升級城鎮功能 拓展發展空間環首都經濟圈區域發展的機遇

孟卓奇

從世界城市發展規律上看從倫敦、巴黎，再到東京、首爾，這些世界級的大都市，均以都市圈的形式出現，成為了當今世界最活躍的區域經濟中心。倫敦、巴黎、紐約及東京等世界城市對周邊地區的具體界定超出了行政區劃，包括周邊腹地在內，多以“大”字加在城市名字之前，如大倫敦、大紐約、大東京、大巴黎等，作為“大都市圈”存在。

隨著新型城鎮化的發展，城市群能提供土地、能源、水源、資源、交通、信息等多方面的支持和保障。在現今低碳經濟時代，“大都市圈”能為城市綠色運轉的氣候、生態、宜居環境等提供不可替代的資源。

6月30日，由京南首席托斯卡納墅質大盤——香邑溪谷舉辦的“2013年度環首都經濟圈發展高峰論壇”在涿州市誠信大廈大宴會廳圓滿落幕。本次活動特邀北京電視臺《首都經濟報道》、《北京議事廳》主持人姚長盛與《樓市》雜志出品人、BTV及央視財經頻道特約評論蔡鴻巖聯袂主持，誠邀經濟學家、民建北京市金融委員會副主任、西城區政協常委馬光遠與中國房地產學會副會長陳國強作為嘉賓，一起討論涿州的地產市場價值，論壇現場各位專家、嘉賓都對此次論壇的主題——環首都經濟圈這一概念提出了自己的見解。

涿州自古以來就是一個文化重鎮，擁有獨特的地理位置、厚重的文化積淀、重要的歷史地位。隨著大北京戰略經濟圈的不斷延伸，涿州的核心價值將不斷凸顯。隨著城鎮化建設不斷推進，涿州將迎來歷史性的發展機遇。

地緣優勢帶來發展空間

今年5月，河北省分別與天津、北京簽署合作框架協議。在與北京簽署的《北京市—河北省2013至2015年合作框架協議》中，包括雙方7個重點合作領域，其中著力打造首都經濟圈排在第一位。

有“幽燕沃壤”之稱的涿州市位于北京南部，地處大北京經濟圈緊密層，位于京、津、保三角區中心地帶。京廣鐵路、京港澳高速公路、廊涿高速公路、張石高速公路廊涿支線、張涿高速公路（建設中）、107國道縱貫涿州，目前涿州市已有19條道路實現無縫對接北京。

眾所周知，近幾年隨著環首都經濟圈的不斷發展，高鐵、高速等交通設施的不斷完善，涿州與北京的物理距離和心理距離都大大縮短。當前，京石高鐵已建成通車，12分鐘即可從涿州到達北京西客站。涿州市也把建設京南公交換乘站作為重點，乘客可以實現從這個站換乘北京通往涿州的917路公交車進京。隨著投資700億元的首都第二機場選址京南大興并開工建設，距離大興區40公里的涿州，還將依托國際性航空樞紐，帶動周邊地區住房、商貿及公共設施建設，在完善配套服務上搶占先機，依托便捷的交通設施，促進承接北京輻射“政策洼地”和產業園區建設，逐漸發揮梯度輻射效應，率先引領環首都經濟圈建設和區域經濟一體化發展。另外，將于2015年全線貫通的北京大七環更加奠定了涿州在環首都經濟圈的地理優勢。

在北京大學教授、中國房地產學會副會長、全經聯副主席陳國強看來，無論是京津冀一體化的推動、北京產業的外移，還是相關交通條件的改善，這些因素都對下一步大北京時代的到來有很大的影響，或者說正越來越接近大北京時代。交通條件的改善所帶來的效應只是開始，將來會有更多的人感受到環首都經濟圈的魅力和吸引力。

城鄉統籌一體化 產城結合

在此次論壇上，涿州市委書記王舟表示，涿州作為環首都經濟圈的重要節點城市，如何發展非常重要。因此涿州的定位就是要建設成為毗鄰北京的明星城市，這其中包括綠色低碳、宜居宜業和幸福舒適三個內涵，而實現這個定位的途徑就是“城鄉統籌、產城結合、四化同步”。

中國有句俗話“十年河東，十年河西”。城鄉一體化，將來也會出現大城市人群想往鄉下走的回歸。目前，國外很多跨國公司總部都逃離了城市，轉向城市周邊小城鎮。涿州發展的下一步計劃，一是發展農產經濟，二是發展實體經濟，三是發展農牧經濟。隨著49個特色風情小鎮的建設，會吸引原本在北京的一些公司、總部到涿州來。

同時，涿州市委書記王舟表示，將積極解決土地問題。涿州將會通過城鄉統籌，把集體建設用地激活，高效利用，面向北京提供服務——生產型服務業和生活型服務業。比如，涿州提出了發展有醫療支撐的健康產品，目前涿州市醫院是河北省唯一的縣級三甲醫院，通過醫療支撐面向北京發展養老產業，是涿州發展的一個選擇。涿州的面積742萬平方公里，通過五到八年的發展，爭取成為在環首都經濟圈上的一個明星城市。

