劉曉光 未來十年是商業地產的黃金十年

近幾年，在中國城市化進程以及國家宏觀調控的大背景下，商業地產進入到一個前所未有的發展高潮。但同時我們也看到，快速發展的同時，各種問題也逐漸顯現，這其中包括心態不足、經驗不足、規劃不足、人才不足、可持續發展不足等。而問題的顯現同時也意味著產業變革契機的到來，中國商業地產正經歷從粗放式發展向精細化發展的轉變，這對整個產業鏈而言都有很大的發展機遇。

我們地產商也在轉型。最近幾年，首創正打造一個在大城市的周邊或者城際之間，以名牌折扣店為龍頭，集度假、休閑、娛樂等為一體的“城市新中心”，我們起了非常美的名字叫“芭蕾雨”。“芭蕾雨”實際上是我們構建的一個新的模式。任何模式的創新都是要建立在對趨勢的判斷上，我們為什么要選擇做這樣的事情，就是看到未來商業地產的發展。

在全球和中國經濟企穩、增速放緩的前提下，伴隨著城鎮化進程的加快，商業地產以其高效益、長期性和可投資性迎合了各級政府、開發商及消費者的需求。同時，回暖的經濟也促進位于商業地產產業鏈下端的需求不斷，比如企業數量及規模擴大、人均可支配收入增長、消費支出穩定等。外加制造業過剩，大量資金、熱錢尋找出口，又為商業地產贏得金融來源的助力。相對于2012年下半年開始的新一輪更為嚴厲的房地產調控政策，使商業地產從2011年下半年開始，出現了商業用地需求逐漸大于房產用地的拐點。這些全方位的利導因素，無疑使商業地產即將迎來下一個“天時、地利、人和”的春天。

雖然未來十年商業地產發展前景看好，可是一窩蜂地上商業地產項目所帶來的共性化發展問題逐漸顯現。在之前大而化之和單純逐利的發展模式中，商業地產遭遇了不小的困境。結構性過剩、甲級寫字樓緊缺、同質化造成低利潤、運營能力偏低、融資困境、泡沫化、邊緣化等問題接踵而來。進而導致市場供求失衡：一邊是高端商業地產一鋪難求；一邊是運營艱難的商業地產項目無人問津，空置率居高不下。亟需專業運作，細分市場和運營人才。

商業地產要想在這個市場中突出重圍，可能需要自己的特點，避免同質化。就首創集團打造的奧特萊斯項目而言，我們提出來做純正的奧特萊斯，一定要構架出具有國際運營管理能力的、有充足國際品牌貨源而優惠價格的奧特萊斯體系，而不是做一個簡單的、品牌的折扣店。要做好這么一個項目，這其中可能要下的功夫更大一些。經過實地考察，我發現目前國外的奧特萊斯也出現了很多有意思的現象。比如英國和美國的奧特萊斯商場就出現了貨源不夠、品種檔次下降、價格折扣提高等問題；而國內 200多家奧特萊斯干脆是很多都沒有建立國際貨源通道，直接導致了物業難以經營。所以一定要先把運營規劃好，我們才敢再往下投資，把利益和職能分清，解決品牌的數量、品牌的長期性和折扣優惠力度是項目得以展開的基石。

可以預見，中國商業地產正在進入一個重新洗牌的階段，這是任何一個行業發展都必然要經歷的陣痛。當然無論如何，中國商業地產都會擁有一個美好的未來。立足于城市發展，立足于客戶需求，立足于長遠經營，一種長續性、高端化、具有特色、專業化、服務化的“綜合營運”模式將是中國商業地產未來可持續發展的道路。