等米下鍋到千億大鱷

“8·31大限”撬動模式之變

2004年3月國土資源部、監察部聯合下發的71號令被業內稱為“8·31大限”，它正式叫停了此前盛行的協議出讓，促使沿襲了數十年的土地出讓制度被徹底顛覆，房地產市場因此規則重建。

毋庸置疑，“8·31大限”的最大收益者無疑是萬科，其從當初“無米下鍋”舉步維艱的生存狀況一路走來，最終被一紙政策——“8·31大限”而徹底顛覆。

作為在中國改革開放前沿城市深圳成長起來的首批上市公司之一，萬科在1984年正式呱呱墜地。然而這家以“現代科教儀器展銷中心”為名稱注冊的公司之一，當時還屬國營性質，經營辦公設備、視頻器材的進口銷售業務。

1988年，可以說這是萬科以及王石最重要的時間節點之一，因為在這一年萬科打響了房地產開發的“第一炮”。據樓市傳媒董事長蔡鴻巖《批評萬科》一書中的描述，1988年11月深圳會堂內正在舉辦深圳市的第二次土地拍賣。被拍賣的土地位于深圳紅嶺中路東，宗地號H201-3，是一塊用地面積為4141平方米、建筑面積僅10600平方米的住宅用地。

下午3點，拍賣正常進行中，在1000萬元應價之前，競買人應價都較為踴躍，但是突破1000萬元以后，會場的應價節奏明顯緩慢下來。就在會場應價者舉牌猶豫、小心測算的過程中，拍賣價已被叫高至1200萬元，然而就在拍賣師要落錘的一剎那，來自萬科的代表以2000萬元的高價拍下了這塊土地，并引起一片嘩然。按照萬科2000萬元的出價，這一地塊每平方米樓面地價就高達2600元，房子至少要賣到4000元/平方米才不會虧損。

然而就是這樣華麗的出場，讓萬科迅速走紅，第二天萬科便成為了內地和香港等主要媒體報道的焦點，成了明星。

這就是萬科的處女作威登別墅，雖然當時，政府、房地產界包括萬科在內都認為這個項目會虧損，但是這個項目發售時，正趕上房地產迅速發展、房價迅速上漲時期。項目最終賣到了4500元/平方米。

此后，經過多年的發展，萬科開始做減法，將公司所橫跨的多項業務進行精簡，開始主營房地產業，甚至將房地產開發也鎖定在只開發住宅項目上。

然而擺在萬科面前的一大問題就是拿地太難。直到1996年，萬科在深圳開發的項目也只有天景花園、威登別墅、萬景花園、荔景大廈等四個項目，總建筑面積不超過9萬平方米。有人說萬科喜歡在城市新區拿地，但事實上，最早在城市新區和城鄉結合部拿地是萬科的不得已之舉，由于當時的土地市場不規范，萬科很難拿到市中心的地塊。

而“8·31”土地政策的實施，讓這一現象徹底扭轉。“8·31”政策讓曾經靠與政府關系好而獲得土地出讓協議的開發商完全施展不開拳腳，新的土地政策實行“招、拍、掛”則是“價高者得”，這讓進行全國規模擴張的萬科如魚得水。

“我們拿地情況越來越好，找我們談的項目越來越多。原來萬科拿不到好地，我認為這個說法可以改了。因為有實力就可以拿到想要的地，而不是通過關系，這是萬科進入房地產行業這么多年來最希望看到的局面。我們一直在賭中國市場的規范化。”“8·31土地大限”出臺以后，萬科總裁郁亮在接受采訪時表示發展萬科的強烈信心。

與此同時，長期受制于土地壟斷限制，但是野心勃勃意欲進行全國規模擴張的地產企業們也開始蠢蠢欲動。2004年前后，成為很多房地產企業扭轉命運的關鍵節點，其中包括上海綠地、中海地產、首創置業、合生創展、世茂地產等，而這些企業的擴張行為也折射出了房地產行業環境巨變下，各房地產開發企業的經營手段以及開發模式上發生的重大變化，從而也形成了“圈地——融資——再圈地”的擴張模式。

蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶認為，“8·31土地政策”帶來的變化就是由于土地的升值來帶動私下土地的轉讓，并形成地下土地市場，還出現了大量的公司收購行為，這是以土地儲備為基礎的價值來收購的，比如萬科收購南通等。在資本市場中企業之間的收購是淘汰劣勢的資源利用和資本利用的過程，而發揮資本的優勢轉化為先進的生產力。但地產則是在一次分配中轉移一部分，在二次分配中再轉移一部分，把土地交易中的利潤一切兩段。

