限房價競地價 有助抑制房價

8月21日，今年首宗限房價地塊——北京朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B、C地塊開始網上競價，起始價24.5億元。地塊建設用地面積11.8萬平方米，規劃建筑面積29.46萬平方米，屬性為二類居住用地、公建混合住宅、托幼、環保設施用地（配建公共租賃住房）。交易文件規定，本次出讓宗地中配建5.15萬平方米建筑規模的“公共租賃住房”。并且，除“公共租賃住房”外，剩余居住用途建筑規模建設的商品住房銷售限價為2.2萬元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。

其實，限房價競地價的土地出讓方式并不是一件新鮮事物，北京在2011年5月推出的房山區長陽鎮起步區地塊就采取了這種競拍方式，地塊內所有居住用途面積均需建成中小套型商品房，房屋銷售均價現定在12500元/平方米。當時，區域銷售均價在14000～15000元/平方米，該地塊最終由中鐵建以14.6億元獲得，平均樓板價為6095元/平方米，并規定房屋購買者兩年內不得出讓。

雖然此種出讓方式并不是新出來的，但卻受到業內廣泛關注，其主要原因在于之前的限房價競地價地塊數量較少，對市場影響力有限，而今年北京提出要對300多公頃的住宅用地試行這一出讓方式，供應量占到商品房總量的45%，規模非常大。而且，國土資源部黨組成員、國家土地副總督察甘藏春亦曾公開表態，探索、推廣北京等地試點的“限房價、競地價”或“限房價、競保障房面積”出讓方式，國土部將總結完善地方經驗，并出臺規范性文件。

但目前來看，“限房價、競地價”的競拍方式短期內不太可能在全國大規模推廣。首先，各地市場情況不一，部分城市的土地較搶手，比如北上廣等一線核心城市，土地市場熱度受到的影響不會太大，但二、三線城市土地出讓很可能遇冷，若土地成交量顯著滑坡，未來城市住宅產品供應量也將下降，反而會產生房地產市場供不應求的問題，引起房價上漲，與控制房價漲幅的預期相背離；其次，土地出讓收入已成為很多城市的重要財政收入，并且是地方政府償債的重要資金來源，限房價競地價的方式將可能使這項收入大幅減少，土地出讓通過市場化競爭能夠實現政府賣地收益的最大化，但如果大范圍推廣限房價競地價出讓方式，地價將受到抑制，從而降低土地出讓收入，在地方執行上或受阻力，推廣難度大。