我國廉租房租金補(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制實(shí)證分析

摘要：本文采用實(shí)證對(duì)比分析方法，選取國內(nèi)18個(gè)大中城市2000至2009年面板數(shù)據(jù)建立廉租房租金補(bǔ)貼定價(jià)模型和租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型。研究表明：在長(zhǎng)期均衡關(guān)系中，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的邊際影響系數(shù)最大，其次是存量房?jī)r(jià)格和增量房成本的影響，政府邊際補(bǔ)貼支出傾向相對(duì)較小；在短期內(nèi)，住房面積和住房成本的波動(dòng)對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的影響居于首位。可見，我國廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)基本受制于住房市場(chǎng)面積、價(jià)格和成本影響，并沒有發(fā)揮出救濟(jì)性住房的保障職能。

關(guān)鍵詞：廉租住房；租金補(bǔ)貼定價(jià)模型；租金補(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制；平衡面板計(jì)量

中圖分類號(hào)：F2933 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

收稿日期：2013-03-11

作者簡(jiǎn)介：張?jiān)铝幔?969-），女，河北滄州人，福州大學(xué)管理學(xué)院博士研究生，研究方向：技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。 一、引言

自1998年我國提出廉租住房建設(shè)以來，至今已有十幾年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。各地廉租住房制度實(shí)施效果如何？保障水平與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平是否適應(yīng)？地方政府應(yīng)如何將有限資源進(jìn)行合理配置？一系列問題引起各界廣泛關(guān)注。

國外對(duì)公共住房問題的研究起步較早，已經(jīng)形成較為完善的理論基礎(chǔ)。但由于制度及國情不同，消費(fèi)觀念差異，國內(nèi)學(xué)者的研究主要利用國外相關(guān)理論，基于社會(huì)保障制度健全與發(fā)展的視角，關(guān)注住房保障政策的國際比較與經(jīng)驗(yàn)借鑒，以及對(duì)制度實(shí)施過程中具體規(guī)則的研究和評(píng)價(jià)。其中，在廉租房保障制度的影響因素方面，各學(xué)者出于不同的研究目的和視角提出了各有差異的影響因素，總體上經(jīng)歷了從可觀測(cè)的宏觀經(jīng)濟(jì)影響因素到引入經(jīng)濟(jì)個(gè)體行為偏好及經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等不可觀測(cè)影響因素的逐步完善過程。目前，由于相關(guān)數(shù)據(jù)收集的難度，對(duì)廉租房租金定價(jià)模型及對(duì)租金補(bǔ)貼價(jià)格模型的實(shí)證研究還很不夠。本文選擇從廉租房租金補(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制的角度切入，收集18個(gè)城市2001-2009年面板數(shù)據(jù)，首先利用主成分分析篩選出主要影響因素，其次通過對(duì)租金補(bǔ)貼價(jià)格機(jī)制形成過程的分析，建立反映長(zhǎng)期均衡和短期波動(dòng)兩個(gè)模型，甄別并發(fā)現(xiàn)廉租房配租標(biāo)準(zhǔn)制定過程中存在的問題與不足，為地方政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際設(shè)置適宜的配租標(biāo)準(zhǔn)提供一定的參考。

二、指標(biāo)及計(jì)量模型選擇

（一）利用主成分分析法篩選主要影響因素

廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)質(zhì)是住房使用價(jià)值的體現(xiàn)，故其形成機(jī)制同樣應(yīng)遵循價(jià)格理論。在基本價(jià)格理論中，馬歇爾的均衡價(jià)格理論將供求函數(shù)、生產(chǎn)費(fèi)用和邊際效用融為一體，供給和需求相等時(shí)就決定了均衡價(jià)格。根據(jù)均衡價(jià)格理論，不管是從效用最大化出發(fā)的代表性個(gè)人模型，還是從市場(chǎng)供需均衡出發(fā)的存量-流量模型，都可歸納為住房?jī)r(jià)格和相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間關(guān)系的縮約模型：

本文也使用這種縮約模型，對(duì)我國廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格形成機(jī)制進(jìn)行實(shí)證分析。

