房產(chǎn)面積測算應(yīng)注意的幾點問題

鄭金玉 李宏偉

房產(chǎn)測繪是一項政策性、專業(yè)技術(shù)性較強的工作，其測繪成果質(zhì)量直接關(guān)系到相關(guān)方的切身利益。準(zhǔn)確而完整的房產(chǎn)測繪成果是審查確認(rèn)房屋的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍等合法權(quán)益的重要依據(jù)，也是進行城市建設(shè)和管理必不可少的基礎(chǔ)資料。目前，房屋面積測算中存在的難題較多，結(jié)合在實際工作中的體會，對進行商品房預(yù)售面積計算時應(yīng)注意的問題進行粗淺探討。

一、簽訂商品房面積計算委托書

商品房面積計算往往開發(fā)企業(yè)要求在很短時間內(nèi)完成，開發(fā)企業(yè)目前對這一環(huán)節(jié)的重要性認(rèn)識不夠，出現(xiàn)了問題之后，又把責(zé)任推給測繪部門，在房屋開發(fā)的過程中房屋的結(jié)構(gòu)變化在所難免，那么房屋銷售面積也就隨之變化，有時開發(fā)商一個電話，你得重新計算一次。因此，簽訂委托書（合同），可以清楚地明白雙方的責(zé)任和義務(wù)，避免許多不必要的糾紛。

二、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別

面積計算執(zhí)行的是GB/T17986.1—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，各地在執(zhí)行時部分有《實施細(xì)則》，這就造成了各地在計算面積時不一致的問題。但有時在房產(chǎn)面積測算過程中，正好碰上“實施細(xì)則”的修訂，導(dǎo)致房屋面積“預(yù)測”和“實測”引用的條款不同，發(fā)生較大差異，這要求我們在簽訂“協(xié)議”時增加這部分的條款，如：可增加“在房屋面積測算過程中，當(dāng)國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定發(fā)生變化時，以發(fā)布的新的技術(shù)規(guī)定為準(zhǔn)，由此產(chǎn)生的面積差異的責(zé)任，不由測繪部門承擔(dān)”。因此，在執(zhí)行“規(guī)范”時必須注意。

三、面積誤差的約定

誤差主要是在“預(yù)測”和“實測”之間的差異，主要是由于設(shè)計圖紙在施工中發(fā)生變更。其次是施工造成的誤差，都會發(fā)生面積變更。根據(jù)商品房買賣的合同文本，合同面積與產(chǎn)權(quán)面積誤差應(yīng)在±3%，如果是開發(fā)商的原因，變更了設(shè)計圖紙，改變了套內(nèi)面積和公共面積的大小而引起的誤差超過了±3%，應(yīng)不屬于測繪部門的責(zé)任。

四、關(guān)于有柱走廊與有柱陽臺

《房產(chǎn)測量規(guī)范》上規(guī)定，有柱走廊按柱外圍的水平投影面積計算，而陽臺是按封閉與不封閉來確定建筑面積的，封閉陽臺按其外圍的水平投影面積計算，未封閉陽臺按其外圍的水平投影面積的一半計算，即使有柱陽臺不封閉也應(yīng)按其外圍的水平投影面積一半計算。這就要求我們在實際操作中掌握哪種情況是有柱陽臺，那種是假柱陽臺。

對于斜面房屋怎么測算？《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算建筑面積，直接丈量2.20米的高度也方便計算，遇到帶有三角形“老虎窗”的斜屋面情況就不一樣了，這種斜屋面因其僅窗頂部分高于2.20米，兩側(cè)逐漸斜下又低于這個高度，可計算的面積并不大，且結(jié)構(gòu)錯綜復(fù)雜，測算起來十分麻煩。房屋建筑面積與套內(nèi)建筑面積是兩個不同概念，筆者認(rèn)為，這種斜屋面房屋的窗頂超過2.20米的部分可以不予考慮。

