陶紅兵 冬天有多遠(yuǎn)？

2008年和2011年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言似乎是兩個(gè)冬天。那時(shí)許多開(kāi)發(fā)商減少拿地、降價(jià)回款，代理商裁員、二手經(jīng)紀(jì)關(guān)店，流行的口號(hào)是“少拿地、快賣房、慢開(kāi)發(fā)、現(xiàn)金為王”。那時(shí)我卻對(duì)市場(chǎng)保持樂(lè)觀，相信只要增長(zhǎng)預(yù)期在、市場(chǎng)需求在，房地產(chǎn)被行政調(diào)控打壓后的復(fù)蘇就會(huì)很快到來(lái)。2008年，我在思源經(jīng)紀(jì)任總經(jīng)理，主持了思源的第一輪擴(kuò)張，半年內(nèi)開(kāi)設(shè)了8個(gè)分支機(jī)構(gòu)，為其后的全國(guó)化發(fā)展和兩年后的上市拉開(kāi)序幕。2011年底，我發(fā)起成立高策機(jī)構(gòu)，很多朋友都為高策擔(dān)心，覺(jué)得時(shí)機(jī)不好，有業(yè)內(nèi)知名大佬善意提醒我節(jié)奏要慢。一年多來(lái)，高策成立了22個(gè)分支機(jī)構(gòu)，同時(shí)操作100多個(gè)項(xiàng)目，趕上了今年市場(chǎng)復(fù)蘇的機(jī)遇。

而今年，大家似乎覺(jué)得房地產(chǎn)又將迎來(lái)新一季火爆，都為“苦盡甘來(lái)”而歡呼雀躍，我卻對(duì)這個(gè)看起來(lái)的“盛市”充滿了擔(dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年GDP增長(zhǎng)7.6%。似乎還說(shuō)得過(guò)去。然而，官方數(shù)據(jù)果真可靠？經(jīng)濟(jì)之窘僅此而已？

2013年上半年，規(guī)模以上工業(yè)增加值增長(zhǎng)9.3%，發(fā)電量增長(zhǎng)4.4%，進(jìn)出口同比增速8.9%……這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稍加琢磨便似乎不那么對(duì)味了。

根據(jù)過(guò)去若干年的規(guī)律系數(shù)，規(guī)模以上工業(yè)增加值的增長(zhǎng)率與GDP的比率大約是10比7，也就是說(shuō)根據(jù)公布的工業(yè)增長(zhǎng)率推算，2013年上半年的GDP應(yīng)為6.5%，而非7.6%。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)落在GDP后面的發(fā)電量增長(zhǎng)率還不是最難看的數(shù)字。一季度鐵路貨運(yùn)量下降1.1%，4月份下降6.5%；1～7月份煤炭產(chǎn)量下降3.5%、銷量下降3.9%……一個(gè)以煤炭作為主要能源的國(guó)家，能源產(chǎn)銷量的下降是如何匹配GDP增長(zhǎng)的？今年有什么新能源大幅增長(zhǎng)了嗎？第三產(chǎn)業(yè)占比有重大提升嗎？

過(guò)去二十來(lái)年習(xí)慣了外貿(mào)兩位數(shù)增長(zhǎng)率，已經(jīng)很難面對(duì)8.9%的上半年增長(zhǎng)率。如果分季度看會(huì)更疑惑：一季度13.5%，二季度4.3%。再看二季度的數(shù)據(jù)：4月份14%，5月份0.3%，6月份-2%。回憶起4月份熱鬧過(guò)好一陣的虛假貿(mào)易新聞，這詭異的變化找到了原因。中國(guó)主要貿(mào)易出口目的地國(guó)接連公布從中國(guó)進(jìn)口增長(zhǎng)為負(fù)。僅僅兩個(gè)月，兩位數(shù)的增長(zhǎng)水分便被“擠”成了負(fù)數(shù)。即使這樣，也難以相信所有的水分都擠干凈了。

整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的終端購(gòu)買力。我不認(rèn)為現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)是增長(zhǎng)減緩，而是經(jīng)濟(jì)衰退。我們不是在穩(wěn)增長(zhǎng)或保增長(zhǎng)，而是要防衰退。當(dāng)大多數(shù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)都掙扎在虧損邊緣的時(shí)候，會(huì)影響到千千萬(wàn)萬(wàn)普通人的收入水平和收入穩(wěn)定性，進(jìn)而影響他們對(duì)于房產(chǎn)消費(fèi)的當(dāng)前購(gòu)買力以及未來(lái)購(gòu)買預(yù)期。一旦人們被普遍的消極預(yù)期所籠罩，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)由增長(zhǎng)迅速轉(zhuǎn)為衰退。這對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，不僅想要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的算盤打不成，而且考慮到房地產(chǎn)之于中國(guó)經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)無(wú)法改變的支柱地位，以及其對(duì)于上下游數(shù)十個(gè)行業(yè)的拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的轉(zhuǎn)向還會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)雪上加霜。

當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處在高速增長(zhǎng)期的時(shí)候，政府對(duì)房地產(chǎn)所有的行政調(diào)控打壓都會(huì)被市場(chǎng)的力量打破。但如果經(jīng)濟(jì)處在衰退期，無(wú)論政府如何力挺房地產(chǎn)，市場(chǎng)都會(huì)用腳投票。這，才是真正的冬天。

近一段時(shí)期出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆之勢(shì)，是一個(gè)特殊時(shí)期各種影響因素的綜合反應(yīng)。這其中包括前兩年各種限購(gòu)、限貸、限價(jià)等宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致的需求積壓，包括媒體對(duì)于市場(chǎng)看漲的輿論預(yù)期，包括新一屆政府絕口不提加強(qiáng)調(diào)控的官方態(tài)度……即使現(xiàn)階段的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如此撲朔迷離，我對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展仍舊看好。我一直認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)仍舊有超過(guò)十年的高速發(fā)展期。但土地紅利已經(jīng)不復(fù)存在，粗放式的發(fā)展模式已無(wú)法繼續(xù)，過(guò)去的十年將無(wú)法復(fù)制。未來(lái)十年的機(jī)會(huì)屬于那些在管理上精細(xì)、在服務(wù)上用心、在品質(zhì)上有追求的行業(yè)精英企業(yè)。

或許收起苦盡甘來(lái)的盲目樂(lè)觀，始終以臨危的心態(tài)，謹(jǐn)慎、淡定地面對(duì)波動(dòng)，才會(huì)扛過(guò)一個(gè)可能會(huì)不期而至的真正冬天。