當(dāng)然，廉租房是一種保障性政策住房，影響其價(jià)格形成的因素與商品房?jī)r(jià)格的影響因素有所不同。參照我國《廉租住房保障辦法》“每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定。”結(jié)合數(shù)據(jù)可獲得性，將租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的影響因素分為需求、供給和環(huán)境因素三大類。

初選需求因素有城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、人均消費(fèi)支出、城鎮(zhèn)居民戶籍人口數(shù)和最低生活保障人數(shù)。供給因素主要是地方財(cái)政收入和土地交易價(jià)格指數(shù)。環(huán)境因素包括地區(qū)人均GDP、城鎮(zhèn)居民人均居住面積、房屋租賃價(jià)格指數(shù)。然后以18城市2007年相關(guān)數(shù)據(jù)做主成分分析，按主成分個(gè)數(shù)提取原則，從提取的主成分中選擇規(guī)格化特征向量大的變量。篩選出六個(gè)指標(biāo)作為租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的主要影響因素。主要變量的選擇描述見表1。總第437期

張?jiān)铝幔何覈夥孔饨鹧a(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制實(shí)證分析

賃價(jià)格 房屋租賃價(jià)格指數(shù) ZUL 樣本期間內(nèi)，我國廉租房實(shí)行只租不售的管理方式，租金補(bǔ)貼應(yīng)和當(dāng)期市場(chǎng)租金同步變化

地區(qū)生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)居民人均居住面積、租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)出自《城市統(tǒng)計(jì)年鑒》、各城市歷年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)以及各城市門戶網(wǎng)站。其中，地區(qū)生產(chǎn)總值除城市常住人口數(shù)而換算為地區(qū)人均生產(chǎn)總值。土地交易價(jià)格指數(shù)和房屋租賃價(jià)格指數(shù)出自《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，且已換算為以2001年為100的指數(shù)。

（二）計(jì)量模型選擇

利用各地廉租房租金補(bǔ)貼價(jià)格及其影響因素的散點(diǎn)圖分析，可知租金補(bǔ)貼價(jià)格和各影響因素間的關(guān)系大致呈線性關(guān)系，故此，采用線性動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型擬合廉租房租金補(bǔ)貼價(jià)格。

其中ECMit就是通過協(xié)整檢驗(yàn)后的（2）式中的非均衡誤差項(xiàng)εit。ρ2ECMit-1為誤差修正項(xiàng)，ρ2是修正系數(shù)，表示誤差修正項(xiàng)對(duì)ΔYit的修正速度；μit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

三、租金補(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制分析

（一）長(zhǎng)期均衡分析

面板數(shù)據(jù)模型有三種基本類型，即混合數(shù)據(jù)回歸模型、固定效應(yīng)模型和隨機(jī)效應(yīng)模型。由于面板數(shù)據(jù)的二維特征，如果模型設(shè)定不正確，將造成估計(jì)結(jié)果與真實(shí)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的偏差。為此，采用構(gòu)建于F統(tǒng)計(jì)量基礎(chǔ)上的協(xié)方差檢驗(yàn)來判斷是選用混合模型還是固定效應(yīng)模型；如果是固定效應(yīng)模型，再利用豪斯曼檢驗(yàn)法判定個(gè)體影響是固定影響還是隨機(jī)影響。檢驗(yàn)結(jié)果表明應(yīng)該建立變截距個(gè)體固定效應(yīng)模型。

1.租金補(bǔ)貼定價(jià)模型與價(jià)格形成模型。在制定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，地方政府要參考上年人均生產(chǎn)總值、上年人均可支配收入以及當(dāng)年地方財(cái)政收入、當(dāng)期土地出讓凈收益、當(dāng)期房屋市場(chǎng)平均租賃價(jià)格和當(dāng)期人均居住面積。首先利用相關(guān)數(shù)據(jù)來擬合地方政府租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的制定過程，由此得到租金補(bǔ)貼的估計(jì)值模型稱為租金補(bǔ)貼定價(jià)模型；然后，通過調(diào)整影響因素的滯后時(shí)期數(shù)來擬合租金補(bǔ)貼價(jià)格的形成過程，由此得到的模型稱為租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型。

