雅居樂：生態殺手？

夏肇玲

綁架生態資源

從海南清水灣到惠州白鷺湖，從瑞麗、西雙版納到騰沖，雅居樂每一次拿地，幾乎都是瞄準生態環境優美、旅游資源豐富的景區、區域或城市。當這些美麗的海岸線邊、幽靜的湖岸旁、原始的熱帶雨林，被豪宅、酒店、商業街、度假村、高爾夫球場覆蓋、“侵占”，無疑將會對當地生態環境造成破壞。自從2007年轉型旅游地產，在這條路上前行六年的雅居樂，因開發過度帶來的環境破壞的質疑，一直未曾間斷。

2006年8月初，海南陵水黎族自治縣與雅居樂地產簽訂了建設清水灣協議書。根據協議，雅居樂將成片開發清水灣，總用地面積約1.5萬畝，項目總投資130億元人民幣。

而據記者了解，雅居樂清水灣項目確實占據了優越的濱海資源。該項目位于距離三亞市區60公里左右的陵水縣海邊，屬于陵水珍珠海岸中段，連接海棠灣、香水灣、石梅灣、神州半島旅游度假區，正處于海南東海岸的樞紐地帶。清水灣擁有的海岸線長達12公里，而知名的三亞亞龍灣才不到8公里。清水灣背山靠海、水清沙白、坡緩浪輕，200米海域內水深也不過2米。海水質量達到國家一類海洋水質標準，能見度達11米，是世界頂級的天然海濱浴場。

隨著雅居樂海南清水灣開發建設的快速推進，此區域放眼望去都是完工的大片大片的房子、正在施工的塵土飛揚的工地和隨處可見的塔吊。更令人擔憂的是，在雅居樂清水灣的“帶領”下，目前陵水珍珠海岸成為東海岸最炙手可熱的灣區，并形成高端項目的聚集地，富力、合景泰富、龍光集團、北京順澤、綠城等開發商蜂擁而至。整條陵水珍珠海岸像一個大的工地，到處一片熱火朝天。

對此現象，中國房地產研究會副會長童悅仲接受本刊記者采訪時表示，海南是個很漂亮的地方，大家喜歡海南，就是因為高樓大廈少，能親近自然。旅游的目的是接近自然，大規模的房地產開發是反自然的。海南發展的優勢是度假、旅游，他支持海南開發旅游地產，但強調不能過度開發。因為大規模的投資建設，會破壞海南的環境，使空氣被污染。

2006年，雅居樂還接手了占地1000萬平方米的惠州白鷺湖項目。其間，雅居樂也因破壞環境被卷入一些爭議。雅居樂白鷺湖項目占地16000畝，湖面面積4000畝，距離惠州市中心9.2公里，總投資額約為80億元，規劃把白鷺湖建設集主題公園、會議中心、休閑度假居所及住宅于一體，發展以惠州為基點，輻射深圳、香港、東莞、廣州的集旅游、度假、休閑、商務、投資于一體的綜合地產高端項目。整個項目建設專案包括：五星級酒店、游艇碼頭、人工沙灘、休閑生態園、拓展活動基地、馬術俱樂部、郊游經營、娛樂購物區、休閑度假山莊等。以雅居樂集團的說法是：“致力于開發南中國第一湖濱社區。”

在雅居樂進駐前，白鷺湖似是一塊未被破壞的人間凈土。隨著開發的推進，當地群眾質疑山體和原始植被遭到破壞，還有網友在微博上發了白鷺湖的衛星圖，顯示翠綠山林變成了黃土一片。

針對網友質疑，雅居樂地產惠州白鷺湖旅游實業開發有限公司總經理莫丹蔚在接受媒體采訪時曾表示，建設和破壞之間本來就是一個矛盾，“沒有破壞就沒有建設”。只能在建設過后，把破壞掉的部分恢復好。如今，白鷺湖還在繼續開發中，“破壞和建設”的矛盾依然無解。

