房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

楊鳳　孔艷玲

【摘 要】本案例以Y房地產(chǎn)開發(fā)公司一期A號(hào)樓開發(fā)工程的開發(fā)為例，說(shuō)明了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理中普遍存在的問(wèn)題，對(duì)如何處理這些問(wèn)題，提出了哪些相應(yīng)的解決措施，以及會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)哪些經(jīng)濟(jì)效益，從而進(jìn)一步突出了工程管理對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的重要性。

【關(guān)鍵詞】工程管理；質(zhì)量；風(fēng)險(xiǎn)；人力資源；進(jìn)度

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量不合格、交房脫期、空置率高等問(wèn)題，這很大程度上制約了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是迫在眉睫的，本文以Y項(xiàng)目為例，旨在強(qiáng)調(diào)工程管理的重要性，希望能給讀者以借鑒。

一、工程管理過(guò)程出現(xiàn)的問(wèn)題及對(duì)策

（1）以工程質(zhì)量為根本，保證安全質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本。為了使業(yè)主滿意，此公司從設(shè)計(jì)階段就嚴(yán)格考究，為了使業(yè)主滿意，開發(fā)商經(jīng)過(guò)多次市場(chǎng)調(diào)查，按照適用性、經(jīng)濟(jì)性等原則，與設(shè)計(jì)單位多次商討，提出合理化的建議，最終共同確定室內(nèi)平面設(shè)計(jì)，使得室內(nèi)設(shè)計(jì)無(wú)論從使用方面還是布局方面都接近市場(chǎng)需求，并而取得良好的效果，房屋銷售情況很好。作為開發(fā)商，對(duì)成本的控制尤為重要，這就要求開發(fā)商項(xiàng)目部技術(shù)人員將成本控制好，根據(jù)工程所處環(huán)境，土質(zhì)等因素制定合理的方案，此項(xiàng)目地處山丘地帶，高低起伏較大，就如何合理的分布建筑，節(jié)約成本的問(wèn)題，同設(shè)計(jì)方進(jìn)行認(rèn)真商討，經(jīng)過(guò)雙方的共同努力，最終將設(shè)計(jì)最優(yōu)化，既達(dá)到整體美觀的效果，又節(jié)約了成本。（2）做好風(fēng)險(xiǎn)管理，才能穩(wěn)坐船頭。政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)對(duì)建筑行業(yè)具有巨大的影響，就開發(fā)商而言要認(rèn)真對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)因素，在工程實(shí)施過(guò)程中，對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素采取對(duì)策，避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。此項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)承包商施工方法不當(dāng)，施工工藝落后，還存在偷工減料的行為，開發(fā)商及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并對(duì)承包商進(jìn)行解約與控告，同時(shí)及時(shí)招標(biāo)了一家信譽(yù)良好的承包商，避免了此類事件的再次發(fā)生，保證了工程按時(shí)、保質(zhì)、保量的完工。（3）人力資源對(duì)企業(yè)的推動(dòng)作用。隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的日益擴(kuò)大，企業(yè)對(duì)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)人才的需求也顯著增大，由此，開發(fā)商企業(yè)要加大對(duì)此類人才的收納與培養(yǎng)，給企業(yè)增加人才儲(chǔ)備，同時(shí)要采取“適才原則”，充分發(fā)揮每個(gè)人的才能與力量。在此工程建設(shè)中，Y房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)工程的需要，專門組織了一支專業(yè)隊(duì)伍，這支隊(duì)伍有不同專業(yè)技能人才組成，在工作中專人負(fù)專工，在工程建設(shè)中發(fā)揮了重要的作用，解決了很多工程建設(shè)中遇到的難題，使得工程得以順利而高效的完成。（4）工程溝通管理的重要作用。要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和再學(xué)習(xí)，讓他們加強(qiáng)對(duì)溝通管理重要性的認(rèn)識(shí)，從而在工作中能更好的與內(nèi)部和外部等不同職能部門加強(qiáng)溝通，使信息能更好的流通。在工程進(jìn)行過(guò)程中，在澆筑某樓層樓板時(shí)，由于道路不便的原因，混凝土運(yùn)輸過(guò)程耽誤時(shí)間，使承包商安排的人員與機(jī)械等了很長(zhǎng)時(shí)間，結(jié)果運(yùn)來(lái)時(shí)混凝土離析嚴(yán)重，不能使用，使得承包商人力物力白白浪費(fèi)，從而使得承包商不滿，而混凝土運(yùn)輸公司也是滿心的抱怨，雙方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，差點(diǎn)造成暴力事件，在開發(fā)商的協(xié)調(diào)下，雙方經(jīng)過(guò)商討達(dá)成賠付協(xié)議，此事得以解決，由此看出溝通的必要性，假如雙方能及時(shí)的溝通，便能使雙方信息得以流通，就可避免此類事件的發(fā)生。（5）工程進(jìn)度目標(biāo)控制不可小覷。計(jì)劃是控制的依據(jù)，目前我國(guó)的開發(fā)商企業(yè)普遍忽視制定合理計(jì)劃的重要性，從而缺乏對(duì)工程進(jìn)度過(guò)程的控制，對(duì)此，Y房地產(chǎn)開發(fā)公司根據(jù)合同及總體進(jìn)度目標(biāo)的要求，認(rèn)真編制工程進(jìn)度總體控制計(jì)劃，在施工過(guò)程中，讓承包商按計(jì)劃的進(jìn)度施工，共同研究，合理的配置人員、機(jī)械設(shè)備和周轉(zhuǎn)材料，使工程進(jìn)度目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

二、小結(jié)

在整個(gè)工程建設(shè)中，工程管理是整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中主要的職能工作；是工程建設(shè)過(guò)程中疏通一切社會(huì)關(guān)系的樞紐；是整個(gè)工程建設(shè)過(guò)程中的綜合性管理工作。工程項(xiàng)目的綜合性的管理，使得項(xiàng)目本身的復(fù)雜性得以系統(tǒng)化的管理，從而提高了工作效率，實(shí)現(xiàn)了優(yōu)化，取得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，工程管理的重要作用由此可見。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]史海峰.論加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理的措施及意義[J].科技風(fēng).2010

[2]周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理全案[M].人民郵電出版社，2008