考慮到中央政府廉租住房制度頒布對(duì)各城市影響具同步性，且數(shù)據(jù)為短面板數(shù)據(jù)，時(shí)期效應(yīng)變化不大，可采用截面特定效應(yīng)的線性回歸模型。同時(shí)，各城市在制定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的過程中，不可避免地存在著異質(zhì)性的影響因素，如區(qū)域資源稟賦和經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境差異，政府重視程度、居民住房消費(fèi)偏好等等，這些因素的影響往往具有一定的持續(xù)性，故采用線性動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，在模型中加入AR項(xiàng)克服自相關(guān)。

回歸結(jié)果見表2。模型①為租金補(bǔ)貼定價(jià)模型，模型⑤為租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型。其中，模型②、③和④依次列示對(duì)租金補(bǔ)貼定價(jià)模型中統(tǒng)計(jì)不顯著因素的影響進(jìn)行調(diào)整的過程。

從以上調(diào)整過程可見，需要對(duì)TUD指標(biāo)所代表的解釋變量作出修正。TUD是作為土地出讓凈收益的代理指標(biāo)引入模型的。《廉租住房保障辦法》規(guī)定土地出讓凈收益的一定比例作為廉租房建設(shè)資金，考慮到土地出讓收益屬于地方財(cái)政預(yù)算外收入，故將其視為與地方財(cái)政收入并行的租金補(bǔ)貼投入資金看待的。但是，它對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)期影響并不顯著，滯后一期同樣是不顯著的正向影響。通過進(jìn)一步調(diào)整發(fā)現(xiàn)TUD指標(biāo)的取和舍以及是哪一期的影響，都明顯左右著其他指標(biāo)的系數(shù)變化和統(tǒng)計(jì)顯著性。至此，筆者認(rèn)為TUD指標(biāo)更多地反映的是增量房市場(chǎng)價(jià)格的成本構(gòu)成，而不是《辦法》規(guī)定的作為廉租房建設(shè)的土地出讓凈收益的那部分投入。因?yàn)槲覈谋Ｕ闲宰》坑绕涫橇夥亢徒?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)都采用土地劃撥的方式，不存在土地成本。但分稅制改革后，各地政府的土地財(cái)政確是助推高房?jī)r(jià)的重要因素。

2.租金補(bǔ)貼定價(jià)模型分析及其制定過程中存在的問題。總體來看，相比于價(jià)格形成模型，定價(jià)模型中各影響因素的邊際作用系數(shù)都相對(duì)較小。定價(jià)模型普遍低估了各影響因素對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的作用，因而得到的補(bǔ)貼估計(jì)值過低。具體來看，正如定價(jià)模型所顯示的， ZUB擬合值與CZH、 TUD和ZUL的相關(guān)性在統(tǒng)計(jì)上并不顯著，但和GDP1（-1）、ZHP（-1）和MJ顯著相關(guān)，同時(shí)截面特定效應(yīng)C在10%水平上是顯著的。

首先，邊際影響系數(shù)在統(tǒng)計(jì)上顯著的各影響因素。回歸結(jié)果顯示，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)受地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響是顯著的，其邊際作用系數(shù)相比于其他影響因素是最大的；同時(shí)，人均居住面積對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)也存在著顯著的正向影響。值得注意的是，前期人均可支配收入對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是顯著的正向沖擊，雖然邊際影響系數(shù)并不是很大。一般來說，在低端住房供應(yīng)充裕的情況下，當(dāng)前期人均可支配收入提高時(shí)，低收入家庭的租金支付能力相應(yīng)提高，政府應(yīng)調(diào)低實(shí)際補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。但是，如果結(jié)合當(dāng)期人均居住面積也是顯著正向影響的話，說明樣本期間內(nèi)，一方面可能低端住房市場(chǎng)存在較大的供應(yīng)缺口致使租金較高；另一方面，可能因住房結(jié)構(gòu)存在一定問題，如面積過大等，致使低收入家庭租金支付能力不足。因此，盡管城鎮(zhèn)居民整體上平均收入水平提高了，依然需要加大補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)以補(bǔ)償?shù)褪杖爰彝?shí)際租金支付能力。

