觀王石 談郁亮

運營能力有待考驗

對于萬科加大商業地產開發的動作，業界并不意外，早前的各種猜測幾乎都成為定論。但隨著萬科進軍商業地產的逐步深入，各種解讀與質疑也紛至沓來。

2013年6月30日，萬科在北京開發的首個商業地產項目、位于東三環國貿橋東南角的萬科大都會面對業主交房入住。然而，據萬科大都會的銷售人員介紹，目前大都會還有二十幾套依然在出售中，均價9.5萬元/平方米，還有不足四十年的產權。從推向市場到現在，兩年左右的時間內，還有近三分之一的房源未能售完。這一銷售情況完全不符合萬科大都會其優越的地理位置。

面對上述質疑，萬科副總裁、北京公司總經理毛大慶對媒體表示，萬科大都會目前并不突出的銷售業績，并不能說明問題。“這個產品的概念是個舶來品，加入北京有地方需求特色的元素，作為商務中心區的功能補充，像紐約、東京都是出現在核心的位置才有這種產品，所以也不具備太強的可復制性。”毛大慶認為該項目的市場契合度還可以，因為屬于特種產品，不是大眾化的業態，所以銷售速度不會很快。未來也可能再做這類產品，但是做這類產品的條件非常有局限，只能看機會是否合適。

然而萬科面臨的不僅僅是萬科大都會這一個商業體項目。截止到2013年，萬科已經入市的商業項目包括寫字樓與綜合體已經超過40個。一位業內人士分析，萬科近些年在商業地產上一直在持續加碼，但今年初才組建商業地產公司，管理層也漸漸開始正面面對萬科進入商業地產領域的話題，這顯示出萬科進入商業地產的謹慎。而這種謹慎也使萬科習慣延續過去的思路，影響了對商業地產市場的判斷。

毛大慶還認為，社區商業是未來萬科主推的商業形態之一，香港領匯則是其學習的對象。這家公司把香港最底層保障性住房的社區商業都集中起來，不斷改造提升，然后在香港上市，非常成功。“普通人也要消費，總要買生活必需品。”毛大慶說，這兩年網絡購物對傳統商業的沖擊很大，但對社區商業影響很小。盡管如此，萬科依舊小心翼翼。成立商業地產總部之前，萬科連續開了3次會議，對萬科商業地產的產品、進入城市等做了非常細致的部署。

中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平卻表示比較擔憂，認為現在并不是進入商業地產的好時機，因為已經錯過了最好的時期。現在融資渠道不暢，很多開發商必須通過散漫的物業平衡持有性的項目，這是住宅依賴性的發展模式。所以住宅市場形勢不好，商業地產也不會做好。萬科的優勢在于它是一個學習能力很強的企業，但所有從住宅轉向商業地產的公司最大的制約點都是文化。具體來講，住宅市場一直是賣方市場，所以公司文化是強勢的，而這種強勢文化進入到商業地產是適應不了的。

金融分析專家、清華大學經濟關系學院博士杜麗虹分析認為，萬科的榜樣之一新鴻基從專注于開發物業到租售并舉的轉型用了十五年時間。前十一年以開發物業為主，以20%的金融資源嘗試性參與投資物業，探索商業地產模式；集中轉型時期的四年，開發物業零增長，80%的金融資源將之前摸索出的成功商業模式進行復制。

“其實不管萬科進入商業地產的理由有多充分，也同樣難以免俗，萬科同樣無法忽視商業地產開發的巨大空間。雖然萬科在住宅開發方面具有同行無法達到的高度，但在商業地產領域，萬科未必會有優勢。”中國購物中心產業資訊中心中國商業聯合會商業廣場專業委員會主任郭增利告訴記者，對于商業地產的后續運營能力，萬科正在面臨考驗。商業地產的專業運營、利益分配、退出機制三大難題，是包括萬科在內的眾多涉足商業地產領域企業需要面對的。“還有一個值得思考的問題是，萬科住宅開發方面的優勢，使其能快速實現資金回籠，這使得萬科的資金周轉率保持了一個較好的水平，但商業地產的開發周期較長，這樣就會影響萬科的整體資金周轉率。”郭增利指出。