一位業內人士認為，在1998年房改的時候，土地是排在第一位的，就是房企獲得土地便能因此獲得資金，銀行就能給房企貸款，所以銀行排在第二位。而當時房地產的市場并不重要，一個垃圾產品也能賣出去。但是2000年以后，所有的產品都要根據市場來重新定位。這意味著，不是什么產品都能賣出去，更多的房企開始從市場的角度去研究產品。“8·31土地政策”出臺以后，房地產市場發生了更加顯著的變化，這時資金是排到第一位的，土地排到第二位。當房企沒有資金的時候，就沒有辦法獲得土地。反過來說，現在土地制度已經從“找地、挖坑、賣房子”，變成了先要找錢，資本的作用要大大的提高。住宅的開發大概平均增長了20%到40%的價格，但是辦公樓和商業只增長了10%。這就是市場已經隨著拍賣制度發生了變化。因此更多的是要先解決資金的問題，然后才去考慮生產模式。對發展商而言，資本制勝才能實現強者愈強。

“不拿地王”的悖論

經歷了“8·31土地大限”之后，一線城市與部分熱點城市的商品住宅價格如脫韁的野馬般漲到了令人瞠目的水平。究其原因，其實不能歸咎于某一兩個單獨的因素。但其中有一些明顯的誘發因素是不容忽視的，比如土地財政以及與其配套的土地招拍掛制度、土地的一級開發與二級開發制度等，在規范的同時無形中增大了房地產開發的成本與周期，形成了一個新的利益鏈條和分配模式。房價上漲問題、地王問題則是其必然衍生的產品。

“8·31大限”之后，開發商天價拿“地王”的場景在土地“招、拍、掛”后并不鮮見。樓市大眾甚至已習慣了熱地掛牌必然帶來的爭奪戰。留意這些拍賣事件，人們會發現一個問題，這些地塊樓面價已達到甚至超過當時區域的商品住房售價。

“房價怎能不漲？”鮮活的數字讓人們開始相信，房價高企，禍根在地價。質疑的聲音越來越多，有人呼吁叫停大地塊拍賣，有人建議政府拿出溢價去建中低價房。學者也在疾呼：“政府應反思自己的行為對房地產價格的刺激，一手抑制房價，一手賺取高額地價，會使市場對今后調控產生極大的負面預期。這種效應足以抵消調控的效果。”記得有官員曾這樣反駁：“現在賣得最貴的房子，有幾個是“招、拍、掛”的地？開發商抱怨地價高，實際是因為“招、拍、掛”擠壓了他們的利益。”土地部門負責人也多次以數字說明：“地價占房價比重極小，絕不是造成房價高的因素。”

此后一切恢復平靜，天價拍地仍有發生，房價還在漲。之后，限價房消息落地。一位官員才發出這樣的感慨：“如果拍賣，可能又是天價，這與宏觀調控的初衷背道而馳。

直至十年后的今天，“地王”仍然遍地開花。

7月10日，有媒體報道稱，萬科半個月內在全國催生三個“地王”，并引來包括華遠地產董事長任志強等人對“萬科不拿地王”的質疑。對此，郁亮表示：“我們‘面粉、‘面包都做。2008年我們也拿過三個地王，那也是很痛苦的，所以地王我們還是不會參加的。但是目前地王的說法已經發生了變化，現在媒體將拿地大的都叫地王，這是有問題的。而本月的幾個地王，還是比較不好做的。”

除了萬科之外，全國多個城市土地市場表現也是異常火熱，開發商在土地市場你搶我奪爭相拿地，其中大型房企的舉動格外引人注目。據不完全數據顯示，北京5月22日三地塊合計出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達582.6682億元。2013年以來，北京土地出讓金合計達到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。上海土地出讓金截至5月底也達到432.34億元，占2012年全年的49%。而在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數據。廣州方面，與其2012年全市土地出讓總額為402億元相比，2013年僅前4個月的土地出讓金已達300億元左右。隨著接連三個“地王”的出現，預計廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

著名地產評論人袁一泓認為，土地“招、拍、掛”制度客觀上喚醒了土地商品屬性，而之前協議出讓的弊端顯而易見，最為人詬病的，是它為利益相關方的土地尋租提供了方便之門。但在開發商任志強看來，土地協議出讓，是個別或少數官員拿零頭，購房者拿大頭；“招、拍、掛”出讓，是地方政府全部拿走，成本由購房者支付。

