推進統一城鄉住房市場的變革

張瓊

認清意義：提高城鎮化質量

黨的十八大把提高城鎮化質量作為實現全面小康的主要標志之一，其重要內涵就是推進農民工市民化。

以農民工為主要代表，四川約有900萬人是城鄉兩棲的“半城鎮化”人口。大量人口在城鄉間流動，導致運力浪費和宅基地低效利用，制約農業規模經營，削弱家庭功能。統一城鄉住房市場，對全面建成小康社會具有十分重大的現實意義。

首先，可有效提升城鎮化質量。統一城鄉住房市場，農村戶籍享有的房屋產權便可在自由交易中增值變現，這讓農民帶財產進城的愿望演變為現實。將推動農民工攜家屬進城定居，城鄉兩棲的“半城鎮化”人口大幅減少，城鎮化質量將顯著提高。

其次，能加快推進新農村建設。統一城鄉住房市場將變現農村住房可觀的增值潛力，帶動農村住房質量改善，促進基本公共服務均等化，從根本上加快新農村建設。既能為推進農民工市民化創造前提條件，又能使使職業農民在農村也能夠享受市民生活。

再次，有助于穩定大城市房價。既可大量增加商品房供給，也可為社會閑置資金開辟有效的增值保值渠道。這樣就從供需兩個方面為穩定大城市房價提供了可靠保障。

最后，將帶動新一輪經濟增長。可吸引社會資本參與新農村建設，加大投資拉動的力度。可推進農民工市民化和職業農民在農村享受市民生活，增加農村居民收入和改善消費條件，擴大消費需求。通過高效利用宅基地，可彌補耕地和建設用地的不足。由此釋放的巨大增長潛力，將帶來經濟新一輪快速增長。

走出誤區：發達國家的統一住房市場

人們對于統一城鄉住房市場存在一些誤解，例如“發達國家沒有統一城鄉住房市場”，這是一種認識誤區。

歐美國家沒有城鄉分割的戶籍制度，民眾可以在城鄉間自由遷徙，并享有平等的權利和社會福利。歐美住房只有公私之分，無城鄉之分。

日本的戶籍雖有城鄉之分，但只有戶籍管理沒有戶籍限制，城鄉居民可自由流動，平等享受居住地所有福利。同時，日本已將農村住房市場化，建立了較為完善的農業耕地和農村住房流轉體制，鼓勵城市人口到農村居住、投資。

正視困難：質量和政策的差異

農村住房過于分散。農村住房普遍較為分散，不但導致土地資源低效利用，而且嚴重制約基礎設施建設和公共服務普及。

農房質量整體偏低。農村住房質量普遍不及城市商品房，大多沒有考慮防火和抗震，存在安全隱患。

偏遠農房缺乏需求。偏遠地區的農村住房缺乏有效的市場需求。即使放開農村住房市場，偏遠地區的農民也難從中獲取足夠的財產性收益。

住房政策城鄉分割。農村住房尚未商品化，市場交易嚴重滯后，現行住房政策主要針對城鎮住房市場。要對癥下藥、因勢利導。

采取措施：統一規劃和完善配套

嚴格上市條件。為提高土地使用效率、保證房屋安全和購房者的基本生活條件，上市交易的農村住房必須符合三個條件：一是農村原住戶人均占用宅基地，不得超過35平方米的國家規定；二是住房位于農村集中居住區且具備基本公共服務條件；三是住房質量必須符合商品房的建筑安全標準，通過政府建設部門驗收確認。

鼓勵資本下鄉。符合上市條件的農村住房憑借良好的環境和相對低廉的價格對城市居民具有極大的吸引力。在允許農村住房上市的同時，要允許城市資本下鄉，新農村建設的資金就不難籌集。

改善城鄉布局。按照發展大城市群和建設現代田園城市的要求，努力改善城鎮布局。積極發展中小城市和建制鎮，使城鎮輻射帶動范圍覆蓋更廣闊的農村。以鄉場和中心村為依托，集約建設新農村。減少基礎設施建設投資和公共服務成本，加快城鄉基本公共服務均等化的步伐。

推動移民扶貧。在不具備基本生產生活條件的農村要大力推進移民式扶貧。按照“以人為本”的原則，通過集中使用扶貧資金和各種支農資金，鼓勵當地農民向條件較好的地區遷徙，或在縣域內通過宅基地換住房直接進城定居。

統一住房政策。城鄉居民應該享有同等的權利和義務。在繼續加強城鎮保障房建設的同時，要逐步推進農村保障房建設。今后農村居民可以在城市購房，城市居民也可以在農村購房。城鄉居民都可以在沒有住房的異地申請公租房，低收入家庭還可以進一步申請廉租房。