其次，邊際影響系數(shù)在統(tǒng)計(jì)上不顯著的各影響因素。CZH、TUD以及ZUL與地方政府制定的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)明顯不相關(guān)。作為廉租房資金投入主要來源的CZH對(duì)ZUB的影響是不顯著的，意味著財(cái)政投入明顯不足；同時(shí)，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)沒有反映出樣本期間內(nèi)增量房?jī)r(jià)格不斷高企情況下的土地成本影響；另外，ZUB估計(jì)值和市場(chǎng)租金水平存在著實(shí)質(zhì)上的價(jià)格脫節(jié)。在樣本期間內(nèi)，我國廉租房基本是以貨幣補(bǔ)貼為主，采取“只租不售”的管理方式，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該和市場(chǎng)租金同步變化。但由模型篩選過程可見，實(shí)際上租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)卻和前期市場(chǎng)租金強(qiáng)相關(guān)。由于租賃市場(chǎng)價(jià)格的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，導(dǎo)致本該與當(dāng)期市場(chǎng)租金同向變化的租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)反與之成為負(fù)相關(guān)關(guān)系，由此造成補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)租金實(shí)質(zhì)上的價(jià)格脫節(jié)。

為敘述方便，將模型中個(gè)體固定效應(yīng)稱為租金補(bǔ)貼基數(shù)。由豪斯曼檢驗(yàn)知道，補(bǔ)貼基數(shù)是與模型中的解釋變量相關(guān)但不可觀測(cè)的影響因素對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)綜合作用的結(jié)果。C通過了顯著性檢驗(yàn)，但其值遠(yuǎn)低于價(jià)格形成模型中的補(bǔ)貼基數(shù)。

3.租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型。租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型是在定價(jià)模型的基礎(chǔ)上，通過對(duì)定價(jià)模型中統(tǒng)計(jì)上不顯著的解釋變量進(jìn)行調(diào)整而得到的。相比于定價(jià)模型，價(jià)格形成模型的擬合程度（R2）更優(yōu)，單個(gè)估計(jì)系數(shù)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)（t-）更顯著，估計(jì)系數(shù)整體顯著性（F）更強(qiáng)，回歸方差（SE）的降低更明顯，各解釋變量的經(jīng)濟(jì)意義更符合實(shí)際。

價(jià)格形成模型揭示了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及其影響因素間的相關(guān)關(guān)系。為檢驗(yàn)價(jià)格形成模型確實(shí)反映了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和各變量之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系，依據(jù)E-G誤差修正模型建立過程，將價(jià)格形成模型作為假定的協(xié)整回歸方程形式，對(duì)其殘差進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)（見表3），結(jié)果顯示LLC、ADF和PP檢驗(yàn)都否定了殘差序列存在單位根的原假設(shè)，用Kao檢驗(yàn)也可以得出同樣的結(jié)論。故此確定，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及其影響因素間存在協(xié)整關(guān)系。

4.租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型分析。

（1）價(jià)格形成模型中各參數(shù)估計(jì)值無論統(tǒng)計(jì)顯著性還是經(jīng)濟(jì)意義都非常明顯，且符合政策制定過程所考慮因素的滯后作用。如地方政府制定補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，參考上年人均生產(chǎn)總值及人均可支配收入。模型顯示，不僅以上兩個(gè)因素對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)存在著滯后影響，房屋租賃價(jià)格指數(shù)及土地交易價(jià)格指數(shù)也對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)存在著不同的滯后作用。

（2）與定價(jià)模型不同，在價(jià)格形成模型中人均居住面積與補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)間正相關(guān)性很不明顯，因未通過顯著性檢驗(yàn)從模型中刪除。這一點(diǎn)反映了從長(zhǎng)期來看，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)并不受人均居住面積的影響，體現(xiàn)出廉租房主要是解決低收入家庭基本住房需求的特質(zhì)。此外，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與其前期價(jià)格之間正相關(guān)，是價(jià)格剛性（黏性）的表現(xiàn)，反映了政策的連續(xù)性。