而在云南，雅居樂在西雙版納、瑞麗跑馬圈地后，又被騰沖豐富的旅游資源和人文底蘊所吸引。騰沖素來有著“極邊第一城”的美譽，歷史悠久，文化積淀厚重，有中國魅力名鎮和順、保存完整的滇西抗日紀念館等歷史人文景觀。自然景觀方面很豐富，有火山、熱海、北海濕地、高黎貢山、云峰山等獨一無二的景觀。

5月16日，雅居樂宣布以1.6億元取得云南省騰沖縣10幅相連商住地塊使用權，占地面積達60.6萬平方米，預計總建筑面積98.9萬平方米。據悉，雅居樂是次所購地塊與其現有項目相鄰，計劃合并發展。算及此次所購地塊，雅居樂在云南騰沖項目的土地儲備總建筑面積為337萬平方米。

本刊記者查閱資料發現，雅居樂于去年底首次進入騰沖，以2.4億元購入云南騰沖95萬平方米土地，總建筑面積161萬平方米，樓面地價149元/平方米，擬將項目打造成為集五星級國際品牌酒店、溫泉養生區、民族特色商業街等為一體的國際級休閑養生度假城。

長期關注生態保護的中國民族和諧發展基金會秘書長邢寶軍接受本刊采訪時坦言，他對雅居樂在西雙版納、瑞麗和騰沖的拿地開發感到擔憂。他說，因開發旅游地產而破壞自然生態環境和規劃不合理導致的資源浪費現象層出不窮。如云南西雙版納白象湖填湖建房、大理洱海天域項目等，對當地生態環境破壞程度令人痛心。許多房地產巨頭各景點或自然景觀優越的區域硬生生地分割出一個個地塊，用作高檔住宅和別墅項目開發。在當地政府的“支持”下，企業拿地成本低得難以想象。開發商則更關注以開發旅游的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，旅游項目正在被房地產“綁架”。以雅居樂為例，其在騰沖的樓面地價每平方米僅為100多元。

更糟糕的是，隨著旅游地產不斷蔓延擴張，景區的完整性被一個個地產項目割裂，公共資源變成私有領地，這樣的旅游地產不僅沒有推動旅游產業的發展，反而壓縮和破壞了旅游產業賴以存在的實體空間，對產業的可持續造成了不可逆的負面影響。

一位業內人士也表示：“現在開發商有一個‘下線進二的趨勢，也就是下到二、三線城市，進入‘旅游區和文化產業區，其進入這兩個區域都不是為了發展旅游或者文化產業，而是為了搞地產開發。”

中國房地產研究會副會長童悅仲認為，旅游地產開發過程中，不僅要對原有的自然環境實施保護，還要考慮旅游開發的規模和配套設施對環境的影響。防止濫用資源的過度開發和制定長遠的生態修復和保護計劃，是房地產企業在開發度假旅游項目必須考慮的社會責任。

大躍進式擴張

近年來，除了肆意搶占生態景觀資源之外，雅居樂擴張野心的意圖愈加明顯。

在今年3月份的業績發布會上，雅居樂主席陳卓林就透露，2013年公司的買地預算在100億元～130億元，著重獲取5億元～10億元規模的地塊，預計即可購入15～20個項目，明后年開盤銷售時將獲取利潤。

在未來3～5年業績每年增長20%的目標之下，雅居樂的擴張態度顯得很積極。4月19日，雅居樂宣布，公司以10億元獲得了江蘇揚州一塊商住土地的使用權。5月16日，還宣布在廣東佛山收入一商住地塊。據悉，雅居樂以2億元取得佛山市三水區商住地塊，占地面積為4.5萬平方米，預計總建筑面積為10.7萬平方米，樓面地價為每平方米人民幣1892元。不僅如此，在5月10日，雅居樂以掛牌出讓方式競得佛山市順德北滘新城區BJ-B-3號商住用地，最終成交價為12.2億元，樓面價3960元/平方米，溢價率達112%。

