高校物業管理現狀分析及對策研究

任華

一、高校物業管理的含義和特點

（一）高校物業管理的含義

高校物業管理是社會物業管理下的，依據高校物業的特殊法律關系和高校本身特殊使命的物業管理。依據物業管理的定義，高校物業管理是指專門的管理部門、機構受學校和師生的委托，依照國家有關法律法規、標準及合同、契約規定，運用現代管理科學和先進技術，通過經濟手段對物業實施統一的專業化管理，并向學校或師生提供全方位、多層次的綜合服務，在服務中進行相互溝通與交流，從而構筑一種和諧、健康向上的人文環境，推動學校整體進步。高校物業管理是一種集管理、經營、服務、教育為一體的系統工程。

具體而言，高校物業管理可分為教職工生活區的物業管理、學生生活區的物業管理和教學區的物業管理。就其管理服務的內容而言，包括房屋及基礎設施、公共設施的管理及房屋維護與維修、庭院綠化、道路及水、電、暖等管理與維修；綜合服務包括轄區內的治安、環境衛生、生活服務等。另外還可以根據師生的特殊需要，提供其他專項、特約、代辦等多種服務，開展有益于師生的商業服務項目。

（二）高校物業管理與社會物業管理的區別

高校的物業具有物業的普遍性，同時又具有其特殊性，決定了高校的物業管理與社會物業管理具有相同之處，又有所區別。

首先，機構設置不同。高校物業管理機構通常是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，只提供常規性的公共服務；社會物業管理則跟房地產公司掛鉤，服務范圍更寬，服務對象更廣。

其次，企業行為性質不同。除少數高校是通過競標獲得物業管理經營權外，大部分是以契約方式委托后勤總公司管理，更為重要的是管理體制正由行政福利性管理轉向市場化、專業化、社會化的現代物業管理。而社會物業管理是企業行為，商業活動。

最后，資金來源不同。高校物業管理經費基本上是學校按照社會物業管理計費方式或事業單位經費劃撥方式劃撥；而社會物業管理是按照物業管理條例規定的管理標準，結合行業和物價因素直接向業主收取。

（三）高校物業管理的特點

高校物業管理在遵從物業管理普遍原則和要求下，具有自身的特點：

1.高校物業管理是基于《物權法》和《物業管理條例》規制要求和市場經濟發展客觀規律建設和發展的物業管理類型之一。

2.高校物業管理必須服務于教育主體在教書育人中的目標要求，滿足物業本身相關聯的不同主體在教學、科研、學習、生活中的權利需求。通過服務性互動促進教學科研的發展，進而提高經濟效益。

3.依據不同的物權，建立不同物業管理體制和模式，實現分類管理，細化管理和服務目標。明確私有產權和公有產權物業管理范圍，對現實中產權相互交叉物業的管理和服務關系進行明晰。

4.高校物業服務和管理必須結合市場經濟體制下的規范，制定和規范高校物業管理服務內容和收費標準。物業管理企業的選擇和合同簽訂必須以能夠適應學校特殊要求為原則，在結構的設計和機制建立及運行中，要發揮不同主體在物業管理中積極的監督作用。

二、高校物業管理現狀

高校物業管理現已初步形成，有了專門的機構、專業的隊伍，也有一定的服務范圍，初步建立了較為完善的、具有高校自身特色的管理服務體系，服務質量較過去有了新的提高。但在管理體制、運行模式、服務范圍、服務職能上，各高校又并不相同。現存的高校物業管理主要有以下形式：

（一）沿襲事業管理的物管企業

成立了物業公司或物業管理中心，但完全還是事業型管理，這種情況的物業管理企業在高校中較為多見。這類物管形式已經走出了醞釀的階段，萌芽出來了物業管理企業，但從學校決策者到業者的頭腦尚未形成物業管理概念，這類物管企業往往涉及了一定的物業管理職能，但還沒有物業管理合同，也沒有業主公約和業主委員會；在管理上，學校對其也是按照一個處室來對待。

（二）半企業化的物業管理

同時具備企業和事業“雙重性格”，這種情況在高校中較為普遍。有的物管機構已是一個企業，取得了獨立法人資格，但只能像原來的后勤處，學校尚未將所有屬于物業管理的職能歸整，因此物業管理企業還不健全。學校對物業管理的收費進行貼補，這種帶有福利性質、價格很低、只能勉強維持基本運轉的物管方式，達不到高標準要求。這些半企業化的物業管理企業一般不具備走向市場的條件。

（三）完全企業化的物業管理，走出高校，占領校外市場

這類高校中的物業管理企業是高校后勤社會化改革的排頭兵，往往成立較早，學校給予足夠的政策，外部市場環境好；同時，從業者有敏銳的頭腦和市場開拓精神。但是，由于大部分高校的“自我保護”政策，這種模式較少。

（四）引進社會專業物業公司，部分實行標準化物業管理

學校一般是將新型的辦公區域或學生公寓交給專業物業管理公司，實行較為規范的物業管理，保持其干凈、整潔、安全的環境。但這種管理由于比較單一，主要靠行政撥款來啟動物業管理工作的運行，物業管理的好壞取決于行政撥款的多少。這一模式在全國高校的物業管理中也占有一定份額，而且呈逐步上升趨勢。

