的修修補補上。而不在房地產價值鏈的上游環節動手術，有關部門始終在盤根錯節的房地產價值鏈中扮演著重要角色，遲遲不能告別“土地財政”、“土地經濟”局面，那么，所有針對二級市場的所謂殺手锏，最終都有可能將調控成本轉嫁到剛性需求的市場主體身上，就會形成某種意義上的助推房價上漲的格局。

另一方面，在每次民眾熱盼政府出臺有效調控政策之前，有關參與主體都會圍繞相關政策展開博弈。

因此，為了化解房地產泡沫，促進房地產業持續健康發展，亟待最高決策層拿出一攬子治本方案，盡快改革政績考核機制，將地方官員從事實上的“唯GDP是從”中真正解脫出來。改變經濟增長對房地產的過度依賴，力爭讓百姓真正享受經濟發展成果。