而在此之前，雅居樂還分別在南京、上海大舉斥資拿地。相關統計顯示，雅居樂今年以來在土地市場上的投入已達37.6億元，遠超去年26億元的購地額。

雅居樂接連大手筆投入旅游地產，無疑加速了其現金流緊張，推高了負債率。雅居樂毛利率由2011年的53.8%，大幅跌至2012年的41.4%；凈負債率由61.9%，升至64%。知名券商瑞信表示，即使大力削減資本開支，雅居樂負債比率仍然上升。而申銀萬國給出的數據更為詳細，其稱雅居樂今年固定資本開支或逾280億元。據其測算，雅居樂今年若實現315億元的合約銷售，現金回籠率保持70%水平，現金流也很難支持龐大的資本開支，年底現金水平或降至20億元。

就在雅居樂大肆擴張之時，外界的爭議聲也一直沒斷。在雅居樂旅游地產的發展中，目前只有清水灣一個項目可以為集團提供收益，但是因海南房地產行業的整體下滑，清水灣項目為集團貢獻占比也逐漸下降，而云南尚處于前期開發階段，目前還不到收益期。在高端產品線方面，雅居樂一再強調廣州富春山居項目銷售頗佳，但事實上雅居樂富春山居目前的交通配套極度缺乏，且地鐵6號線的開通遙遙無期，公交設施稀少，到達廣州市中心至少兩個小時。所以，該項目開盤半年以來賣得并不好，僅售出82套。此外，之前南京藏龍御景價格直降6000元的促銷之事，也被疑為其高端產品銷售遇挫的無奈之舉。

伴隨著雅居樂近期堪稱“瘋狂”的拿地舉動，其在資本市場亦動作頗大。據5月16日雅居樂最新公告顯示，其與上海匯豐銀行、渣打銀行、恒生銀行、東亞銀行、UBSAG新加坡分行及中國工商銀行（亞洲）作為原貸款方及委任牽頭安排行，恒生銀行作為信貸代理人及渣打銀行作為質押代理人訂立信貸協議。據此，雅居樂獲授予39.78億港元定期貸款信貸及14.82億港元超額貸款，自信貸協議訂立日起計為期36個月。

針對雅居樂的頻頻拿地以及融資狀況和相關項目的銷售情況等問題，本刊記者曾多次致電雅居樂集團總部、集團資本市場部以及雅居樂西南區負責人，但采訪遭到拒絕。

地產評論人馬躍成認為，雅居樂過去一直依靠廣東省內項目和清水灣為主要銷售來源。盡管2012年雅居樂如期完成了之前制定的全年銷售目標，但其布局過于集中的風險也愈加突顯，依然難以擺脫外界對其未來發展的憂慮。而目前雅居樂意圖嘗試擺脫這種局面，因此在今年加快了拿地的速度。

一位分析人士也指出，雅居樂的擴張對于現金回流要求十分高，這樣造成一定短板。他認為，未來做旅游地產兩類企業相對更有優勢，第一種是像中糧這樣的對于現金回流要求不高的大型國企，另一種是像萬達這樣資金雄厚而且產業鏈完善的民企。

抬升旅游地產泡沫

就在雅居樂瘋狂擴張之際，旅游地產行業競爭日益激烈、市場消化慢、回報周期長，管理、運營、維護過程復雜問題日益凸顯，整個旅游地產行業似乎都在面臨一場大考。

雅居樂加快擴張，多位業內人士稱是眾多一線房企競相涌入旅游地產惹的“禍”。2010年前后，房地產行業前100名房企中，就已至少有1/3介入了旅游地產領域。而2012年下半年以來，進軍旅游地產的房企驟然增多。萬科、恒大、保利、碧桂園等房地產百強企業中的近七成，也紛紛搶吃旅游地產這塊大蛋糕。僅在海南，目前已有海航置業、富力、魯能、中信、雅居樂、綠城、恒大7家房企扎堆旅游地產。據統計，其土地儲備總數高達33萬畝，面積幾乎相當于一個海口市。