三、高校物業管理存在的問題

高校物業管理由于起步較晚，加上本身是由后勤轉型而來，因此，在體制、管理模式和管理過程中還存在不足。

（一）物業管理實體的法人地位不明確，物業管理體制轉變不完全

高校物業管理現行的管理體制和運行機制仍然存在政企不分、責權不明的現象，在資產占用、受益分配和行政決策等方面依然帶有長官意志和行政色彩。后勤資產界定不明晰、固定資產存在形式模糊，物業管理實體只有使用權、經營權，沒有所有權，因而也就無從談起進入市場和真正的自負盈虧，也就無法實行真正意義上的物業管理市場化、社會化、專業化與規范化。

（二）管理服務觀念落后，管理人員知識老化

由于高校物業管理大部分是由原來的后勤轉型而來，很多管理人員還停留在原有的行政管理上，“服務第一、用戶至上”的觀念比較淡薄，其市場知識、市場運行經驗和方法不足。無論是由物業管理公司，還是高校后勤集團實體參與的高校物業管理運行機制，都存在著重效益、輕管理和服務的現象，淡化了高校物業育人的特殊要求。

（三）物業管理服務價格體系不完善

隨著物業管理社會化改革的不斷深入，逐漸出現了許多深層次問題，物業管理的服務價格問題就是其一。首先，市場交易原則難以確定物業管理服務收費價格，而采用行政辦法制定了更多的價格，學校與物業管理實體通過討價還價后，指定的物業收費標準依據不充分，標準不科學。其次，學校與物業管理實體在定價依據的認識上存在很大的差異。學校沒有真正意義上資產剝離，物業管理實體也就沒有履行資產保值增值義務，雙方認同合理價格很難形成。其三，在師生員工的頭腦中長期存在的福利性質的物業管理服務意識，是調整合理物業管理服務價格的強大壓力。物業管理費標準低、收繳難度大，使社會化物業管理資金缺乏足夠的資金支持。

四、加強和完善高校物業管理對策

國家在高校推行后勤社會化改革，主要在于減輕學校在后勤上的負擔，提高后勤服務質量和管理水平，改善師生的學習、工作、生活環境，逐步從學校辦后勤改為規范的實體辦后勤。在市場經濟體制下，物業的管理、修繕、服務的唯一出路就是改革。

（一）理順物業管理體制和運行機制

高校后勤社會化改革引入物業管理模式，旨在對物業實施專業化的管理和經營，通過對高校內部特定的市場、特定的消費對象的全方位、多層次的有償服務，形成具有高校特色的物業管理模式。首先，需從改革原有的管理體制和運行機制入手，將原隸屬于物業管理范疇的資產、人員等成建制地從行政管理系統中規范分離出來，組建自主經營、自負盈虧、獨立核算，并到工商管理部門正式登記注冊的物業管理企業，不再按高校下屬行政組織管理。其次，需將原有服務區域內的經營點、商業點等以租賃等方式同步劃入物業管理公司，以增加其造血和發展能力。再次，學校住宅區的教職工作為業主，應按標準交納專項維修資金，設立專門的賬戶，專款專用。同時，成立住宅區業主委員會，由業委會代表業主與物業管理公司商談具體的服務要求、內容和標準及應交納的物業管理費并簽訂合同。最后，學校的其他區域也要按區分所有權交納專項維修資金或簽訂維修合同，并支付相應的物業管理費。而學校應將主要精力放在如何加強監督服務質量上。

物業管理公司應嚴格按照企業化管理，提高運行機制，建立一套完整的、科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受校方和師生員工的監督，并以此作為自己規范化經營管理的重要條件之一；堅持以服務為本，根據師生員工的消費層次，開展多元化、多層次的有償服務，彌補物業管理經費的不足，充分體現高校物業管理的商品屬性和教育屬性。

（二）培養高素質物業管理人員，提高物業管理水平

高校物業管理作為一個新興行業，對物業管理人員的思想政治素質、業務技術素質、文化素質、身體心理素質的要求越來越高，需要通過素質教育、崗位培訓、技術考核等形式來培養一批懂專業、會經營、善管理的管理人才，并投入資金從校外引進專業人才，提高從業人員的專業水平和服務意思，通過機制轉換和專業部門利益調整，做到優勝劣汰，打造優秀物業管理隊伍，以增加企業的競爭力。

（三）營造適合高校物業良性發展的社會氛圍

物業管理是一項具有社會功能的行業，有相應的社會功能和社會目標。而且，高校物業管理是一項新生事物，它的企業化運行離不開政府和學校的政策扶持。一方面，各級政府部門要創造必要的條件，支持高校物業管理健康發展并承擔相應的社會職能，如在土地使用、財政金融信貸、稅收減免等方面給予優惠。另一方面，學校要從改革大局出發，在各方面給予最大的支持。當然，僅靠政府和學校的支持是不夠的，企業應發揮高校本身雄厚的資源和技術優勢，以管理為手段，以服務為中心，努力克服各種困難，積極自我發展，探索一條高效物業管理的新出路。

（作者單位：河南理工大學）

責任編輯：張莉莉