業主委員會面臨的困境與出路

陳一丹

摘 要 在物業公司與業主之間矛盾不斷加劇的情況下，業主委員會的成立反映了業主們的意愿和要求，代表著業主們的利益。但業主委員會在社區自治管理實踐中卻遭遇了諸多的問題，往往陷入困境。本文基于深圳景洲大廈的案例，以小見大，希冀通過分析我國業主委員會與各方的矛盾沖突和當前所面臨的現實困境，以試著探究其治理途徑，尋找業主委員會發展的出路。

關鍵詞 業主委員會 矛盾 困境 治理途徑

自上世紀90年代以來，隨著我國房屋產權制度改革以及房地產業的迅速發展，一種新型的社區自治組織——業主委員會也隨之產生。本文通過對景州大廈業主委員會在維權過程中遭遇的困境進行剖析，希望提煉出可供學習的經驗，以期為我國業主委員會的發展提供新思路。

一、業主委員會與各方的矛盾沖突

1、業主委員會與開發商的矛盾。一些無良的開發商為了追求私利，追求經濟利益的最大化，就有可能通過在開發房產過程中偷工減料，以劣充優來減少成本。深圳景洲大廈的業主們在入住之后，相繼遭遇了電梯“貨不對板”等諸多問題，正常的生活秩序嚴重地受到了影響。但開發商對業主的反映卻不予理睬，使其與業主委員會之間的矛盾加劇，沖突不斷。

2、業主委員會與物業公司的矛盾。業主委員會與物業管理公司雙方本是委托與受托的關系，但是信息的不對稱帶來了一系列問題，例如服務質量低、亂收費、私吞公共維修資金等。景洲大廈最初的物業公司是振業物業管理有限公司，它是開發商的子公司，自然過分片面地代表了開發商的利益，因此出現了漠視業主利益、服務質量差、收費高等一系列問題。

3、業主委員會與政府部門的矛盾。由于利益牽扯，政府部門常在物業公司與業主的糾紛中做出不公正的裁定，設置層層障礙。景洲大廈在新聘物業時曾遭遇了行政干預，無法自主決定聘用哪家物業公司，甚至出現了景洲大廈業委會主任被政府紅頭文件“罷免”的情況。

二、業主委員會的現實困境

1、業主委員會的法律地位模糊。在實踐中，當需要以司法途徑維護小區公共利益時，業主委員會作為一個執行機構是不能作為訴訟主體，即不能以業主委員會的名義起訴或應訴。

2、民眾參與不足。業委會的每次決策都應與業主大會有關，通過全體成員投票并獲得一定比例的投票數后，決策才可實行。而在現實情況中總存在一些不愿意參與業主委員會工作的業主，他們有的是對業委會缺乏關注、信任和參與意識，有的則是存在著“搭便車”的心理，坐享其成。景洲大廈業主委員會在維權的過程之所以能夠獲得一個又一個的成功，與全體業主的積極參與，全力支持是密不可分的。

3、過度的行政干預。政府部門和業主組織之間并不存在行政上的隸屬關系，故而政府部門與業主組織的關系應該是“行政指導”而不是“行政領導”。深圳市房產局以行政權力涉足民事關系，這本不具有法律上的效力，不但不能達到其干預的目的，反而會影響行政行為自身的權威。

4、制度不健全。當前我國雖然在基層社區群眾自治以及社區中的物業管理與業主和業主組織的權利等方面的立法已經給予業主組織確立了基本的法治框架，但若要有效地行使相應的自治權，仍需要法律和制度的發展。景洲大廈案中關于深圳地方法規規章與上位法沖突問題，在如何保持我國法律一致性的討論以及如何啟動解決法律沖突的法律解釋與審查程序方面，亟需加強現有制度中有關制度的可操作性。

三、業主委員會的治理途徑探析

1、清晰地界定邊界。物業是私產性質，業主享有占有、使用、處分的全部權利。而物業管理權是私有產權的延伸，業主自己出錢請“管家”，是兩個民事主體之間的市場行為。投票權應屬于業主所有，行政主管部門和其派來的專家可向業主進行專業知識方面的指導并提出建議，并不應該越權來包辦。明晰了邊界，才能更加清晰地區分在社區自治過程中政府、業主委員會、物業公司所扮演的角色，明確各個角色應該承擔的權利與義務。

2、以法治取代行政管制。政府的行政干預不但不能達到其干預的目的，反而會影響地方政府的行政權威的合法性。故而行政權力的過度干預是應被重視的。行政主管部門只能撤銷業主委員會違反法律、法規的決定，而并不能撤銷或解散業主委員會本身。作為自治組織在自治范圍方面的事務除非違反法律規定，不然就是不受行政行為干預的，換言之，政府不能隨便為民做主或代替民眾做主。因此在處理政府與自治組織關系時，政府應該明確法治并意味著行政管制。

3、加強業主委員會自身建設。一方面在于提高業主委員會委員的自身素質、自我管理意識和維權意識。深圳景洲大廈的業主成熟并富有理性，同時擁有優秀的領導組織者，他們能夠理性維權，從而獲得了廣泛的公眾輿論支持，使得景洲大廈事件得以在歷經艱難曲折之后最終能夠得以圓滿的解決。另一方面，業主委員會應積極探索，尋求制度上的突破與創新。

深圳景洲大廈維權的成功是中國物業管理服務行業改革試驗的典范。我們應該從中汲取其成功的經驗，為業主委員會的發展拓寬思路。

（作者單位：華北電力大學）