五、房屋面積的計算

近幾年，在實際測量中發(fā)現(xiàn)有陽臺的頂蓋與陽臺底板，圍護結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺的頂蓋形式多種多樣，當(dāng)陽臺的頂蓋與圍護結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時，例如：隔層有頂蓋，與陽臺底板和圍護結(jié)構(gòu)不在一個豎直面上，隔一層以上的有頂蓋，利用其它構(gòu)件作為頂蓋的，這些特殊情況下的陽臺如何計算建筑面積？筆者認(rèn)為，對于部份覆蓋的頂蓋不計算面積，陽臺計算執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定。

六、收縮縫面積的計算

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，不論伸縮縫的寬度，考慮是否與室內(nèi)相通，來決定是否計算建筑面積。因此，伸縮縫.沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計算房屋的建筑面積。

一般的伸縮縫面積相對本棟樓來說并不大，若計算其面積也是商業(yè)部分。一種觀點認(rèn)為：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而，作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益。另一種觀點認(rèn)為：這種算法是不合理的，“三縫”（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結(jié)構(gòu)上的要求，用戶沒有利用上是不應(yīng)計算面積的，如果用戶利用上了是可以計算面積的，且利用多少計算多少，還是比較合理的。筆者同意后一種觀點。

七、費用的約定

在合同中，收費的約定是最重要的內(nèi)容之一。但商品房預(yù)售面積的測算有其特殊性，通常一棟房屋（特別是綜合性樓房），從施工、裝修、銷售到辦理產(chǎn)權(quán)證這一過程中，其面積可以變更好幾次，每變更一次應(yīng)如何收費，必須有一個明確的約定。

八、房屋邊長數(shù)據(jù)的采集

計算面積必須要有房屋邊長數(shù)據(jù)，采集這些數(shù)據(jù)的依據(jù)是現(xiàn)場勘察，結(jié)合設(shè)計圖紙、變更說明、銷售方案等。因此，要注意：

（一）設(shè)計圖紙資料

要求我們要將開發(fā)企業(yè)提供的預(yù)測算的圖紙必須保留一套，發(fā)生房屋某部位變更，改變使用性質(zhì)的房屋說明書必須要有開發(fā)企業(yè)書面認(rèn)可。特別注意設(shè)計圖上的文字注釋，如：平臺、樓空陽臺、入戶花園、架空層等等如何與房產(chǎn)測量的有關(guān)性質(zhì)的界定一致。

（二）看懂設(shè)計圖

房屋邊長的數(shù)據(jù)，有的可以直接從設(shè)計圖上讀取，有的須經(jīng)過換算，有的還須通過比例尺量取，這要求我們能看懂設(shè)計圖，包括平面圖、立面圖、剖面圖，了解設(shè)計圖的各類符號、各類線段的含義，了解各層之間連接關(guān)系，如何換算至我們所需要的房屋邊長數(shù)據(jù)。

九、成果資料的整理、歸檔

商品房預(yù)售面積的計算也應(yīng)該像房產(chǎn)面積測量一樣，成果資料經(jīng)過整理，書寫技術(shù)總結(jié)報告，經(jīng)過二級檢查，一級驗收后，才能正式地向委托人提交成果資料，歸檔使用。這里的二級檢查，主要是指作業(yè)小組人員互檢和測繪部門設(shè)置的質(zhì)量檢查機構(gòu)或?qū)Ｂ殭z查人員重點抽檢，預(yù)測算的分戶界線，房屋使用性質(zhì)，與共有面積相關(guān)的建筑是否與圖上一致，設(shè)計圖上的名稱標(biāo)注與技術(shù)規(guī)定的名詞類比是否合理，房屋邊長數(shù)據(jù)的采集有沒有錯誤，面積的計算是否正確，共有面積的分?jǐn)傆嬎闶欠穹弦?guī)范要求等。

歸檔備案，除了測繪隊計算的成果資料以外，還應(yīng)該對合同、開發(fā)商提供的各種圖紙資料、變更說明、收費的票據(jù)復(fù)印件等也一并歸檔備案，在發(fā)生糾紛時能及時地分清責(zé)任。

總之，上述這些問題的探討是筆者在實際工作中經(jīng)常遇到的，考慮得不夠成熟，個人之見。也希望通過業(yè)界的廣泛探討，把房產(chǎn)面積的測算提高到一個新的水平。

【作者單位：林州市房產(chǎn)測繪隊】