（3）從各影響因素邊際作用系數(shù)符號(hào)來看，一方面，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好、地方財(cái)政收入豐盈、土地交易價(jià)格指數(shù)上漲，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)提高；另一方面，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與上期人均可支配收入負(fù)相關(guān)，即在其他條件都不變的情況下，上年度人均可支配收入高，低收入群體住房承租能力也相應(yīng)提高，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)降低；租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和上期房屋租賃價(jià)格指數(shù)負(fù)相關(guān)。上期房屋租賃價(jià)格指數(shù)高，意味著存量房市場(chǎng)平均租賃價(jià)格高漲，就會(huì)促使開發(fā)商及有閑置房屋的人及時(shí)加大租賃房屋的供應(yīng)力度，如此反而使房屋租賃價(jià)格逐漸回落。因此，在其他條件不變的情況下，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)降低。這正是房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格自發(fā)的調(diào)節(jié)機(jī)制作用的體現(xiàn)。

需要注意的是，這里用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入作為低收入家庭人均收入的代理變量，低估了租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。由于收入上的馬太效應(yīng)，即窮者越窮，富者越富，所以低收入家庭收入遠(yuǎn)低于平均收入水平。

（4）從各影響因素邊際作用系數(shù)的絕對(duì)值大小來看，按各影響因素的邊際作用系數(shù)絕對(duì)值由大到小排列，依次為：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。其中，地區(qū)人均生產(chǎn)總值對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)影響最大，其次是存量房?jī)r(jià)格和增量房成本的影響。可見，租金補(bǔ)貼價(jià)格的形成主要由住房市場(chǎng)自發(fā)調(diào)控，政府干預(yù)乏力。

（5）18城市租金補(bǔ)貼基數(shù)（184732+δi）相差較大，反映出各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、資源稟賦、政府管理能力及經(jīng)濟(jì)個(gè)體行為偏好等未觀測(cè)因素的綜合影響差異比較明顯，見

（二）短期波動(dòng)分析

既然補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與其相關(guān)變量間確實(shí)存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，那么長(zhǎng)期均衡是如何達(dá)到的？短期波動(dòng)是如何影響長(zhǎng)期均衡的呢？以價(jià)格形成模型中的殘差序列為誤差修正項(xiàng)序列，建立誤差修正模型。

回歸結(jié)果（見表5）表明，DCZH、DTUD（-2）對(duì)DZUB有強(qiáng)顯著的正向影響；MJ屬于短期變動(dòng)因素，對(duì)DZUB也存在著正向作用；同時(shí)，誤差修正項(xiàng)RESID01（-1）的短期調(diào)整系數(shù)強(qiáng)顯著，表明每年實(shí)際租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與其長(zhǎng)期均衡值的偏差中有9834%被修正。

另外，從短期影響系數(shù)來看，人均居住面積的變動(dòng)對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的影響最大，反映出增量住房結(jié)構(gòu)的短期變動(dòng)對(duì)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)具有較大的沖擊；其次，土地交易價(jià)格指數(shù)變化的影響，反映增量房成本價(jià)格變動(dòng)的影響。可見，增量房市場(chǎng)上住房結(jié)構(gòu)和住房成本變動(dòng)對(duì)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的影響居首位，最后是地方財(cái)政收入變化的影響。

誤差修正模型集中揭示了我國廉租住房政策短板。模型顯示，短期內(nèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的波動(dòng)主要是由住房結(jié)構(gòu)和住房成本波動(dòng)引起的。這正是近些年來住房市場(chǎng)面積追求超大，土地價(jià)格飆升等不正常現(xiàn)象的體現(xiàn)。

四、結(jié)論與政策建議

綜合本文分析，我國廉租房租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格形成機(jī)制為：（1）長(zhǎng)期內(nèi)，人均生產(chǎn)總值、地方財(cái)政收入、土地交易價(jià)格指數(shù)、房屋租賃價(jià)格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是租金補(bǔ)貼的主要影響因素。按各影響因素邊際作用系數(shù)絕對(duì)值由大到小排列，依次為：GDP（-1）>ZUB（-1）>ZUL（-1） >TUD（-2） >CZH>ZHP（-1）。（2）短期內(nèi)，地方財(cái)政收入、土地交易價(jià)格指數(shù)和人均居住面積的變化會(huì)引起租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的短期波動(dòng)；三個(gè)影響因素的波動(dòng)對(duì)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)變動(dòng)的作用都是正向的，波動(dòng)幅度由大到小依次為：DMJ>DTUD（-2） >DCZH；該經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)以這種波動(dòng)的09834的速度向著下一期的均衡點(diǎn)調(diào)整。