“8·31大限”也使得房地產在2003至2004年的急速增長中，原先大量潛在的問題隨著樓市的火爆而集中暴露出來，這些問題主要集中在各級政府主導的“圈地熱”和日漸增大的金融信貸風險。由此使得2004年的政策不得不集中到調控“地根”和“銀根”兩方面來。但這波調控并未給市場帶來明顯觸動，反而帶來新的問題——飛漲的地價令房價無法遏止。

跨越千億大關

“8·31大限”對于房企的影響，遠不只造就了房價飛漲、地王之戰，也成就了房企從“無名作坊”向“行業大鱷”的轉變。

早在2004年，就有企業開始跨進“百億軍團”，如合生創展、順馳置地、綠地集團等，但是萬科卻不在其中，這似乎威脅到了萬科作為行業龍頭的“江湖地位”。也就是在這一年，萬科高調宣布未來十年要向千億元銷售目標進擊。

地產“百億軍團”的概念最先由順馳置地的孫宏斌提出，但是這一口號隨即成為開發商們奮斗的目標。一向低調的富力地產董事長李思廉在接受采訪時坦言，那時的富力不但進軍北京市場，還攜巨資涉足商業地產，擴張速度之快、跨度之大也在業內首屈一指。也是在2004年底，當時在上海擁有市場占有率4%的綠地集團也搭上了地產百億房企的快車，這一年綠地迅速開疆擴土，實施全國化策略。

就在眾多企業為踏入“百億軍團”而歡呼雀躍時，萬科在其二十周年慶典上提出了銷售額達到1000億元的目標，這在當時著實讓人目瞪口呆。而萬科這個千億目標是按照其30%的復合增長率，十年之后增長的結果。

然而截止到2010年12月1日，萬科2010年度銷售總額就已突破1000億元。這一數字，相當于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。“千億房企”，這個萬科在2004年提出的希冀在2014年實現的遠景目標，整整提前了49個月完成。

“房價和地價存在聯動關系，各地市場存在差異性。萬科的快速開發策略和戰略縱深布局非常有利于過濾行業波動。”郁亮曾在公開場合表示，萬科的戰略縱深優勢使公司有了更大的騰挪空間。

萬科能取得較好的銷售業績，主要由于萬科的經營模式符合市場需求和政策導向。具體包括兩點，一是萬科在產品上堅持主流定位，二是堅持快速周轉的開發策略。

相關人士進一步解釋說，這意味著即使部分城市的土地市場出現了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價格合理的發展機會。

如今，在調控持續的背景下，認清形勢的房企巨頭業績飆升勢頭不減。“千億俱樂部”不再是萬科一家獨大，保利、綠地在2012年也加入了“千億陣營”，從而最終完成了企業從百億到千億的蛻變。

目前，萬科2013年前5個月的銷售額突破了700億元。業內猜測，按照這個速度，萬科今年會達到1700億元的整體銷售規模，這樣再過十年，萬科會不會突破1萬億元？

而郁亮坦言：“我估計不太可能，因為企業發展這么大還要保持這么快的增長率，如果銷售額到2000億元，那么他的20%就是400億元，400億元拿出增量也是很大的公司。現在我們這么大規模只能說隨波逐流。衡量企業成長的標準不能用規模說，還有股東的回報、員工的發展。綜合起來，對股東來說不能不增長，對員工來說不能不增長，這些都是靠回報來說。但它的空間是一定有的，不用十年就會有傳統意義的天花板。中國房地產市場到10萬億元就差不多了，一年1000萬套住宅，能建多少年大家可以算一算。可能未來十年中國住宅需求量會穩定下來，甚至會萎縮。為什么萬科要轉為城市配套服務商，就是為了解決我們傳統業務在未來一段時間的發展問題，所以拜托大家以后不要用規模來衡量我們。”

有業內人士認為，萬科千億元銷售目標的完成，代表著宏觀調控下的市場話語權，正在從單純依靠銀行貸款支撐下高負債經營的經營模式，逐漸向資本市場融資的上市公司靠攏。而土地的“招、拍、掛”制度，讓資金與土地的博弈成為房企可持續發展的杠桿。萬科作為最早一批上市的房企之一，先發制人，最先把握了資金優勢，進而把握了土地市場的話語權，因此也成為這一輪宏觀調控的最大受益者。