“以限購為主旨的房地產行業調控政策，嚴厲地限制了投資和投機性住房需求。不受調控限制的旅游地產以其拿地成本較低的優勢，成為各房企眼中的香餑餑。”有業內人士分析稱。

事實上，各一線房企搶占旅游優勢資源之時，“作為較早進入旅游地產的雅居樂當然不會坐以待斃，即使存在不能同時支撐幾個大型項目的風險，為了保持在旅游地產中的領先地位，雅居樂仍選擇背重殼走旅游地產擴張之路”。上述人士指出。

事實上，旅游地產在遭遇蜂擁而至的投資熱潮之后，已經開始面臨消化難題。相關數據顯示，2012年中國旅游地產項目超過3000個，全年投資總額破萬億元，而當大部分旅游地產的投資者年收益率僅在3%～4%左右徘徊時，市場不得不重新考慮旅游地產是否出現泡沫及其解救之道。在旅游地產項目扎堆、空置率高漲的情況下，如何提升投資收益率，以拉動項目銷售，正成為眾多開發商共同面臨的難題。競爭的壓力讓很多旅游地產項目售價難以再提高，毛利率下降的壓力逐步加大。

除了來自市場的挑戰，有關旅游地產的政策亦有趨緊的跡象。2012年2月16日，央行和發改委等七部委聯合發文指出：支持合格旅游企業上市，但對于借旅游項目變相開發的房企將予以嚴查。

4月25日，中國第一部旅游法正式出臺，根據《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發展規劃應當包含對旅游資源的保護，應當與土地、城鄉、環境以及人文等資源的保護和利用規劃相銜接。在地產業內看來，這不僅意味著旅游資源將變得更加稀缺，同時也意味著，部分旅游地產曾經的“野蠻生長”的時代將結束，旅游地產必須更多地考慮對自然資源的合理開發與利用。

標普分析師陸楓表示，發展旅游地產最大的風險在于，這種模式的房地產項目受經濟影響大，不是剛需產品，銷售對象并不穩定。而且，旅游地產的入住率問題一直困擾整個行業。記者在相關論壇了解到，雅居樂白鷺湖項目已經擁有業主大約2700戶，然而真正入住的不到30%。分析原因，首先白鷺湖前五年購房者中有超過五成是外地客，置業多為投資。由于多為投資客，這就給整個社區帶來了一個困擾，那就是：人越少，生活配套越做不起來；生活配套越跟不上，就越發沒有人愿意住進來。如此惡性循環，對一個動輒長達幾年甚至數十年開發期的項目來說，必然會影響后期銷售。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，旅游地產投資存在較高的風險，具有資金額大、周期長、見效慢的特點。一旦投資收益不理想，就有可能產生旅游地產泡沫化的風險，出現大面積“爛尾樓”。 從整體而言，旅游項目投資巨大，投資回報期長，必須要有良好的資金能力方能支撐。如果盲目進入，對當前資金鏈比較緊張的房企來說無疑是雪上加霜。以萬達為例，其幾個大型旅游項目都是聯合了國內幾家頂級的民營企業組成了投資團隊進行投資，共同抵御資金風險的同時，實現資源整合和技術整合。

同時，旅游地產是全產業鏈的行業。與商業地產相比，旅游度假項目跨行業和專業門類多，復雜的復合型更高。這就意味著，旅游地產不僅要在選址上做功課，更要注重后期運營的策略，以此來強化旅游地產的持續性和穩定性。

業內人士指出，旅游地產最大的吸引力在于其唯一性和不可復制性，這種稀缺資源是“圈一塊少一塊”。但旅游地產的開發模式屬于后期盈利型，地塊所在的景區一般遠離中心城區，由于基礎建設投資巨大、后期運營成本高、收益周期長，對開發商的資金實力和運作能力均是考驗。旅游地產不是剛需產品，但是按照投資收益率來看，年收益率低于5%的項目很難吸引購房者投資。若在經濟不佳時，政策“擦邊球”又很難打的情況下，項目銷售不理想，投資風險超過開發商資金鏈的承受力，其結果就會很可怕。同時，自然資源的有限性、越來越多開發商的進駐帶來的市場飽和競爭的高風險，都是旅游地產的爭食者最終必須面臨的問題。