從補(bǔ)貼價(jià)格形成機(jī)制來看，加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加政府財(cái)政收入、提高土地出讓價(jià)格、平抑市場(chǎng)租金、限制居民人均可支配收入、甚至擴(kuò)大人均住房面積都是提高租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的有效手段。但是，低收入家庭占城鎮(zhèn)居民人口比例畢竟較小，小群體福利有所提高的同時(shí)不能以社會(huì)整體福利較大的下降為代價(jià)。另外，住房結(jié)構(gòu)和住房成本的劇烈變動(dòng)也未必使得低收入家庭福利上升，在這種情況下他們未必能找到可支付住房。雖然低收入家庭因得到補(bǔ)貼而名義貨幣支付能力提高了，但實(shí)際支付能力卻可能下降了。

更重要的是，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)各因素間的相互作用是復(fù)雜的，正如價(jià)格形成模型揭示的，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不僅受到可觀測(cè)變量影響，還受到不可觀測(cè)變量影響，同時(shí)存在模型未捕捉到的不確定因素沖擊。故此，必須系統(tǒng)考慮模型所反映的各種因素的綜合作用。

兼顧公平與效率，從政府成本角度提高低收入群體實(shí)際住房支付能力的措施有：（1）加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過增加人均生產(chǎn)總值間接提高居民人均可支配收入，低收入家庭名義住房支付能力也會(huì)相應(yīng)提高。相比于其它影響因素對(duì)租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的作用，人均生產(chǎn)總值對(duì)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有最大的正向邊際作用系數(shù)。（2）增加地方財(cái)政收入以加大轉(zhuǎn)移支付力度；或提高政府對(duì)租金補(bǔ)貼的邊際支出傾向。租金補(bǔ)貼價(jià)格形成模型顯示，地方財(cái)政收入的邊際影響系數(shù)僅為00079，位居倒數(shù)第二。另外，地方政府應(yīng)認(rèn)識(shí)到，對(duì)低收入家庭住房狀況的改善也存在著與其它公共品（如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)教育等等）同樣的投資價(jià)值。（3） 降低住房用地的土地交易價(jià)格。土地交易價(jià)格指數(shù)下降意味著住房成本下降，雖然低收入家庭名義貨幣支付能力未變，但住房市場(chǎng)價(jià)格降低，也相當(dāng)于提高了其實(shí)際住房支付能力。我國實(shí)行土地國有制政策，地方政府應(yīng)放棄土地財(cái)政觀念，配合當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。（4）提高城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，直接增加低收入家庭租金支付能力。（5）培育二手房市場(chǎng)以激活存量住房，降低二手房合理交易率成本，使住房資源得以不斷地優(yōu)化配置。值得一提的是，價(jià)格形成模型顯示，租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)與前期房屋租賃價(jià)格指數(shù)是負(fù)相關(guān)關(guān)系。故政府可利用這種市場(chǎng)價(jià)格自發(fā)調(diào)節(jié)機(jī)制而逆風(fēng)行事，在不失公平的情況下節(jié)約政府開支。

當(dāng)然，租金補(bǔ)貼基數(shù)部分的作用也不容忽視。它反映了不同城市租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的特征差異。例如，地方政府政策偏好（與地方財(cái)政收入相關(guān)）、區(qū)域資源稀缺程度（與土地交易價(jià)格指數(shù)相關(guān)）、存量房市場(chǎng)培育的完善程度（與房屋租賃價(jià)格指數(shù)相關(guān)）、低收入家庭經(jīng)濟(jì)條件改善程度（與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入相關(guān)）、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境（與地區(qū)人均生產(chǎn)總值相關(guān)）等等。如一方政府重視資源優(yōu)化配置，關(guān)注民生問題，致力完善相關(guān)配套政策同樣是造福百姓。

畢竟，廉租住房是一種政策性住房，解決住房市場(chǎng)失靈，滿足城鎮(zhèn)低收入家庭基本住房需求是政府的責(zé)任。在當(dāng)前擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)，重民生的大背景下，城市化進(jìn)程也不斷加速。隨著更多流動(dòng)人口涌入城鎮(zhèn)，如何切實(shí)解決好低收入群體的住房需求考驗(yàn)著地方政府的智慧。

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（責(zé)任編輯：李江）