搶食商業“蛋糕”

將視線從萬科轉移至整個房地產行業企業，在住宅調控日益深入、投資者需求強勁的背景下，商用物業逐漸成為開發商眼中的新主角。

2011年以來不斷有新競爭者加入，幾乎所有的品牌開發企業都有自己的商業地產拓展和布局計劃，這使商業地產的市場競爭趨于激烈，原有行業領先企業如萬達、中糧、華潤等亦加快速度開店或拿地。而向來以住宅開發為主的房地產企業如萬科、保利、遠洋地產等，這些曾經專注于、領先于住宅地產市場的房企也紛紛涉足商業地產，尋找新的藍海機遇，并為搶占先機提早謀篇布局。

2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業地產，除80%的開發項目為住宅產品外，其余20%將開發持有型商業物業，三年內萬科將建成220萬平方米的住宅商業配套。而僅去年一年，萬科就在北京、深圳、上海、武漢、福州、佛山等城市拿下10余個涉及商業的項目，今年其在北京的多個商業項目即將面世。

與萬科的溫和戰略不同，遠洋地產和保利地產則頗具鋒芒。2010年，遠洋地產提出向商業地產全面進軍，到2015年在商業地產領域將達到百億元的經營目標。為此，遠洋地產專門成立了商業事業部，其組織架構等同于各大區域公司。從去年底開始，遠洋地產與合作伙伴先后在北京CBD核心區、成都錦江區等區域取得商業地塊。今年1月23日，遠洋地產旗下首個商業項目遠洋·光華國際We-life未來廣場商業街啟幕。

在商業地產領域耕耘多年的保利地產更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業地產，未來3～5年間將持有性商用物業的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，到2012年將商用物業面積繼續增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業地產。

2011年，在西南區域潛心發展商業多年的龍湖地產啟動了北京商業。其位于北京朝陽區常營的龍湖長楹天街，體量高達46萬平方米，其中商業面積超過20萬平方米。這被視為龍湖深入發展商業地產的重要標志。

除此之外，富力地產、合生創展、金地等諸多老牌房企都在加大商業地產的開發力度，加大對商業項目的持有比例。

然而，商業地產這匹拉動中國未來經濟發展的城市“黑馬”，雖然一時間處于風口浪尖，但是不斷加劇的空置危機與不成熟的商業開發模式使得商業地產市場警報頻響。開發商要如何展開對商業地產市場這塊蛋糕的角逐？

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，作為城市與區域發展的驅動力，也作為城市精神符號，不可否認商業地產尤其是城市綜合體在城市化進程中的積極作用，但開發商紛紛挺進商業地產未免顯得有點盲動的因素。因此，在住宅“限購”導致開發企業紛紛轉投商業地產的過程中，也要認真冷靜思考。如果不顧市場條件和自身資源條件盲目開發商業地產，這一時的投資沖動，極有可能造成企業經營層面的危機。

“開發商業地產，布局過于超前，將面臨市場培育期與經營問題。由于布局過早、市場定位不清晰及同質化競爭等問題，也將導致當前商業地產同樣面臨競爭加劇。這不僅僅直接導致區域內商業地產供應量偏大的問題，而且在未來面臨更多的是長時間的培育及項目的經營問題。”郭增利認為，除此之外，在商業地產領域，這些商業地產新秀必須與傳統商業地產運營大鱷博弈。雄厚的資本成為商業地產市場決勝的必不可少條件，但是良好的資本運營能力與創新能力、投資商業地產營利模式的確定、對市場的前瞻性的判斷，將成為決定商業地產投資者成功與否的關鍵因素。