亞洲樓市吸引新資金流入

上市房地產公司受惠于多項新的股權集資項目，私募股權基金繼續獲得強勁的資金流入，集資活動趨于活躍。這些長期及周期性的資金配置，為亞洲大部分地區的機構及地產項目帶來持續穩定的需求。

近期，亞洲區域內經濟正逐步復蘇。企業和消費者信心指標呈上升趨勢，債務成本低導致企業借貸回升。假以時日，這些因素將會刺激固定投資和增加就業。但相比以往的經濟復蘇，這次的復蘇步伐將會慢得多。原因有許多，包括全球的不確定性揮之不去、私人及公共部門持續減債，以及區內經濟正在轉型的主要經濟體，如日本和中國。

一如既往，亞洲多種物業的供求均呈現周期動力。大多數辦公和零售物業正處于早期租金復蘇的階段，盡管新加坡和首爾辦公物業租務市場疲弱，但供應過剩的情況正逐漸被吸收。中國內地、香港和新加坡的住宅市場仍存在政策風險，政府干預對價格的影響比基本因素的影響更大。

此外，由于中國、日本和韓國等市場上優質的物流設施短缺，故此我們看好物流倉儲物業的市場前景。

展望2013年下半年，房地產市場的重大主題包括︰日本可能出現結構轉型，近期央行減息影響債券收益率不斷上升至量化寬松政策終將告一段落，以及資金持續流入房地產股票及債券市場。

值得一提的是，2013 年上半年全球房地產市場繼續逐步改善，但各國的改善步伐差異甚大。相反，資本市場迅速恢復，并推動一些國家的物業價格回復甚至突破金融危機前的高位。

例如，美國、英國、德國和日本近期利率上升，對于房地產投資者而言是一個重要的轉折點。這些國家的債務成本上升50至100個基點，價格壓力將得到舒緩。比較大的變化是資本市場也開始預期會出現“結構轉變”——縮減量化寬松規模，以及其他宏觀經濟指標如失業率和產能利用率逐步恢復到健康的水平。因債務成本低和房地產投資信托基金發行而刺激的資金流動放慢，預料私募股權房地產投資市場會在未來幾個月內冷卻。

無疑，資本流動減少對于許多國家的商業房地產投資者而言將會是有利的因素，尤其是在資金壓力將價格推至不可持續的水平的一些國家。超低的借貸成本正引發房地產市場最惡劣的周期趨勢卷土重來，整個資產類別的波動性將會因此而上升。而結構轉變將可舒緩因大量低成本債務而形成的房地產價格壓力。