北京成為世界性大都市，離不開周邊區域的協同發展，在北京成為世界城市的同時，意味著周邊也將成為國際化區域。經過對世界上發達國家大城市的考察，發現在東京、首爾、倫敦、巴黎等城市，距離中心城區五六十公里的地方生態環境最好，產業結構相對是最合理的，居住人群幸福和舒適的指數也更高。因此，涿州把空間布局規劃了一個中心、五個組團、49個特色風情小鎮。目前特色風情小鎮已經在建設中，既解決三農問題，同時又通過村莊小鎮的合并建設，騰退出土地來建設產業新區。

城鎮功能升級 居住理念更新

多年來，隆基泰和集團一直致力于中國的城鎮化建設，并著力助推商貿流通、高新技術產業和金融產業發展。隆基泰和區域總經理陳童表示，在未來幾十年，隆基泰和將借助涿州經濟區域發展的契機，以產品專業化、營銷品牌化、運營創意化、理念人性化等發展理念，不斷升級城鎮功能，帶動產業升級與經濟結構的調整，促進經濟發展與城鎮繁榮。

隆基泰和集團打造的香邑溪谷項目是一個百萬平方米的生態宜居大城，坐落于涿州北部生態旅游觀光帶，在居住理念、建筑風格、景觀環境和社區規劃上做了很多有意的探索和嘗試，贏得了市場的廣泛贊譽。這個項目也是隆基泰和集團投身環首都經濟圈邁出的重要一步。

具體來看，香邑溪谷位于京南高鐵首站——涿州核心地段，緊鄰京石高速、地鐵線S5房山延長線、838路高速公交專線，12分鐘高鐵直達北京。周邊坐享新市政廣場、商業核心區宜家旺廣場、涿州中學、雙語學校、北京中醫藥大學東直門醫院分院等高端配套，是涿州真正成熟的高檔生活板塊。

香邑溪谷規劃為南、北區，實現商業及生活分區，總建筑面積80萬平方米，容積率2.5。項目以5+1的電梯花園洋房為主，搭配小高層和高層。項目建成后，將呈現一個涿州獨一無二的托斯卡納建筑風情，低密度、高綠化生態型的花園洋房社區。

環北京房產市場的機遇和挑戰

目前涿州購房的需求大多來自北京。大北京經濟圈的發展正在呈現勢不可擋的趨勢，環北京區域存在著巨大的發展機會。從置業角度舉例來說，相對于北京的房價，在眾多購房者心中，環北京區域是房地產的“價值洼地”，具有很大的升值空間。北京周邊的房地產項目，不論固安、香河還是燕郊地區，大多樓盤基本上處于供不應求的狀態。許多樓盤遭遇購房者的“搶購”，這種趨勢極可能繼續延續。

涿州目前正在為承接未來的需求打基礎，高鐵新城、301醫院、六個中心要移植涿州，包括央企也開始瞄準涿州，這都是涿州發展的巨大優勢，因為有一個很好的環境。在樓市傳媒董事長、《樓市》雜志出品人蔡鴻巖眼中，判斷中國任何一個城市區域市場的走向和趨勢，都要看人的流向，流入地區或流入城市，是一個決定性的因素。改革開放三十多年來，中國經濟快速發展，社會現狀存在著巨大的城鄉差距、東西部差距、經濟發展的差距，包括政治文化各方面的鴻溝，導致了人在有錢了之后會流動。

追求美好生活是人的本性。從過去快速發展的十年來看，中國人口流動是流向北上廣深等一線城市。人們滿足了物質需求更注重精神享受，擁堵、焦躁的生活環境會把人帶離都市，現在北京已經出現了“5+2人口外溢”的情形。環北京區域的大小城市，都需要環首都經濟圈的發展。

從另一角度來看，環首都經濟圈不是一個經濟發展的噱頭，而是實實在在圍繞現實發展出發。從大首都圈的合作來看，需要經濟合作、社會合作以及公共政策層面的合作，不僅僅需要拉短空間的距離，還需要拉近政策層面的距離。

優勢升級 口碑和品牌

就產品化的方向和產品化未來趨勢的特點，第一太平戴維斯中國區總經理劉鵬表示，其實對于產品而言無非就是價格、地理位置、良好口碑和品牌，而后兩者更有吸引力。良好口碑和品牌是始終唯一不變的。對于香邑溪谷項目而言，雖然身處在涿州，但區域地理位置已不再是一個制約產品銷售的問題了，只要它的產品有口碑、有品牌，就會吸引很多客戶前來。而第一太平戴維斯進入涿州，更看重的是良好的投資環境、政府的大力支持，以及發展商對這個項目的決心和力度。

為保持房地產市場的穩定，北京現在實施全國最嚴厲的限購，可每年北京新增了五六十萬人口的形勢依舊，雖然需求很旺盛，但是供應量明顯開始萎縮。所以在環北京區域，包括涿州，具有很大的優勢。以涿州優越的自然生態環境、宜居氛圍等來看，作為“天下第一州”的涿州，生態宜居新城的定位對于房地產市場而言存在著現行的優勢和投資點。

在論壇結束之際，香邑溪谷項目與第一太平戴維斯正式進行簽約，未來香邑溪谷在產品服務上會給該區域帶來不同反響的影響。